Ипотека доступна лишь 7-10% населения Башкирии
Сегмент ипотечного кредитования в ближайшее время ждут изменения. Процентные ставки по ипотеке будут расти, требования к заемщикам ужесточатся, спрос на ипотечные продукты увеличится.
Ставки по жилищным ипотечным кредитам, достигнув дна, вновь начали расти. По данным Национального банка РБ, за минувший год средневзвешенная процентная ставка по ипотеке снизилась с 13,2% до 11,9%. В 2012 году опять наметился рост. На 1 марта средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам составила 12,2%. В целом, по прогнозам аналитиков, в первом полугодии прогнозируется рост средневзвешенных ставок почти на 1%.
«Тенденция роста ставок есть, деньги дорожают как в стране в целом, так и по ипотечному кредитованию в частности», - говорит заместитель начальника отдела экономического анализа и статистики экономического управления Нацбанка РБ Евгений Декатов. Банковское сообщество отмечает, что существенного повышения ставок не происходит, более того, банкиры подчеркивают, что регулярно проводят акции, во время которых можно приобрести жилье в ипотеку на выгодных условиях. «Большого роста процентных ставок не произошло, произошел рост номинальной ставки. Каждый банк проводит акции и вводит программы, которыми этот рост старается нивелировать», - говорит начальник кредитного отдела филиала № 20 «Мособлбанка» Александр Ильин. Руководитель дирекции региональных общественных связей банка «Уралсиб» Рушана Ибраева отмечает, что ставки по ипотечному кредиту сильно отличаются в зависимости от вида приобретаемого жилья, сроков кредитования. «В принципе можно по хорошей ставке взять ипотеку. Есть выбор, есть возможности уменьшить ставку кредита, сумму.
«Например, заемщики в качестве первоначального взноса активно стали использовать средства материнского капитала», - говорит Рушана Ибраева. Не исключено, что банки пересмотрят кредитную политику и ужесточат условия кредитования. Сейчас требования к заемщикам несколько смягчены, кредитные организации стали учитывать и неофициальные доходы клиентов. «Через год ужесточение требований к заемщикам будет неизбежно, в том числе из-за того, что государство ведет направленную политику на увеличение доли безналичных платежей в стране. По мере развития безналичных платежей мы будем ужесточать требования, вернемся к фиксированным доходам, к справкам 2НДФЛ», - говорит Александр Ильин. Несмотря на повышение ставок, ужесточение требований к заемщикам, спрос на ипотечные продукты высок, отмечают эксперты. В минувшем году по объемам кредитования республика достигла исторического максимума. «В прошлом году ипотечных кредитов в Башкирии выдано на сумму более 15,7 млрд рублей. Начало года тоже показало достаточно интенсивные темпы. Это говорит о важности, необходимости и большом спросе на ипотечные кредиты среди населения», - говорит Евгений Декатов. По разным данным, в настоящее время ипотека доступна лишь 7-10% населения республики. Так называемая «доступная ипотека» рассчитана на клиентов с высокими доходами и белой зарплатой. Таких людей немного как в республике, так и в России в целом.
«Ипотека уже много лет работает в стране, и так называемые «сливки» с этого продукта уже сняты, то есть заемщики с официальными большими доходами уже купили квартиры и уже берут кредиты на улучшение жилищных условий. Сейчас в ипотеку начинают вступать те заемщики, которые ранее под условия банков не проходили по доходам. И здесь мы сталкиваемся с такой проблемой, что при росте среднего жилья даже на 10-15 % доступность этих кредитов для них падает», - говорит Александр Ильин. Развитие ипотеки тормозит и строительный сектор, отмечают эксперты. В связи с небольшими объемами вводимого жилья недвижимость продолжает дорожать - для многих категорий потенциальных заемщиков становится проблемой найти средства даже на первый взнос по ипотечному кредиту.«Корень проблемы, на мой взгляд, лежит в высокой стоимости жилья, нежели в процентной ставке по ипотеке.
Даже если снизить ее на 3% (при стоимости квартиры 2 миллиона), что 10%, что 13,5% годовых - существенной разницы нет», - считает директор собственного ипотечного бюро Камила Фазлыева.Несмотря на востребованность, в Башкирии отсутствует рынок жилья эконом-класса. Частные компании-застройщики не идут в этот сегмент, поскольку здесь очень низкая норма рентабельности и затруднен возврат вложенных средств. «В республике очень мало жилья эконом-класса не только по стоимости, но и по параметрам. Необходимо вплотную сотрудничать с застройщиками, для того чтобы жилье, в том числе для молодых семей, стало доступным», - говорит Евгений Декатов. Основная доля ипотечных продуктов в республике приходится на рынок вторичного жилья. «Первичка», по разным оценкам, занимает не более 10% от сделок банка. Но в последнее время количество предложения и на вторичном рынке резко сократилось.
«Раньше в Уфе в день на продажу выставлялось 4000-4500 квартир, сегодня — 2500-3000 объектов. Если продавец узнает, что покупатель приобретает квартиру в ипотеку, к стоимости прибавляет 50 тысяч рублей за свои волнения, ожидания, риски, суету», - отмечает директор агентства недвижимости «САН» Рустэм Камалов. Снижение предложения эксперты связывают с тем, что люди не видят других инструментов сохранения капитала, кроме недвижимости.По мнению Рустэма Камалова, в дальнейшем банки с ипотечными программами разойдутся в два больших течения: в первом банки будут работать по существующим «канонам» - привлекать заемщиков, используя различные маркетинговые ходы, во втором банки будут выкупать квартиры на первичном рынке и продавать в ипотеку.