Госипотека в Новосибирской области прибавляет в «весе»
По оценкам экспертов новосибирских агентств недвижимости, вероятнее всего, до середины 2016 года ситуация с ценообразованием на жилищном рынке будет такой же, как и в этом. Однако стоит учитывать, что она будет напрямую зависеть от дальнейшей судьбы программ господдержки: если госипотека, рассчитанная до 1 марта 2016 года, не будет продлена, ставки кредитования на рынке новостроек станут выше, чем на рынке готового жилья. Возможно ли повторение аналогичной ситуации на рынке жилищного кредитования в 2016 году — выяснял корреспондент «КС».
За январь–октябрь 2015 года в Новосибирской области, по информации министерства строительства и ЖКХ региона, введено 1 млн 965 тысяч кв. метров жилья, что на 24% больше, чем за аналогичный период 2014 года. По итогам 2015 года прогнозируемый объем ввода жилья ожидается на уровне прошлого года — порядка 2 млн 300 тысяч кв. метров.
«В целом рынок жилой недвижимости начал оживать в конце лета. На новостройки цены стабильнее, более того, сейчас многие застройщики сообщают о корректировке цен в сторону повышения», — отмечает руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя в Новосибирске Сергей Ежак.
В октябре 2015 года, по данным компании RID Analytics, средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке Новосибирска составила 61 305 рублей, что, в отличие от «первички», наоборот, ниже — на 1,9%, чем в предыдущем месяце. Наиболее дорогие предложения зафиксированы в Центральном, Железнодорожном и Заельцовской районах города: здесь стоимость квадратного метра варьируется от 70 до 80 тысяч рублей за кв. метр. Самые демократичные цены в Первомайском, Кировском и Калининском районах, в пределах 50–57 тысяч рублей. По словам Сергея Ежака, в течение 2015 года цена предложения на вторичном рынке жилой недвижимости плавно снижалась: по сравнению с началом года — на 5,25%.
«В 2015 году кардинально поменялось поведение покупателей. «Рынок продавца» окончательно перешел в «рынок покупателя». В 2014 году, особенно в конце года, покупатели брали новостройки не глядя, лишь бы спасти свои накопления. Порой даже не выезжая на объект, добавьте к этому также всплеск активности покупателей из Казахстана, — рассуждает ведущий специалист по новостройкам агентства недвижимости «Квадротека» Олег Исаев. — Сейчас объем предложения абсолютно превышает объем спроса. И покупатель уже не торопится, выбирает придирчиво, он избалован обилием предложений, ставит рынку свои условия. Это новый тип покупателя, и рынку необходимо соответствовать его ожиданиям».
Еще одна особенность этого года, которую отмечают специалисты: с рынка новостроек ушли инвесторы. «Инфляция высока, а цены на новостройки могут не расти — не лучший климат для инвестиций. Это отвлекло с рынка большое количество средств. Но госипотека поддержала рынок в этот непростой момент. У некоторых застройщиков до 65–80% сделок проходят с ипотекой по программам господдержки. Ипотечные покупатели — это люди, которые планируют в данном жилье проживать сами», — говорит Исаев.
По данным Минфина России, за апрель–август 2015 года в рамках программы было выдано около 100 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 176,3 млрд рублей. С мая, когда практически все участники — 37 из 39 — стали выдавать кредиты в рамках программы (в апреле их выдавали лишь 19 банков), по оценкам АО «АИЖК», их доля достигала 45%. Программа наряду с постепенным снижением ключевой ставки банка России также способствовала снижению ставок по кредитам на покупку жилья в новостройках на 1,5–2,5 процентных пункта.
По данным «Жилфонда», количество сделок с привлечением ипотечных средств в Новосибирске в III квартале 2015 года выросло. Этот рост по сравнению со II кварталом составил 40%.
Непосредственно госипотека, по мнению Олега Исаева, помимо повышения продаж, помогла рынку остаться многообразным и конкурентным. С момента введения госипотеки подавляющее число сделок с новостройками — около 96% — проводится именно по программам с господдержкой. Бум госипотеки пришелся на лето. «Если бы не было поддержки со стороны государства, на новосибирском рынке осталось бы 3–5 строительных организаций, которые могут строить за собственные средства», — считает эксперт.
Эту тенденцию подчеркивают в филиале ФАКБ «Абсолют Банка» (ПАО) в Новосибирске: за год существенно изменилось соотношение между ипотекой на вторичное и первичное жилье. «Если в 2014 году в «Абсолют Банке» ипотечные кредиты на новостройки составляли всего 5% от общего числа, то в 2015 году их доля увеличилась в 10 раз — до 50%, — подчеркивает управляющий филиалом ФАКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Новосибирске Дмитрий Монастырев. — Неизвестно, сохранится ли такое соотношение в 2016 году, если госпрограмма ипотечного кредитования не будет продлена. Дело не только в том, что ставки на первичное и вторичное жилье могут сравняться. Высоки шансы, что без программы господдержки застройщики будут сокращать количество возводимых объектов — соответственно, уменьшится и выбор у покупателей недвижимости».
