Ипотечные каникулы в России: популизм властей или реальность?
В России ипотечный кредит получить гораздо легче, чем затем расплатиться по нему. Вот власти и решили, что ситуацию хоть как-то надо уравнять.
Ипотечный кредит – кредит особенный. Во-первых, чаще всего это очень солидная сумма, во-вторых, он берется на долгий срок. И за это время чего только не случается, в том числе заемщик может оказаться в ситуации, когда ему будет сложно погашать свой долг. Большинство же подобных случаев невозможно предугадать заранее. Нужно ли помогать таким людям, а если нужно, то каким образом? Вопрос далеко не праздный, от того, как он решается, зависит судьба многих семей.
Опыт, сын ошибок трудных
Идея о том, что ипотечникам нужно каким-то образом помогать, по словам председателя Комитета Государственной думы по финансовому рынку Анатолия Аксакова родилась во время кризиса 2014-2016 годов, когда скаканувший вниз рубль поставил тех, кто взял ипотеку в валюте буквально в безвыходную ситуацию. Их долг банкам возрос многократно. Многие из них обращались в кредитные организации, в органы власти с одной просьбой – нужны ипотечные каникулы.
Однако на тот момент законодательство таких механизмов не предусматривало, поэтому каждый заемщик вынужден был договариваться со своим банком в индивидуальном порядке. Удавалось это далеко не всем, для многих та ситуация стала настоящей личной катастрофой.
По мнению депутата, тот опыт подсказал законодателям, в каком направлении следует двигаться в этом вопросе. В итоге появился проект закона о предоставление так называемых ипотечных каникул. Суть его в том, что банки будут обязаны предоставлять отсрочку от погашения кредита в том случае, если у заемщика возникают форс-мажорные обстоятельства. Какие именно? Это может быть потеря работы, болезнь, инвалидность или другая непредвиденная, но непременно объективная причина, не зависящая от человека и не позволяющая ему в прежнем режиме выплачивать свой долг кредитору.
В этом случае банки в течение пяти дней после подачи заемщиком такой просьбы должны будут рассмотреть ее и принять решение о предоставление ипотечных каникул на полгода. После чего прежний режим обслуживания ипотечного займа восстанавливается.
Банки не разорятся
А как отнесутся к этой инициативе кредиторы? Не будут ли они против нее? По мнению Николая Журавлева, первого заместителя председателя комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам, для банков эта мера не станет неожиданной. Многие из них в своей практической деятельности уже сейчас идут навстречу попавшим в затруднительную ситуацию заемщикам и реструктурируют их кредиты. Теперь такая практика станет обязательной для них.
Отношение банков к ипотечным каникулам во многом будет зависеть от позиции ЦБ. По словам начальника управления регулирования Службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Алексея Чиркова, регулятор одобряет эту инициативу. Более того, она была уже прописана. АО «ДОМ.РФ» разработал «Стандарт ипотечного кредитования», в котором предусматриваются подобные меры. Но документ носит добровольный характер, банк может следовать его рекомендациям, а может и игнорировать. После принятия закона это станет уже невозможным.
К тому же ЦБ обещает, что банк, предоставивший заемщику ипотечные каникулы, не будет обязан на эту сумму создавать дополнительные резервы.
По мнению Алексея Чиркова, эта мера в целом полезна банкам. Статистика показывает, что 70-90% заемщиков, попадая в сложную ситуацию, выбираются из нее и продолжают исправно обслуживать кредит. Банку выгодней предоставить человеку отсрочку, чем начинать долгую процедуру признания его несостоятельным.
Конечно, некоторые потери банк может понести. Но учитывая, что срок ипотечного кредита достигает 20 лет, полугодовые каникулы не слишком разорительны. К тому же банки должны учитывать подобные риски в своей бизнес-модели.
Документы все же придется предоставлять
Каким образом будет подтверждаться тот факт, что у заемщика возникла форс-мажорная ситуация? Не надо быть провидцем, чтобы предсказать, что банки словам верить не станут, а потребуют подтверждающие документы. Правда, согласно проекту закона, проситель не обязан предоставлять документы, подтверждающие, что он попал с сложную ситуацию. Но банкам не запрещается требовать документальные этому подтверждения.
Какие? Например, если человек лишился работы, справку с биржи труда, если заболел – из медицинского учреждения и так далее. Правда, не совсем понятно, как подтверждать сокращение доходов, вот их рост задокументировать гораздо легче. Возможно, над этим вопросом еще придется поломать голову.
Руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков» Евгения Лазарева считает, ипотечные каникулы в современных условиях нужны. Сегодня рынок труда очень динамичен, профессиональные навыки быстро устаревают. И люди гораздо чаще, чем прежде вынуждены менять работу. А согласно исследованиям, ее поиск в среднем занимает 6-9 месяцев. В этот период человек может испытывать финансовые трудности, а потому нуждается в отсрочке по уплате кредита.
В этой ситуации важно и другое: если у заемщика возникают финансовые проблемы, гораздо лучше, если он не станет занимать деньги у сомнительных источников под кабальные проценты, а пойдет в свой банк и с ним полюбовно договорится.
