Илья Липкинд: В I квартале 2019 года средняя ставка по ипотеке вырастет до 10,5%
Сегодня состоится заседание Центробанка, на котором, в том числе, может быть изменена ключевая ставка. В середине сентября она была поднята до 7,5% на фоне роста инфляционных ожиданий, в октябре регулятор решил оставить ключевую ставку без изменений. Эксперты полагают, что очередное повышение неизбежно, вопрос лишь в том, когда оно произойдет — 14 декабря 2018 года или уже в 2019 году. Илья Липкинд, директор информационного агентства «Саминвестор», специально для Новострой-М дал прогноз — чего ждать от Центробанка на этот раз и что будет со ставками по ипотеке.
V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
На мой взгляд, с учетом наблюдающихся в настоящее время факторов (в первую очередь — инфляционных рисков), логично ожидать повышения ставки на 0,25 процентного пункта — до 7,75% на заседании Центробанка РФ, которое состоится сегодня. Для более существенных мер — повышения ставки сразу на 0,5 п. п. до 8,00% — оснований на данный момент недостаточно.
Кроме того, в первом полугодии следующего года возможны еще 2 повышения ставки до 8,25-8,50% (при неблагоприятном сценарии – 3 до 8,50-8,75%).
Как следует из данных Росстата, официальный уровень инфляции в ноябре составил 3,8% в годовом выражении, чему, на мой взгляд, способствовали активная подготовка производителей и ритейлеров к повышению НДС до 20% с 1 января 2019 года, опасения по поводу неспособности правительства остановить рост цен на бензин и более слабые, чем в прошлом году, результаты в некоторых отраслях сельского хозяйства (в частности, снижение урожая сахарной свеклы, которое привело к скачку цен на сахар). Исходя из наблюдаемой динамики цен, можно ожидать, что по итогам 2018 года инфляция превысит целевой «потолок» Центробанка, составив примерно 4,2-4,3%. В первом полугодии следующего года я ожидаю ускорения инфляции не менее чем до 5,5-6% в годовом выражении и не менее 5% в целом по итогам года по тем же причинам, которые, к тому же, носят долгосрочный характер: повышение НДС, дальнейший рост цен на бензин из-за повышения акцизов, а также недостаточно высокие урожаи в 2018 году.
При этом решение ОПЕК и примкнувших к ним экспортеров, включая Россию, снизить нефтедобычу в первом полугодии 2019 года, пока вызвало довольно умеренную реакцию на рынке из-за не слишком значительных объемов сокращения. Максимум, на что в данном случае можно рассчитывать — стабилизация стоимости барреля европейского эталонного сорта нефти Brent в коридоре 58-65 долларов за баррель. А это будет препятствовать сколь-нибудь выраженным попыткам укрепления рубля по сравнению с текущими значениями. Скорее всего, до февраля курс останется в коридоре 65-68 рублей за 1 доллар, однако в перспективе 6-12 месяцев велика вероятность ослабления до 71,60-73,70 рубля за доллар.
Кроме того, вполне могут реализоваться и по-прежнему витающие в воздухе угрозы новых, еще более жестких санкций США в связи с «делом Скрипалей» (которые ожидались еще в этой осенью, но были отложены из-за выборов в Конгресс), «керченского инцидента» и других возможных конфликтов, что также скажется на курсе рубля. Снижению национальной валюты будет способствовать и сворачивание программы количественного стимулирования Европейского Центробанка (ЕЦБ), и ожидаемое продолжение повышения базовой ставки Федеральной резервной системы США, хотя к настоящему времени эти ожидания снизились до повышения на 0,25 п. п. в декабре и еще одного повышения в 2019 году (ранее ожидалось, что в следующем году ставка будет повышена трижды).
Естественно, что повышение ключевой ставки Центробанка не может не сказаться на ставках по ипотечным кредитам. При этом следует отметить, что рост стоимости привлеченных средств у российских банков начался еще до сентябрьского решения ЦБ повысить ставку. Как следует из аналитических материалов регулятора, средняя ставка по банковским вкладам сроком до 1 года достигла минимума в августе этого года (5,04% годовых), а в октябре выросла до 5,66% (рост на 0,62 п. п.), по вкладам сроком более одного года самый низкий уровень был достигнут в июне (5,69%), а в октябре этот показатель составил 6,66% (+0,97 процентного пункта). Средняя максимальная ставка по вкладам в 10 банках-лидерах по объему средств населения с достигнутого в первой декаде июня минимума 6,052% выросла до 7,362% в третью декаду ноября (+1,31 процентного пункта). А такое удорожание фондирования, естественно, не может не сказаться на ставках по кредитам в целом и по ипотечным займам в частности.
