Fitch: Эскроу-счета не вполне защищают покупателей жилья
Международное агентство Fitch Ratings отмечает, что новый механизм покупки жилья с использованием эскроу-счетов, который вступил в силу с 1 июля 2019 года, защищает покупателя в большинстве случаев. Но отдельные риски остаются, что может обернуться потерями для некоторых покупателей.
"Системного риска мы не видим, но не исключено, что государство будет использовать дополнительные инструменты поддержки для решения возможных локальных проблем", - говорится в релизе агентства.
В рамках новой схемы риски "недостроя" лежат на банке, финансирующем строительство, в то время как покупатели жилья, открывшие в нем эскроу-счета, смогут забрать свои деньги в случае проблем у застройщика или несоблюдения им сроков строительства. Однако у покупателя остается риск не получить квартиру и потерять на обесценении за то время, пока деньги лежали на счете, а если средства были кредитные, то все уплаченные проценты.
Больший риск, чем банкротство застройщика, для покупателя несет возможная несостоятельность банка, в котором открыт эскроу-счет, если сумма на нем превышает 10 млн руб., гарантированных Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
Большинство сделок с недвижимостью осуществляется в пределах этой суммы, так что покупатели преимущественно застрахованы. Однако же если квартира стоит дороже 10 млн руб., что не редкость в крупных городах, человеку придется надеяться на возврат средств сверх компенсируемой АСВ суммы в рамках процедуры банкротства банка наряду с другими крупными вкладчиками. Плюс к этому, покупатель может потерять право на квартиру, уплаченные проценты по ипотеке и еще и рискует остаться в должниках у банка.
Риски для покупателей выросли после недавнего смягчения требования к банкам, которые могут работать с эскроу-счетами – минимально допустимый уровень национального рейтинга был снижен с "A-" до "BBB-" (последний приблизительно соответствует международному рейтингу категории "BB" или "B"). На сегодняшний день из 95 банков, допущенных к работе с эскроу-счетами, треть имеет международные рейтинги категории "B" или не имеет их вовсе, что можно рассматривать как потенциальную зону риска. Так, один из допущенных банков без международного рейтинга недавно лишился лицензии. Ситуация усугубляется тем, что у покупателя нет возможности выбрать банк отдельно от проекта, а также самостоятельно сменить банк даже в случае возникновения у того проблем.
"Вместе с тем системного риска мы не видим, так как на банки с низкими международными рейтингами или без них приходится всего 6% от активов уполномоченных банков и многие пока еще не начали работать с эскроу-счетами. Также в случае возникновения у них проблем не исключено, что наличие большого количества эскроу-счетов свыше гарантированной суммы может быть дополнительным аргументом в пользу оказания им поддержки, чтобы избежать обострения социальной напряжённости", - заключают аналитики Fitch.
Что теряет покупатель при стрессовых ситуациях
