Елизавета Данилова: Качество ипотеки остается хорошим

Елизавета Данилова, директор Департамента финансовой стабильности Банка России, член совета директоров ЦБ РФ — в интервью "Деловому Петербургу" о ситуации на ипотечном рынке.

- Какие меры ЦБ оказались наиболее эффективными для снижения закредитованности на рынке ипотеки — макропруденциальные надбавки, увеличение первоначального взноса? Какие прорабатываются сегодня?

Как регулятор мы не устанавливаем размер первоначального взноса по ипотеке, это делают сами банки. Мы можем использовать для ограничения рисков в ипотеке только макропруденциальные надбавки. Сейчас они более жёсткие для кредитов с низким первоначальным взносом, и чем меньше взнос, тем больше надбавка. Это связано с тем, что такие кредиты более рискованные как для заёмщиков, так и для банков. Пока мы не приняли меры, во многом именно за счёт таких кредитов в прошлом году так быстро росла ипотека — их доля в выдачах превышала 50 %.

Конечно, это вызвало наше беспокойство. Чем меньше первоначальный взнос, тем больше кредит, и риски его невыплаты возрастают. Кроме того, первоначальный взнос — это важный показатель способности заёмщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит. Поэтому с 1 октября 2023 года мы установили повышенные надбавки по кредитам с низким взносом. При этом максимальные надбавки установлены по кредитам на новостройки. Это связано с особыми рисками для банков и заёмщиков. Цена на новостройки в среднем по РФ в I квартале 2024 года была на 55% выше, чем на вторичном рынке, по данным Росстата, и на 45 % — по данным "Домклик". Разрыв возник в условиях распространения массовой льготной ипотеки. До 2020 года разница в ценах составляла всего 10%. Сейчас, если заёмщику или банку понадобится продать ипотечное жильё в новом доме, они столкнутся с потерями из-за разницы в ценах. То есть можно говорить о завышении цен на первичном рынке и о том, что обеспеченность кредита залогом в реальности ниже.

Бурный рост ипотеки в 2023 году сопровождался также активным кредитованием заёмщиков с высокой долговой нагрузкой, что тоже не могло нас не беспокоить. Около половины выдач во втором полугодии приходилось на граждан, показатель долговой нагрузки которых превышал 80%, то есть более 80 % своих доходов им приходилось направлять на платежи по кредитам. Конечно, такие кредиты относятся к рискованным. Поэтому мы повышали надбавки по ипотеке, предоставляемой уже закредитованным гражданам.

Теперь об эффективности инструмента. Суть надбавок в повышении требований к капиталу банков, которые предоставляют рискованные кредиты. В результате они либо решают выдавать таких кредитов меньше, либо запасают больше капитала. И надбавки действительно работают.

В I квартале на долю кредитов с первоначальным взносом менее 20 % пришлось только 2 % выдач на первичном рынке и 29 % на вторичном. Конечно, повлияло и повышение минимального первоначального взноса по льготной ипотеке со стороны правительства (в конце декабря до 30 %). Но также мы видим, что вырос и накопленный запас капитала по кредитам с низким взносом, то есть у банков формируется дополнительная устойчивость на случай стрессовой ситуации.

Есть результаты и в части кредитования граждан с высокой долговой нагрузкой. В I квартале на таких заёмщиков приходилась уже треть выдач вместо 45%. Рассчитываем, что этот процесс продолжится и рискованных кредитов будет меньше.

В то же время наш опыт показывает, что надбавки действуют, но не так эффективно, как макропруденциальные лимиты, поскольку банки, имеющие значительный запас капитала, могут продолжать выдавать рискованные кредиты. Сейчас мы можем применять макропруденциальные лимиты только в отношении необеспеченных кредитов. Но мы продолжаем обсуждать с правительством необходимость наделения Банка России правом применять МПЛ в ипотеке.

- Есть ли сегодня риски "ипотечного пузыря"?

Говорить о пузыре в ипотеке преждевременно. Однако перегрев рынка сохраняется. Об этом говорит и существенный разрыв цен между новостройками и вторичным жильём. В целом качество ипотеки остаётся хорошим: на фоне быстрого роста доходов населения и рекордно низкой безработицы доля плохих кредитов составляет около 0,5%.

Однако это высокое качество обусловлено тем, что банки были достаточно консервативны при выдаче ипотеки в предыдущие годы, тогда как в последнее время профиль заёмщика смещался в сторону более рискованного. Банки все ещё довольно часто предоставляют кредиты уже закредитованным гражданам.

