Новостройки: где в Москве купить квартиру в ипотеку без первого взноса
Ипотеку без первого взноса банки выдают неохотно – слишком рискованно. Да и спрос на такие продукты невысокий: процентные ставки выше, переплата, следовательно, больше. Но порой предложение ипотеки с нулевым первоначальным взносом появляются на рынке. Банкиры и брокеры рассказали, когда может быть выгоден такой кредит и где найти квартиры, которые можно купить в ипотеку тем, у кого нет денег на первый взнос.
Ипотека без первого взноса: предложение ограничено
Ипотека с нулевым первоначальным взносом на покупку жилья – редкое явление на рынке новостроек. Ведь для банков первый взнос по ипотеке – маркер рискованности сделки: чем он больше, тем больше доверия к заемщику.
Первоначальный взнос выступает не только гарантом возврата денег для банка в случае дефолта клиента даже при падении цен на рынке недвижимости, но и подтверждает серьезность намерений клиента выплатить кредит, объясняет генеральный директор брокерской компании «РоялФинанс» Александр Тихончук.
«Если заемщик не вложил свои деньги в недвижимость, то мотивация платить кредит небольшая: если возникнут сложности с доходом, то можно просто вернуть квартиру банку, а самому переехать к родственникам. Другое дело, когда человек рискует потерять свои деньги вместе с ипотекой», - говорит эксперт.
Кроме того, цены на рынке недвижимости сильно выросли за последние пару лет, поэтому риск отката цен возрастает. В такой ситуации выдавать ипотеку без первоначального взноса опасно: стоимость залога может снизиться, и банк останется с «недообеспеченным» кредитом.
Плюс ко всему, добавляет ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг «Банки.ру» Инна Солдатенкова, выдача кредитов с нулевым первым взносом требует от банков создания повышенных резервов, так как Банк России применяет по таким продуктам повышенные макропруденциальные надбавки. Следовательно, по ее словам, выдача ипотеки без первого взноса экономически не выгодна банку, так как это вынуждает его высвобождать дополнительный капитал и ограничивает рентабельность.
«Продукт несет дополнительные затраты на капитал для кредитора (выше регуляторная надбавка), а также прямой кредитный риск, который растет примерно вдвое при снижении взноса относительно стандартных 15-20% до 0. Спрос на такой продукт в основном у заемщиков, не склонных к сбережениям, а покупка жилья в ипотеку может иметь эмоциональный характер», - подтвердили в пресс-службе банка «Зенит».
В пресс-службе ВТБ уточили, что «внедрение программ без первого взноса для широкого круга заемщиков может негативно повлиять на уровень просрочки по кредитам на рынке». Там отметили, что банк не планирует «изменений этого критерия со своей стороны».
Поэтому ипотека без первоначального взноса носит больше рекламный характер, вводить такие программы банкам невыгодно и опасно, заключает Александр Тихончук. Но иногда они все-таки появляются на рынке.
Где искать ипотеку без первого взноса
По данным «Банки.ру», ипотеку без первого взноса под залог приобретаемой недвижимости предлагают сегодня «Транскапиталбанк» (ТКБ), «Инвестторгбанк» (ИТБ, входит в состав банковской группы ТКБ БАНК ПАО) и банк «Россия». Такая ипотека есть и у «Промсвязьбанка», добавляет Александр Тихончук.
По словам Инны Солдатенковой из «Банки.ру», количество ипотечных предложений под залог приобретаемой недвижимости за последние два года уменьшилось. «Но нельзя сказать, что до пандемии их было много. Также как и сейчас, это были, в основном, партнерские предложения банков на определенные ЖК или неликвидные объекты», - говорит эксперт.
Условия: жесткие требования, высокие ставки
Нулевой первый взнос сильно влияет на процентную ставку по кредиту: ставка по всем программам без первоначального взноса всегда выше, в среднем на 2 процентных пункта, говорит Александр Тихончук.