«Оптимально, если ипотека не превышает долю в 30% зарплаты»
Как подсчитали в агентстве недвижимости «Жилфонд», средняя сумма ипотечного кредита в Новосибирске в этом году выросла на 105 тысяч рублей и составила 1 млн 619 тысяч рублей. В Москве выросла почти на 150 тысяч рублей и составила 3 млн 723 тысячи рублей. В Алтайском крае, к примеру, средняя сумма, наоборот, существенно снизилась: с 1 млн 320 тысяч рублей до 1 млн 180 тысяч рублей.
«Безусловно, экономическая ситуация сейчас не самая простая. Но именно в этих новых условиях все больше новосибирцев задумывается о собственной квартире, — уверен Дмитрий Монастырев. — Поэтому в сентябре этого года мы снизили ставку по ипотечному кредиту на приобретение квартир в новостройках по госпрограмме на весь срок кредитования. Первоначальный взнос при этом остался прежним, а срок кредитования — до 30 лет». Что же касается ипотечных кредитов на вторичное жилье, то еще в июне 2015 года «Абсолют Банк» снизил ставку по ним.
В свою очередь управляющий директор по ипотеке ВТБ24 в Новосибирске Виктория Ферле отмечает, что в ВТБ24 в октябре 2015 года выдали в Новосибирске 458 ипотечных кредитов на общую сумму 748 млн рублей.
«Мой совет потенциальным заемщикам: старайтесь тщательнее взвешивать кредитную нагрузку и реалистичнее оценивать собственные возможности, — говорит Дмитрий Монастырев. — Оптимально, если ваш ипотечный платеж не превышает 30% от ежемесячного дохода. В целом чем ниже этот процент, тем лучше. К тому же всегда есть возможность погашения кредита досрочно: средний срок, на который оформляется ипотечный кредит, составляет 15 лет, однако, как правило, клиенты выплачивают их в среднем за семь лет».
Взвешивать решение об оформлении ипотечного кредита действительно стоит весьма тщательно: эксперты отмечают, что на рынке жилой недвижимости продолжается рост ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней (90+). На 1 сентября 2015 года объем таких ссуд достиг 107,7 млрд рублей, что составляет 2,9% всей задолженности по ипотечным кредитам. Во многом такой рост связывают с курсовой переоценкой задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте, просроченные платежи по которым достигли 17,8% всей задолженности в иностранной валюте.
Тем не менее, несмотря на рост просроченных платежей по ипотечным кредитам, этот сегмент остается более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: по данным Банка России на сентябрь 2015 года, доля неипотечных ссуд населению со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 14,9%, говорится в отчете АО «АИЖК».
«На мой взгляд, жилая недвижимость — действительно надежная инвестиция, и жить на своих квадратных метрах гораздо выгоднее, чем арендовать их. Считаю, что сейчас на рынке сложились достаточно лояльные требования к заемщикам. Минимальный доход — от 20 тысяч рублей, а это ниже средней заработной платы в Новосибирске, — рассуждает Монастырев. — Сейчас клиент с высокой заработной платой, выше, чем в среднем по рынку, вызывает больше вопросов и находится в «зоне риска». Если он потеряет свою высокооплачиваемую работу, то ему будет непросто вернуться на прежний уровень доходов».
«Нынешние ставки — абсолютно рыночные»
По мнению Сергея Ежака, прогнозировать, как сложится ситуация на рынке в 2016 году достаточно трудно — слишком много непредсказуемых макроэкономических и политических факторов. «Мы рекомендуем потребителям пользоваться моментом оживления на рынке и решать свои жилищные вопросы немедленно», — советует Ежак.
Олег Исаев предполагает, что до середины 2016 года ситуация с ценообразованием на рынке жилой недвижимости Новосибирска, вероятно, будет такой же, как и в этом году. «Все застройщики, кто сможет, будут держать цены, кто не сможет — будут своими ценами «играть». По ценообразованию будущего года можно будет довольно точно оценить финансовую ситуацию конкретных застройщиков», — добавляет Исаев.
Также ситуация на рынке новостроек, по его оценкам, будет зависеть от продления или прекращения программ господдержки: если госипотека не будет продлена, ставки кредитования на рынке новостроек станут выше, чем на рынке готового жилья. «Сыграет роль размер ключевой ставки, которая напрямую повлияет и на размер ставок по кредитам на вторичном рынке», — считает эксперт.
Однако игроки банковского сектора не уверены, что программу господдержки все-таки продлят. «Возможно ли повторение аналогичной ситуации на рынке кредитования в 2016 году? Уверен, что нет, — говорит Дмитрий Монастырев. — Нынешние ставки — абсолютно рыночные. Те банки, которые хотели и могли их снизить, уже сделали это. Более того, 1 марта 2016 года заканчивается программа господдержки ипотеки. Будет ли она продлена, пока неизвестно. По нашим прогнозам, после этой даты процентные ставки по кредитам на новостройки пойдут вверх и, вероятно, сравняются со ставками на вторичном рынке. Поэтому сейчас именно тот период, когда покупать квартиру в новостройке в кредит максимально выгодно».
Также, добавляет Монастырев, важно понимать, что этот период не равен временному отрезку до 1 марта 2016 года. «До этой даты необходимо не просто подать заявку, а уже совершить сделку. Как правило, время от подачи заявки до выхода на сделку составляет 7–10 дней. Поэтому не стоит откладывать приобретение жилья по госпрограмме на последнюю неделю февраля», — заключает Дмитрий Монастырев.