По словам Евгении Лазаревой, об актуальности этой меры свидетельствует тот факт, что половина всех обращений, связанных с ипотекой, приходится на трудности обслуживания кредита. Если у людей будет больше уверенности в том, что они смогут по нему расплатиться, то и ипотечных кредитов брать будут больше.
При этом Анатолий Аксаков подчеркивает, что ни о каком прощении кредита, ни о каком списании долга речи не идет. Законопроект предусматривает только отсрочку на полгода.
Выгодно всем
Этим законодательное новшество на ниве ипотечного кредитования не ограничивается. Готовится и другой законопроект – о накопительных ипотечных счетах. По словам Анатолия Аксакова, их идея также появилась в результате изучения реального положения дел. Существует и мировой опыт применения такого механизма.
Сегодня в нескольких регионах страны уже действует такая практика. Суть ее в том, что потенциальный ипотечный заемщик накапливает на специальном счете средства для первоначального взноса на покупку недвижимости.
В России высокий процент по ипотечному кредиту, что сильно сужает потенциальный круг возможных заемщиков. При наличии накопительного ипотечного счета регион предоставляет субсидию его владельцу, что де-факто снижает для него реальную процентную ставку.
Авторы проекта обосновывают свою идею тем, что такая мера выгодна всем: заемщик получает возможность взять кредит, у местного стройкомплекса появляется повышенный спрос на его продукцию, для банков – это приток дополнительных средств, региональные власти улучшают ситуацию в экономике – сохраняются рабочие места, повышается налогооблагаемая база, улучшаются экономические показатели.
Но на пути появления накопительных ипотечных счетов существуют определенные барьеры. Предоставление субсидий заемщику по формальным признакам должно обкладываться НДФЛ, на накопительные ипотечные счета могут быть обращены взыскания по другим финансовым обязательствам.
Популизм на марше
На первый взгляд, ипотечные каникулы, накопительные ипотечные счета расширяют у наших граждан возможности использования такого важного инструмента, как ипотека. Но, как и любая популистская мера, она имеет обратную сторону, способную существенно снизить эффект от нее.
Появление ипотечных каникул неизбежно приведет и к появлению волны мошенничества; многие заемщики без должных оснований захотят воспользоваться этой льготой, и банкам придется разбираться с такими случаями, заниматься расследованиями. Что в свою очередь потребует дополнительных немалых затрат. Не стоит сомневаться в том, что эти издержки они возложат на тех, кто заставил их понести. И есть опасения, что не только на них, а и на всех остальных своих клиентов. В итоге ставка по ипотеке может подняться. Так что вопрос, кто от этого выиграет в конечном итоге, остается открытым.
Сегодня экспертов больше беспокоит не то, что какая-то часть ипотечных заемщиков в какой-то момент не смогут выполнять свои обязательства. Пока в России положение в этом плане выглядит надежно, количество просроченных кредитов всего 1,7%. Это очень и очень мало. А потому пока нет предпосылок, что ипотечный пузырь может в ближайшее время лопнуть.
Дело обстоит как раз наоборот. 2018 год стал рекордным по объему ипотечного рынка, было выдано 1,5 млн кредитов на сумму в 3 трлн рублей. Это помогло в немалой степени поддержать строительство жилья. Однако многие аналитики прогнозируют, что 2019 год в этом плане будет менее успешным. На это есть несколько причин. Бум 2018 года объясняется низким стартом, был накоплен большой отложенный спрос, который в значительной степени оказался удовлетворенным.
В 2019 году соединяются сразу несколько факторов, которые могут словно гири потянуть рынок вниз. Введение новых правил строительства жилья, в первую очередь эскроу счетов, приведет к росту стоимости квадратных метров. Второе и самое тревожное обстоятельство – взрывной рост имущественных налогов в связи с введением оценки по кадастровой стоимости объектов недвижимости. Многие потенциальные покупатели могут отказаться от приобретения жилья по причине невозможности платить этот новый оброк. При этом нельзя забывать, что доходы населения не только не растут, но сокращаются.
Если люди будут меньше приобретать жилья, то будут и меньше брать ипотеку. А только в новостройках 60% всех сделок осуществляется посредством этого инструмента. Подсчитано, что 20 млрд рублей ипотечных субсидий приводит к дополнительному кредитованию в размере 700 млрд рублей.
Арифметика против алгебры
Увеличивая имущественные налоги, власть исходит из бухгалтерского принципа, не учитывая совокупный эффект от этих мер. Возрастает собираемость средств по одной статье, зато проседают другие сектора. В итоге совокупный результат является негативным.
Если не поддержать ипотечный рынок, то он обрушит и строительный. Какие есть еще возможности? Заместитель руководителя рабочей группы при Госдуме по имущественным налогам, кадастровой оценки и оценочной деятельности Ирина Радченко полагает, что для снижения рисков для заемщика можно вести обязательную меру по страхованию их жизни. Для этих целей банки могли бы отчислять страховым компаниям 0,3% от размера ипотечного кредита. Такая небольшая сумма практически не повлияет на ставку.
В любом случае без государственной поддержки рынок строительства жилья и ипотечный рынок, по законам сообщающих сосудов, будет сокращаться. А это весьма негативный сценарий не только для строительного комплекса, для многих желающих приобрести недвижимость, но и для всей экономики страны.