Грозит ли российскому рынку «ипотечная яма»?
По данным финансовых аналитиков, с началом текущего года количество выданных кредитов резко упало по сравнению с январем 2018-го. Официальных данных от Центробанка еще нет, но уже очевидно, что покупатели «рублем» демонстрируют свое отношение к переменам на рынке. Достигнет ли спрос критических отметок, и как в сложившихся условиях чиновники планируют снижать ипотечные ставки до заветных 8%, Novostroy.su поинтересовался у экспертов.
- Является ли сокращение объемов ипотечного кредитования временной тенденцией или следует ожидать дальнейшего спада?
Александр Хачатрян, заместитель директора департамента по организации продаж «МД Групп»: Январь всегда отличался низкой активностью покупателей в сфере недвижимости, для него характерен спад, который наблюдается после предновогоднего ажиотажа. Касательно снижения количества выданных кредитов — относительного прошлого года нет сформированной единой статистики. А согласно данным ЦБ РФ показатель вырос на 12,7% по сравнению с январем 2018 г.
Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» в Санкт-Петербурге: Сокращение количества ипотечных сделок в начале года вполне ожидаемо, что связано как с сезонным фактором, так и с повысившимися ставками по ипотеке. Еще одной причиной может быть ажиотажный спрос конца прошлого года, после которого закономерна некоторая стабилизация ситуации. При этом сокращение было небольшим — 10%, и это свидетельствует, что ставки пока сохраняются на доступном уровне — в основном это 10-10,6%. Кроме того, в январе и феврале мы видели сохранение практически прошлогодних значений по ипотеке по ряду банков (от 9,4% годовых).
Ясно, что в этом году мы не увидим такого ипотечного бума, как в 2018-ом, когда ставки подходили к черте 8% годовых.
Ипотека до сих пор остается наиболее комфортным, а для кого-то и единственным инструментом для приобретения собственной квартиры, так что доля таких сделок останется высокой, не ниже 50% от всех сделок на рынке.
Вряд ли более серьезные корректировки возможны, если ипотека не перейдет черту в 12%. В противном случае закономерно ожидать либо возрождение инструмента госсубсидирования, либо более интересных партнерских предложений от застройщиков и банков. В ближайшей перспективе вероятнее всего ставки сохранятся на прежнем уровне.
Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»: При том, что сократилось количество выданных кредитов на 10%, объем ипотечных кредитов вырос на 3%. Если в январе прошлого года было выдано чуть менее 137 миллиардов рублей, то в этом январе эта цифра составила более 140 миллиардов. Это по данным ОБК. А вот по данным Банка России, объем выданных кредитов увеличился на 12,7% и составил 167 миллиардов рублей.
Вероятно, спрос на ипотеку будет расти и дальше. Думаю, что в 2019 году рост спроса может достичь 15%. Причина тому — стабильный первичный взнос, а также снижение стоимости квартир.
Сценарий, при котором может произойти повышение ставок более 10-11%, вызовет снижение спроса на 20%.
Но учитывая, поставленные февральские задачи Президента РФ Федеральному собранию о снижении ипотечных ставок, уверен, включатся механизмы государственного регулирования и субсидирования кредитов на приобретение жилья и подобной ситуации не произойдет.
- По статистике, подтвержденной исследованиями агентств недвижимости, более 60% россиян считают ставки выше 11% неприемлемыми для приобретения квартиры в ипотеку. Какова вероятность, что рынок недвижимости достигнет данной отметки?
Александр Хачатрян: Ставки по ипотечным кредитам продолжают расти, скорее всего некая стабильность обозначится к середине лета. При этом ипотека в России переживала и более высокие ставки.
В текущей момент большинство покупателей оглядываются назад и пытаются понять: вернется ли рынок к ставкам «вчерашнего дня», хотя макроэкономических предпосылок к этому нет.
Ставки действительно выросли, но говорить о резком снижении спроса на ипотеку пока нельзя, при средней сумме кредита 5-6 млн рублей, рост ежемесячного платежа не столь значителен, при изменении условий на более благоприятные всегда можно будет провести рефинансирование.
Василий Костин: Ставка ипотеки двигается вслед за изменением ставки ЦБ. Регулятор, в свою очередь, ориентируется на ситуацию на международном рынке, а также на динамику инфляции. С одной стороны, того, что было в 2014 году, сейчас нет. Ожидать резких скачков у нас нет причин.
Тем не менее, неблагоприятная внешнеэкономическая ситуация может спровоцировать увеличение ставки ЦБ до 10-11%. Что в свою очередь может вызвать повышение ставки ипотеки до 12-13%.
Риск есть, но, учитывая другие тренды, он невелик.
- Какие ставки сегодня предлагают банки тем, кто приобретает в кредит недвижимость в Северной столице?
Яна Булмистре: Сегодня средняя ставка по ипотеке в Петербурге составляет 10-10,5% годовых.
- Президент поставил перед чиновниками и банками задачу по снижению ипотечных ставок до 8%. Реальны ли такие перспективы, и какие механизмы придется задействовать для их реализации?
Александр Хачатрян: В краткосрочной перспективе, при размере ключевой ставки 7,75%, обеспечить столь низкую ставку возможно только запустив федеральную программу компенсации ставки банкам, по аналогии с программами «Господдержки» действовавшими ранее.
Василий Костин: Прогнозы экспертов разнятся от полугода до двух лет. Тренд очевиден: три года назад, в 2015 году, ставки были более 13%, а сейчас уже упали до 9,5-10%. Правда, это не линейное снижение, возможны небольшие колебания за счет изменения ставки ЦБ. Но как показал последний случай, когда осенью прошлого года регулятор поднял ставку на 0,25%, спрос на ипотеку даже слегка повысился, потому как такие колебания активизируют потребителей, побуждают их действовать быстрее.
На самом деле, уже в ближайшее время некоторые банки могут договориться с девелоперами и снизить ставки ниже рынка. Это хорошо, так как принято считать, что каждый процент снижения ипотечной ставки влечет за собой рост спроса на первичном рынке на 8-10%.
Для того, чтобы поручение президента могло быть выполнено, ключевая ставка ЦБ должна снизиться до 5-6%.
В течение полутора-двух лет это, на мой взгляд, вполне осуществимо. Конечно, если в макроэкономическом секторе не произойдет каких-нибудь непредвиденных событий.