При этом статистика, публикуемая Дом.рф (бывшая госкорпорация АИЖК), пока рост не фиксирует. Если в сентябре средняя ставка по всем выдаваемым кредитам составила 9,41% годовых (в том числе по кредитам на приобретение жилья на первичном рынке — 9,11%, по кредитам на вторичном рынке — 9,54%), то в октябре — те же 9,41% в целом, 9,16% — по займам на «первичку» и 9,51% — на «вторичку». Однако расхождение связано со сроками одобрения банками заявок на кредиты и предоставления самих средств, так что «реакция» на повышение ключевой ставки ЦБ в сентябре и предпринятое практически всеми банками повышение ставок по ипотеке в сентября-октябре в статистике по выдаваемым кредитам отразится в декабре 2018 года и январе 2019 года, а ожидаемое сегодня повышение ключевой ставки — в марте.
На мой взгляд, в первом квартале следующего года средняя ставка по вновь выдаваемым ипотечным кредитам вырастет примерно до 10,5% годовых, в том числе по кредитам на приобретение вторичного жилья — до 11-11,2%. Ипотека на «первичку» будет оставаться более дешевой. Я полагаю, что средняя ставка по ней вряд ли превысит 10% годовых раньше третьего квартала 2019 года. В первую очередь это будет связано с продолжением партнерских программ между банками и застройщиками, в рамках которых строительные компании субсидируют ставки по кредитам на покупку квартир в своих объектах ради поддержания продаж. Думаю, что государство в данном случае также не останется в стороне, поскольку субсидирование ставок по ипотеке остается действенным инструментом поддержки строительной отрасли. Однако насколько существенным будет объем средств, выделяемых на эти цели правительством, и, соответственно, каким будет уровень субсидирования ставок, пока сказать сложно.
Тем не менее, в любом случае темпы роста ипотечного кредитования в следующем году существенно замедлятся — как в связи с ростом ставок, так и в связи с сокращением реальных располагаемых доходов населения. Стоит отметить, что к осени 2018 года темпы роста ипотечного кредитования в годовом выражении (доходившие до 60% в денежном выражении) обогнали темпы роста выдачи потребительских займов во время «бума потребительского кредитования» 2011-2012 года. Несмотря на то, что по отношению к ВВП ипотечное кредитование в России несравнимо с аналогичными показателями в США перед началом американского ипотечного кризиса 2007 года (в России, по оценке специалистов Дом.рф — 6% ВВП, в США — около 70%), при сохранении наблюдающихся в настоящее время тенденций можно будет ожидать резкого спада на рынке ипотечного кредитования уже в ближайшие 1-2, в лучшем случае 3 года в зависимости от дальнейшего развития геополитической ситуации, положения на сырьевых рынках и так далее, которые прямо или косвенно влияют на российскую экономику и доходы населения.
При этом повышение НДС, увеличение стоимости грузоперевозок из-за роста цен на бензин и изменение системы работы застройщиков, безусловно, приведут к удорожанию строительных работ. Однако будут ли люди в условиях повышения ставок и сокращения доходов готовы покупать квартиры, в стоимость которых включены дополнительные издержки застройщиков — большой вопросы. Более вероятно, что при слабом спросе строительным компаниям придется жертвовать своей маржой, чтобы обеспечить продажи. Если даже при темпах роста ипотечного кредитования в 60-70% и временном улучшении динамики доходов в первом полугодии этого года повышение цен на жилье в большинстве регионов носило весьма умеренный характер, то при снижении выдачи займов более вероятна стагнация цен в течение большей части 2019 года (скорее всего, в период с весны по осень) и слабый рост на фоне сокращения предложения в конце 2019 – начале 2020 года.
Обновление: 14 декабря 2018 года Центробанк снова поднял ключевую ставку — до 7,75%. Отмечается, что «решение носит упреждающий характер и направлено на ограничение инфляционных рисков, которые остаются на повышенном уровне, особенно на краткосрочном горизонте».