В Татарстане ожидается увеличение стоимости ипотечных кредитов
Несколько лет подряд в Татарстане ежегодно вводится более 2 млн кв. метров жилья, и в перспективе заданная планка будет сохраняться. Между тем, по мнению некоторых участников рынка, вероятен дальнейший рост цен на недвижимость и процентных ставок ипотечного кредитования.
Доля в триллионе
По данным Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, в 2011 году было сдано 2,396 млн кв. метров жилья. В 2012 году планируется ввести еще 2,480 млн кв. метров, в 2013 году — 2,321 млн кв. метров. В 2013 году на программу социальной ипотеки придется 20% построенного, на многоквартирное инвестиционное жилье — 41%, на малоэтажное жилищное строительство — 39%.
Сейчас по темпам строительства жилых домов республика входит в тройку лидеров, уступая по итогам первого полугодия 2012 года лишь Краснодарскому краю и Московской области. Одним из драйверов роста спроса на жилье является классическая ипотека.
Пока в России сохраняется тенденция роста активности со стороны банков по выдаче ипотечных кредитов: эксперты прогнозируют увеличение объема ипотечного кредитования к концу года более чем на 50%, до 1 трлн рублей. Так, согласно данным ЦБ РФ, объем предоставленных ипотечных кредитов за семь месяцев 2012 года превышает аналогичный показатель предыдущего года на 55%. Всего за этот период кредитными организациями было выдано более 353 тыс. жилищных кредитов на общую сумму свыше 516 млрд рублей. Для сравнения, за семь месяцев 2011 года — 240 тыс. кредитов на 332 млрд рублей. Всего в этом сегменте по данным на начало второго полугодия работает 658 банков. В Татарстане объем кредитования за первое полугодие составил 13 221 млн рублей.
Обозначая приоритеты своего нового президентского срока, президент России Владимир Путин определил направление политики в области жилищного кредитования: обеспечить до 2018 года снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту в рублях по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентного пункта. Не сложно подсчитать, что если официальный прогноз инфляции на 2012 год 5–6%, то кредитные ставки по ипотеке не должны превышать 7,2–8,2%. Тем не менее, тенденция текущего года — рост ставок по ипотеке. Если весь прошлый год мы наблюдали понижательный тренд, когда средневзвешенная ставка по рублевым кредитам уверенно падала с 12,5% до 11,4%, то, начиная с марта 2012 года, она неуклонно растет, достигнув к августу уровня 12,2%.
Проценты и тренды
Одной из причин роста ипотечных ставок аналитики называют дефицит у кредитных организаций долгосрочных источников. Ситуацию усугубляет нестабильность на мировом финансовом рынке, подталкивающая стоимость фондирования к росту.
Не так давно Сбербанк показывал рекордно низкий уровень процентных ставок по ипотеке. Однако в августе крупнейший банк страны объявил о повышении своих ипотечных ставок на 0,5%. Вслед за ним спешат поднять проценты по кредитам те участники рынка, которые были вынуждены держать ставки ниже желаемого ими уровня, чтобы не терять свою конкурентоспособность.
«Банки республики в течение последних месяцев повысили ставки по ипотечным программам, мы не стали исключением, — говорит заместитель управляющего отделением «Банк Татарстан» ОАО «Сбербанк России» Эдуард Абдрахманов. — Но, несмотря на это, наше предложение продолжает оставаться одним из самых выгодных на рынке. Кроме того, в Татарстане действуют специальные условия ипотечного кредитования — ставки на 0,5–1 п. п. меньше процентных ставок, которые предлагает Сбербанк на всей остальной территории России».
Еще одной причиной увеличения стоимости ипотечных кредитов может стать повышение ставок, которое с сентября ввело ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
«Основные игроки на ипотечном рынке Татарстана, кроме крупных федеральных банков, используют программы АИЖК, — комментирует управляющий операционным офисом НОМОС-БАНКа в Казани Ильдар Хаматшин. — В связи с этим, сентябрьское повышение ставок АИЖК может отразиться на региональном рынке». Вместе с тем, аналитики Агентства полагают, что, несмотря на рост ставок, привлекательность ипотечного кредитования не снизится. Так, по мнению начальника отдела андеррайтинга и рефинансирования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Татарстан» Анастасии Родыгиной, небольшой спад, возможно, придется на осень, но он компенсируется предновогодним периодом, как это было во все предыдущие годы.