Так, по данным Банка России, в сентябре средняя ставка по ипотеке в стране составила 7,32% (с учетом льготных программ). А ставка по ипотеке без первого взноса в «Промсвязьбанке» в рамках программы «Новостройки», например, составляет 10,99%, в банке «Россия» по программе «Новые метры без первоначального взноса» - 12,5%.
В Транскапиталбанке и Инвестторгбанке (входит в Транскапиталбанк) ставка от 8,4%, но программа распространяется на ограниченное число проектов, продавцом многих из которых, судя по информации на официальном сайте банков, являются они сами. Это, например, ЖК «Успенский квартал» в Одинцовском районе (продавец - АКБ «Инвестторгбанк» ПАО) и несколько проектов в регионах.
Другие условия кредитования в рамках программ без первого взноса тоже могут отличаться от стандартных. Например, в банке «Россия» оформить такую ипотеку можно на проекты в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. При этом дом должен быть аккредитован банком, строиться в рамках 214-ФЗ, а длительность периода до готовности к сдаче дома госкомиссии по приемке объектов строительства – не менее 10 месяцев с даты подачи заявки на кредит в банк.
Требования к самим заемщикам без денег на первый взнос тоже выше: например, доход клиента должен быть полностью официальным (отражен в справке по форме 2-НДФЛ), а сам клиент должен иметь безупречную кредитную историю.
«Безусловно, для заемщиков, обратившихся за ипотекой без первоначального взноса, установлены более высокие требования к уровню платежеспособности, и банки тщательно рассматривают их заявки, - предупреждает директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Дмитрий Веселков. - И это логично: в этом случае заметно выше риск неплатежей, поэтому кредитные организации стараются выявить проблемных клиентов при анализе поданных документов».
По наблюдениям эксперта, в среднем процент одобрения для таких займов не превышает 38-40%.
Где купить квартиру в новостройке в ипотеку без первого взноса
По данным «Бон Тон», в основном ипотеку без первоначального взноса рекламируют в проектах массового сегмента. Так, на текущий момент ПИК продает 58 проектов, и в каждом из них присутствует опция покупки квартиры без первого взноса.
Ипотека без первого взноса от «Промсвязьбанка» и банка «Россия» доступна также в проектах новомосковского застройщика «А101» - «Скандинавия», «Прокшино», «Белые ночи», «Испанские кварталы», «Южные сады».
В проектах группы «Самолет» ипотеку без первого взноса можно оформить в МКБ, банке «Открытие» и «Промсвязьбанке». У МКБ есть сниженная ставка на первый год кредитования при нулевом первом взносе. Со второго года кредитования ставка составит 9,7%, рассказал директор по развитию партнерских программ группы «Самолет» Алена Анцышкина.
«У «Промсвязьбанка» при первом взносе «ноль» довольно высокая ставка – порядка 12%, но при этом квартиру можно купить сразу, а кредит погасить досрочно (обычно у банков есть требование – это минимально выплаченные 15-20%) либо рефинансировать в этом же или в другом банке и получить более низкую рыночную ставку. Все это вполне реально и может быть выгодным для клиента», - рассказывает представитель компании.
Впрочем, предложение ипотечных программ, не требующих изначальных вложений, есть и в более высоких сегментах. Например, ипотека без первоначального взноса от «Промсвязьбанка» доступна в ЖК бизнес-класса iLove, который «Кортрос» строит у метро «Алексеевская», и в комплексах бизнес-класса девелопера Tekta Group.
«Покупатели квартир в наших проектах бизнес-класса пользуются в основном более выгодными программами ипотечного кредитования, такими как «Семейная ипотека». «Новостройка» же была запущена не так давно и является по большей части дополнительным инструментарием, который мы можем предложить клиенту в той или иной ситуации», - говорит коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова.
