Продать ипотечное жилье в Красноярске стало гораздо легче
Никто из красноярских владельцев жилья не застрахован от того, что недавно приобретенную квартиру придется выставить на продажу. Причины могут быть разные. Первая и, пожалуй, самая неприятная из них – осознание, что выплатить ипотеку не получится.
Разные жизненные обстоятельства могут вынудить заемщика избавиться от ипотечной квартиры. Обычно банки, в залоге у которых находится недвижимость, неохотно идут на ее продажу, так как теряют проценты. К тому же бумажная волокита отнимает время, не принося прибыли.
Если банк отказывается давать согласие на продажу залоговой квартиры, эксперты рекомендуют убедить его в том, что ваше финансовое состояние резко ухудшилось. Кредитной организации будет невыгодно иметь неплатежеспособного клиента и сопутствующие риски, поэтому такой метод часто срабатывает.
С чего начать
Еще недавно кредиторы в Красноярске старались всеми способами отказать клиенту в продаже залогового имущества, склоняя его к перекредитованию и другим «послаблениям». Однако за последние несколько лет ситуация изменилась, и сегодня продать ипотечное жилье стало гораздо легче.
Чем раньше заемщик предупредит банк о намерении избавиться от квартиры, тем лучше. Обычно в таких случаях пишется заявление на имя управляющего. Загляните в кредитный договор – банки часто определяют конкретные дни месяца, когда можно внести средства в счет досрочного погашения кредита. Также помощь кредитора может понадобиться при реализации некоторых схем продажи – например, с банковской ячейкой.
«Если три-четыре года назад такие случаи были единичными в риэлторской практике, то сегодня люди все меньше боятся продавать обремененные ипотекой квартиры. И агентства охотно идут на организацию таких сделок: риэлторы и юристы уже имеют опыт», – рассказывает руководитель отдела продаж компании «АРЕВЕРА-недвижимость» Ирина Белик.
Варианты с наличными
Способ реализации ипотечного жилья часто зависит от возможностей покупателя. Самый простой и часто используемый – продать залоговую квартиру человеку, у которого необходимая сумма наличных средств есть на руках.
«Необходимую сумму» можно трактовать по-разному. Потенциальный покупатель владеет средствами, покрывающими полную стоимость квартиры, или суммой, которой не хватает продавцу для погашения ипотечного кредита перед банком. Дальнейшая схема проста. В первом случае на средства покупателя гасится ипотека, квартира переходит в собственность заемщика, а затем собственник и покупатель обращаются в Регистрационную палату для оформления сделки купли-продажи. Покупатель доплачивает оставшуюся сумму.
Возможен и другой вариант: продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для заключения сделки, затем приостанавливают регистрацию, гасят обременение, потом подают заявление на возобновление регистрации, после чего происходит передача квартиры в собственность покупателя опять же при выплате им оставшейся суммы.
Этот вариант более безопасен для того, кто приобретает залоговое имущество. В договоре купли-продажи при этом прописываются условия передачи аванса (либо задатка). Присутствие нотариуса при оформлении задатка за непогашенную ипотеку обязательно.
Если у покупателя на руках имеются наличные, которых хватит только для погашения остатка задолженности, действия совершаются те же. После того как обременение будет снято, покупателю потребуется некоторое время на оформление нового ипотечного кредита.
Часто покупатель боится отдавать наличные за квартиру с непогашенной ипотекой даже в присутствии нотариуса. Можно предложить ему до завершения регистрации сделки купли-продажи положить деньги в банковскую ячейку. Договор при этом покупатель заключает не с заемщиком, а с банком, в котором изначально был взят ипотечный кредит. После этого с квартиры снимается обременение, сделка регистрируется, банк забирает деньги из ячейки, продавец получает доплату. Также он может потребовать от покупателя открыть в банке две ячейки и во вторую положить сумму, предназначающуюся ему в качестве остатка.
Варианты без наличных
Чаще всего покупателем оказывается человек, также рассчитывающий приобрести жилье в ипотеку. Теоретически имеющийся кредит (со всеми условиями) можно переоформить. Для этого банк проверяет платежеспособность и другие характеристики покупателя. Если вся информация соответствует требованиям, он продолжит выплачивать кредит с теми же обязательствами.
Так, в практике Ирины Белик подобным образом действовали разводящиеся супруги. Муж, на которого была оформлена ипотека на квартиру, отказался от жилплощади и обязательств выплачивать за нее кредит. Жена подтвердила свою платежеспособность и переоформила ипотеку на себя. Практика переоформления ипотечного кредита сегодня не распространена, но все больше людей решаются на такой шаг.
Сложнее, если покупатель намерен оформить на себя ипотеку в другом банке. Процедура рефинансирования подразумевает погашение банком, в котором покупатель намерен продолжить выплачивать ипотеку, задолженности перед банком, где кредит был оформлен изначально. Зато в таких ситуациях кредитная организация для того, чтобы удержать клиента, может предложить более выгодные условия по выплате ипотечного кредита.
Есть еще и такой вариант, как погашение ипотеки с помощью потребительского кредита. Но такой способ подходит, когда остаток сравнительно небольшой. После того, как обременение будет снято, квартиру можно спокойно продавать по рыночной цене. В этом случае покупателя уже не коснутся трудности, связанные с погашением долга или переоформлением ипотеки. Во всех остальных перечисленных случаях риэлторы рекомендуют снижать цену.
«Для покупателя залоговое жилье чревато затянутыми сроками сделки, рисками, да и просто лишней суетой, – объясняет руководитель отдела продаж АН “Новый город” Юлия Морозова. – По рыночной цене при таких условиях продать квартиру сложно, поэтому мы рекомендуем скинуть в среднем 100 тыс. руб., что поможет быстрее найти покупателя».