Изменения коснулись не только размера ставки АИЖК, но и ее структуры. С 3 сентября в рамках основного кредита АИЖК «Стандарт» начала действовать новая опция — возможность выбора комбинированной ставки, когда по решению заемщика размер ставки может закрепляться, а после завершения периода фиксации ежегодно пересчитываться в зависимости от уровня инфляции.
«Преимущество этой опции очевидно, — говорит Анастасия Родыгина, — если человек хочет сэкономить на процентной ставке, опираясь на уровень инфляции, то ему предоставляется такая возможность».
По словам Эдуарда Абдрахманова, до конца года ставки могут измениться в большую сторону. Банки будут нацелены на повышение качества обслуживания физических лиц, в том числе по предоставлению специальных льгот и сервисов для заемщиков, скорости обслуживания, развитию отношений с партнерами — агентствами недвижимости и застройщиками. «В настоящее время, — говорит представитель татарстанского отделения Сбербанка России, — рынок недвижимости насыщен, а цены на жилье держатся на высоком уровне. Многие покупатели заняли выжидательную позицию, которую мы стараемся изменить путем проведения различных акций и спецпредложений».
Схожее мнение высказывает и начальник Управления кредитования розничного бизнеса банка «БТА -Казань» Рустем Сафиуллин: «В целом, перспективы развития ипотечного кредитования в России можно оценить положительно. Однако говорить о снижении ставок по жилищным кредитам пока не приходится. Почти все банки в последнее время повысили ставки по вкладам для населения.
Как следствие, выросли процентные ставки по кредитным продуктам, включая и ипотечные кредиты. По нашему прогнозу, к концу года средневзвешенная процентная ставка по ипотеке возрастет на 0,3–0,7 процентных пункта.
Еще одним фактором, сдерживающим рост ипотечного кредитования, станет очередное повышение цены квадратного метра на первичном рынке жилья. В ситуации, когда стоимость недвижимости будет расти, а покупательский спрос падать, банки, не имея возможности снизить процентные ставки по ипотеке, будут смягчать требования к заемщикам и включать в условия кредитования дополнительные опции и преференции для клиентов».
В новейшей истории российского ипотечного рынка уже был период, когда многие кредитные организации вынужденно прибегали к неценовым методам конкурентной войны. Ситуация сложилась на волне понижательного тренда ипотечных ставок, когда большинство средних и малых банков исчерпало свой лимит уменьшения процентов по ипотеке. Они вводили новые ипотечные продукты, отменяли комиссии за выдачу кредита. Но были и такие, кто в погоне за клиентом начал работать в особой зоне риска, предлагая ипотечные кредиты с практически нулевым первоначальным взносом со стороны заемщика, или упрощая условия кредитования для заемщиков с неподтвержденными доходами. К счастью, массовый характер такая стратегия все же не приняла.
Возможно, благодаря этому сегодня отмечается тенденция снижения объемов просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, в том числе и дефолтной задолженности (свыше 180 дней). На 1 августа объем «просрочки» в общей сумме задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам составил всего 5,7%, дефолтной — 2,95%. В Татарстане ситуация с просроченной задолженностью еще более оптимистична: на 1 июля долги по ипотеке составили менее 1%.
Социальный «квадрат»
В прошлом году федеральным центром была поставлена новая социальная задача — сформировать на местах программы для участия в Федеральной целевой программе (ФЦП) «Жилище», в рамках которой меры господдержки ориентированы на стимулирование рынка жилья экономического класса.
«Говоря о жилье эконом-класса, мы, прежде всего, подразумеваем его относительно доступную цену, — рассказывает заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Алмаз Ахметшин. — Она должна равняться стоимости жилья, устанавливаемой Минрегионом РФ для госпрограмм по каждому субъекту Российской Федерации. Мы понимаем, что увеличить объемы жилищного строительства возможно только при решении целого комплекса вопросов. Уже разработана и успешно прошла защиту республиканская целевая программа «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011–2015 годах», призванная определить приоритеты жилищного строительства в республике на пятилетнюю перспективу, расставить акценты при оказании мер государственной поддержки, реализовать новые механизмы стимулирования жилищного строительства в режиме апробации идей и новаций, предлагаемых федеральным центром».
Точками роста жилищного строительства в Минстрое РТ считают освоение территорий агломераций (Казанская, Набережночелнинская, Альметьевская) — именно там сейчас идет энергичное развитие и существует активный платежеспособный спрос, обусловленный наличием производительных сил и занятостью населения. Поддержка жилищного строительства в сельской местности будет сконцентрирована на мероприятиях по обеспечению инфраструктурой площадок под индивидуальное жилищное строительство.
