Есть ли жизнь после льготной ипотеки
Программа льготной ипотеки, известная как «Господдержка-2020», практически исчерпала себя, и ее завершение после 1 июля в минимальной степени отразится на активности рынка новостроек Петербурга. Более существенное значение будет иметь ужесточение условий по программе семейной ипотеки. Это гораздо более неприятные новости для девелоперов, поскольку реформа может привести к дальнейшему сокращению спроса на новое жилье. И к тому же сузит возможности семей с детьми решить свой квартирный вопрос.
Но вернемся немного назад. Программа госсубсидирования ипотеки сначала под 7%, а затем под 8% годовых существенно поддержала отрасль в самой острой фазе пандемии коронавируса и далее, когда начались проблемы, связанные с санкционным давлением. Однако у нее, безусловно, были и побочные эффекты – всплеск активности инвесторов в связи с низкими ипотечными ставками разогрел цены на недвижимость. В результате покупка жилья оказалась труднодоступной для тех, кто действительно нуждался в улучшении жилищных условий, а не стремился заработать. Другой минус – резкое увеличение ценового разрыва между вторичным и первичным рынком. А ведь они тесно взаимосвязаны, и наиболее частая схема приобретения квартиры в новостройке – это продажа имеющегося жилья.
После изменений в конце декабря условий по программе «Господдержка-2020» большинство строящихся квартир в Санкт-Петербурге и значительная часть объектов в Ленобласти перестали подходить под новые лимиты кредитования. Поэтому отмена этой программы несильно повлияет на активность рынка. Она действительно себя исчерпала и сохранится, вероятно, в том или ином виде лишь в тех регионах, где строится мало нового жилья. А власти, скорее всего, перейдут к адресным точечным программам для отдельных категорий, например, врачей или учителей, таким образом отсекая инвесторов с ипотечного рынка.
В настоящее время роль главной движущей силы рынка заняла программа семейной ипотеки. Ее доля в структуре продаж многих застройщиков достигает половины всех ипотечных сделок. Любой пересмотр условий этой программы в сторону ужесточения может негативно повлиять на рынок – спрос неизбежно снизится, темпы вывода в продажу новых проектов – тоже, а цены останутся как минимум на том же уровне или, скорее всего, будут расти в пределах инфляции.
Более позитивными в этом плане выглядят идеи дифференциации ставок по семейной ипотеке в зависимости от площади приобретаемой квартиры. Например, можно снижать ставку на 1 или даже 2 п.п. при покупке квартир площадью 60 кв. м и более. Это позволит дополнительно мотивировать семьи с детьми переезжать в более комфортное жилье и существенно снизит для них финансовую нагрузку. Особенно это актуально для семей при рождении нового ребенка. И при этом такое решение будет вполне в русле политики государства по улучшению демографии в стране.
Сейчас застройщики продвигают собственные инструменты поддержки спроса – различные виды рассрочки, программы кешбека, траншевую ипотеку, субсидированные продукты, трейд-ин и т. д. Но основной покупательский спрос обеспечивается именно за счет субсидируемых государством ипотечных программ. После завершения одних и изменения условий по другим рынок может потерять существенную долю спроса.
Уже понятно, что программы льготной ипотеки после 1 июля, скорее всего, примут более адресный характер и будут выдаваться в «мелкой нарезке». Главные надежды теперь связаны с тем, что ближе к 2025 г. ключевая ставка, наконец, начнет снижаться, и тогда рыночные условия по жилищным кредитам будут становиться более привлекательными для покупателей. Но пока что строительному бизнесу придется привыкать жить без льготной ипотеки как основного драйвера продаж. И готовиться к этому нужно уже сейчас.