По ее словам, воспользоваться такой программой может клиент, который хочет успеть выгодно купить понравившуюся квартиру до повышения цен. По программе «Новостройка» кредит без первоначального взноса выдается на срок до 30 лет. Однако, как правило, ее рассматривают как промежуточный, временный вариант те клиенты, которые планируют в скором времени, через 3-6 месяцев, получить доход от продажи недвижимости или бизнеса и полностью рассчитаться с банком.
Альтернатива: ипотека от застройщика, маткапитал, кредит
Если предложений ипотеки без первого взноса от банков нет, можно поискать такие программы у самих застройщиков: девелоперы иногда совместно с банками запускают локальные программы ипотеки без первоначального взноса на некоторые свои проекты.
«На рынке новостроек такие программы застройщики вводят ради роста продаж совместно с банками, которые и финансируют строительство. Получается, что банк выдает ипотеку человеку, который оплачивает новостройку, и кредитные деньги попадают на эскроу-счет в тот же банк. Получается вполне безопасная схема для банка, и продажи у застройщика растут», - объясняет гендиректор «РоялФинанс» Александр Тихончук.
Например, весной 2021 года оформить ипотеку без первого взноса можно было в «Абсолют Банке». Но программа распространялась только на проекты группы ПИК.
«Это была временная совместная акция с девелоперами. Рассчитана она на высококачественных клиентов с положительной кредитной историей. Доля данной программы в нашем портфеле составляет менее 3%», - пояснил зампред правления «Абсолют Банка» Антон Павлов.
Еще один способ оформить ипотеку без первого взноса – закрыть его с помощью материнского капитала, советуют эксперты. Например, в банке «Зенит» минимальный первоначальный взнос на приобретение недвижимости в новостройках сегодня начинается от 10%, на вторичном рынке - от 15%.
«При этом в рамках программ кредитования на приобретение недвижимости первоначальный взнос может быть оплачен полностью или частично за счет средств, полученных из федерального бюджета (включая средства материнского (семейного) капитала), бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов либо от организации – работодателя заемщика», - советуют в пресс-службе банка.
В числе других способов сформировать первоначальный взнос директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк Дом» Вадим Мамонов называет продажу уже имеющейся недвижимости и использование депозитов. А вот брать потребительский кредит на первый взнос эксперт не рекомендует: «Это крайне рискованная стратегия, так как значительно повышает уровень долговой нагрузки заемщика. Как правило, такой способ формирования первоначального взноса рассматривается банками как стоп-фактор при выдаче ипотечного кредита».
Ипотека без первого взноса на второе жилье: получить проще
Получить ипотеку без первого взноса проще на второе жилье, то есть если у покупателя квартиры уже есть в собственности какая-нибудь недвижимость.
«Если у заемщика есть в собственности другая недвижимость, то ипотеку без первоначального взноса он может получить по целевому ипотечному кредиту под залог имеющегося жилья. Такие продукты есть в линейке практически каждого ипотечного банка», - говорит ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг «Банки.ру» Инна Солдатенкова.
Например, у «Росбанка» есть программа «Кредит на первоначальный взнос», которая может помочь решить проблему отсутствия первоначального взноса при покупке жилья, отмечают в риелторском агентстве «Бон Тон». Идентичные программы по приобретению жилья под залог имеющейся недвижимости также предлагают Сбербанк и Райффайзенбанк.
Эта программа может быть интересна тем, кто не хочет тратить сбережения на первоначальный взнос (а хочет на ремонт, например) или тем, кто планирует переезд, говорит представитель банка Вадим Мамонов.
«Например, клиент хочет переехать в другой район или город, купить квартиру в новостройке, вторичное жилье с большей площадью или более подходящее по другим параметрам. Но при всем этом понимает, что должно пройти время между продажей имеющейся недвижимости для высвобождения средств на первоначальный взнос и моментом оформления ипотеки, переездом в новое жилье, - говорит представитель «Росбанк Дом». – Обращение к программе позволит не ждать реализации имеющейся квартиры и не откладывать приобретение нового жилья».