В апреле этого года Национальным агентством финансовых исследований были обнародованы результаты проведенных им в 2007–2012 гг. всероссийских опросов населения. Итоги: классическая ипотека остается недоступной для большинства россиян вне зависимости от возраста, уровня образования и региона проживания. 81% населения страны не может воспользоваться данным
видом кредитования, даже если испытывает потребность улучшить свои жилищные условия.
Вместе с тем, количество россиян, планирующих решить свои жилищные проблемы, за прошедшие три года стабильно росло — в 2009‑м таких было 23%, а в 2012 — уже 29%. Наиболее остро вопрос стоит перед молодежью (от 18 до 24 лет) и респондентами средней возрастной группы (от 25 до 34 лет).
Основной причиной, по которой большинство опрошенных не могут обратиться в банк за ипотекой, остается недостаточный уровень доходов. Это отметили 67% респондентов в 2012 году, 66% — в 2011‑м и 76% — в 2007 году. Более трети россиян утверждают, что ставки по ипотеке остаются слишком высокими.
Свой путь для решения этой проблемы нашли в Татарстане, где на протяжении восьми лет реализуется программа социальной ипотеки для работников промышленных предприятий и бюджетников. Всего за период с 2005‑го по 2011 год по программе соципотеки построено свыше 74 тыс. квартир, общий метраж которых составил 4 740 тыс.
«квадратов», объем финансирования по программе превысил 73 млрд рублей.
В начале 2012 года в очереди на жилье стояли 64 тыс. татарстанцев. Из них 24,4 тыс. человек — в рамках социальной ипотеки, 13,7 тыс. — по программам для молодых семей. Надеются на улучшение своих жилищных условий инвалиды (6,5 тыс. человек) и молодые специалисты, работающие на селе (4 тыс. человек).
По данным Минстроя РТ, в общем плане этого года на программы, реализуемые Государственным жилищным фондом при Президенте РТ (ГЖФ), приходится почти 500 тыс. кв. метров. За первые шесть месяцев ГЖФ ввел в эксплуатацию 202 дома на 3334 квартиры общей площадью 203,5 тыс. кв. метров.
Достойная альтернатива
Испытывая потребность в улучшении жилищных условий, многие россияне сегодня оказались в затруднительной ситуации. Они не могут купить квартиру за счет собственных средств по причине низких доходов и отсутствия сбережений, социальное жилье им не положено, а ипотека в рамках стандартных банковских предложений не по силам.
«По данным статистики, почти 70% населения сегодня имеют доходы, не позволяющие приобрести жилье, — говорит Алмаз Ахметшин. — Поэтому нам необходимо развивать его аренду. Как показывает мировая практика, это тот механизм, который обеспечивает удовлетворение основной доли потребности населения в улучшении жилищных условий. Именно поэтому пристальное внимание будет уделено развитию данного сегмента. Мы будем стараться находить компромиссные решения для бизнеса, готового инвестировать в строительство доходных домов».
Сегодня российский рынок аренды жилья неразвитый, «серый». Квартиросъемщик ничем не защищен, и в любой момент может оказаться на улице. Вместе с тем, в той же Европе многие семьи арендует жилье всю жизнь, не испытывая при этом никаких трудностей.
С некоторых пор государство стало рассматривать формирование рынка арендного жилья как один из приоритетов жилищной политики. Планируется создание программ развития некоммерческой аренды жилья для граждан с невысокими доходами.
В Татарстане уже сделаны первые шаги в реализации этой инициативы, в том числе в области строительства доходных домов. Возможно, уже скоро хотя бы для части татарстанцев долгосрочная аренда квартир в таких домах, подкрепленная должным образом договорными обязательствами со стороны их владельцев, станет достойной альтернативой собственному жилью.
Сегодня, благодаря жилищному строительству и реализации государственных социальных программ, обеспеченность жильем в республике достигла 23,3 кв. метра на человека. Это чуть выше, чем в среднем по России, но до развитых стран нам пока далеко. В Европе в среднем на человека приходится около 40 кв. метров, в США — более 60. Не трудно посчитать, что при запланированных на этот год темпах строительства (0,656 кв. метров нового жилья в расчете на одного татарстанца), с учетом неизменности населения республики, нам потребуется порядка 25 лет, чтобы достичь европейского уровня. Вместе с тем, программой жилищного строительства РТ определена вполне конкретная задача: выйти к 2020 году на показатель 1 кв. метр нового жилья на одного человека.