О растущей закредитованности говорят и данные бюро кредитных историй: в среднем у каждого нового ипотечного заёмщика в IV квартале 2023 года был ещё один кредит, тогда как 2 года назад такое наблюдалось в 2 раза реже.

- Как накопить на первоначальный взнос, какие есть для этого инструменты?

В первую очередь важно, чтобы источником первоначального взноса были собственные накопления заёмщика, а не другой кредит. Сейчас доля ипотеки, в которой взнос потенциально мог быть профинансирован ранее взятым потребительским кредитом, составляет около 6%. Пока мы не наблюдаем её роста.

Исходя из структуры сбережений, в большинстве случаев граждане накапливают первоначальный взнос в основном на рублёвых депозитах. Хранить деньги в наличных точно невыгодно, потому что вы будете терять на инфляции. Даже когда она невысока, покупательная способность хранящихся дома наличных постепенно снижается. Купить на них столько же товаров, сколько, например, год назад, не получится. Банковские вклады защищают сбережения от обесценения, особенно при текущем уровне процентных ставок.

Сейчас обсуждается законопроект про специальный жилищный вклад. Предполагается, что по нему будет начисляться повышенная процентная ставка. В отличие от обычного депозита, где застрахованная сумма 1,4 млн рублей, здесь планируется сумма до 10 млн ­рублей. Для заёмщика более определённой будет перспектива получения ипотеки в банке, где он держит депозит, или в другом банке. А для банка это, во–первых, источник долгосрочных пассивов, во–вторых, хорошая возможность подтвердить, что будущий заёмщик умеет накап­ливать средства и, соответственно, будет хорошо обслуживать ипотечный кредит. Если в законопроекте удастся правильно подобрать параметры жилищного вклада, то он может быть интересен как гражданам, так и банкам.

- Какие инструменты по финансированию покупки недвижимости в обход ЦБ РФ регулятор выявил?

Действительно, банки и застройщики очень креативны в разработке новых схем, которые позволяют им повысить прибыль при предоставлении ипотеки, но несут риски для граждан. В 2022 году была распространена ипотека с нулевой ставкой от застройщика, при которой цена на жильё завышалась на 20–30%. В результате покупатель много терял в случае продажи квартиры в первые годы после покупки. В начале этого года мы выявили активное использование аккредитивной схемы. По ней часть средств за квартиру размещается не на счёте эскроу, а на аккредитиве. Банк получает от использования этих средств дополнительную доходность, а застройщик — рост продаж. Риски для граждан в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. Распространение схемы отчасти обусловлено тем, что банки стремились нивелировать снижение компенсации по льготным ипотечным программам в 2023 году с 2 до 1,5 п. п.

Некоторые банки использовали аккредитивную схему, а ряд лидеров рынка ввели разовую комиссию для застройщиков при выдаче льготной ипотеки. Она снизила прозрачность и эффективность рынка: возможность человека получить ипотеку на квартиру стала определяться тем, готов ли застройщик платить банку комиссию. Также комиссии способствовали завышению цен на первичном рынке (в I квартале 2024 года рост цен на новостройки, по данным Росстата, составил 2,5%, тогда как на вторичном рынке 1,1%). Однако не все банки стали вводить комиссии, и в итоге благодаря конкуренции большинство банков их отменили.

Сейчас мы вместе с другими департаментами Банка России работаем над ипотечным стандартом, в котором планируем прописать недопустимость подобных схем при выдаче ипотеки. Далее будем отслеживать соблюдение стандарта в рамках надзора.

- Что можно сказать о текущей структуре рынка ипотеки — как меняется состав кредиторов, оказывает ли влияние ипотека на рынок ценных бумаг?

Рынок ипотеки является высококонцентрированным: на долю пяти крупнейших кредиторов приходится 70–80% рынка. Секьюритизация портфеля ипотеки в России развивается, но пока носит ограниченный характер: на 1 января 2024 года было секьюритизировано около 7% портфеля ипотеки (+1 п. п. за год). Секьюритизацию портфеля ипотеки в России осуществляет "Дом.РФ". Эти ценные бумаги отличаются достаточно высоким кредитным качеством, при этом более привлекательной доходностью, чем ОФЗ (спред доходности ИЦБ к ОФЗ — около 150 б. п.). Тем не менее спрос на эти бумаги пока довольно ограничен и на начало 2024 года значительная часть выпус­ков ИЦБ принадлежала самим банкам-оригинаторам или их группам. В 2023 году размещены первые выпуски ипотечных ценных бумаг, обеспеченные ипотекой, выданной в рамках льготных госпрограмм (12 % от всей секьюритизации в 2023 году).