Ипотечные заметки. Полгода прошло, что дальше?
Официальные данные за май
Кредитов на приобретение новостроек выдано 43 422 на сумму 209,98 млрд руб.
Доля новостроек в кредитовании составляет 27,51 % в количественном и 36,17 % в денежном выражении.
Кредитный портфель вырос на 2,3 %.
Некоторые относительные показатели. В мае выдана сумма на 2,3 %, превышающая апрельскую. Это первый раз за последние 12 лет. В среднем на 10 процентов в мае выдавалось меньше.
Это значит, что рынок адаптировался к текущим ставкам.
Общий обзор
Можно проникнутся оптимизмом и строить прогнозы на второе полугодие.
Ипотечное кредитование показывает устойчивость, несмотря на отсутствие тренда на снижение ставок. С октября 2022 года средние ставки предложения превысили 11 % и находятся в стабильном состоянии с незначительным ползучим ростом. Интересный факт. Ставка выше 10 % не мешает спросу. Ипотечное кредитование нормально себя чувствует не только с однозначными ставками.
Происходит рост по всем видам кредитов. Новостройки занимают свое стандартное место – чуть меньше тридцати процентов от всех выданных кредитов. ИЖС пользуется спросом и растет до уровня 6-7 % от всех выдач.
Программы с минимальным ставками резко сократились. В то же время остались программы с субсидированными ставками. Низкая ставка может представляться наиболее короткий срок. Говорить, о том, что программы ушли с рынка преждевременно.
Программы господдержки привлекают примерно 25 % от всех заемщиков. Ведущая программа – семейная ипотека стабильно, превышает 60 % всех выдач по программам с господдержкой.
Распространение льготной ипотеки на вторичное жилье не имеет смысла ни экономического, ни социального. Затраты могут исчисляться сотнями миллиардов рублей. За эти средства можно помочь рынку секьюритизации. Ипотека - коммерческий продукт, а социальный аспект должен решать ярко выраженные и ограниченные задачи. При кредитовании новостроек средства с мультипликатором идут в экономику. Искусственный спрос на кредиты уже приводил к росту цен на недвижимость, который сократил доступность покупки, на который стимулирование было рассчитано.
Рассчитывать на новые льготные программы не стоит. Будут корректировки действующих программ.
Полезное антикризисное использование льготных программ превратилось в болезненную зависимость от этих программ. ППП – простота и публичная привлекательность отвлекают от вопросов по экономической и социальной эффективности бюджетных трат на льготные программы.
С учетом накопленного опыта и зафиксированного положительного и отрицательного эффекта можно поставить следующие вопросы к льготным программам.
Во-первых, программы льготного кредитования неограниченного круга лиц в рамках конкретного кредитного продукта вызывают вопросы социальной справедливости и необходимости оценки экономической эффективности. Характерный пример – льготные кредиты на настройки. Налицо использование рычага – бюджет оплачивает часть процентов, первоначальный взнос заёмщика и кредит от банка дают хороший мультипликативный эффект, обеспечивающий реализацию построенного жилья. К плюсам можно отнести приход денег не только строителям, но и многочисленным смежникам. Отрицательный эффект от роста цен на недвижимость подтвержден на официальном и экспертном уровне.
В качестве подтверждения тезиса о социальной несправедливости такой траты бюджета можно отметить введённые ограничение в программу – «одна квартира в одни руки», то есть через много лет функционирования этой программы исключена откровенно инвестиционная составляющая.
Наличие этой программы вызывает постоянную дискуссию о необходимости субсидирования покупки вторичной недвижимости.
Также стоит отметить негативный эффект от нагнетания страхов при приближении очередного срока завершения программы.
Во-вторых, целеполагание. В этом вопросе возникает терзание смутными сомнениями. Сомнения – не выводы, а задачи для исследования.
Дальневосточная ипотека привела к активного появлению предложения нового жилья или к сбыту и так строящегося с ростом цен. Покупка вторички по программе разрешена там, где условно нет новостроек, а почему не там, где нужен приток рабочих рук.
Сельская ипотека. В данном варианте она помогает решить задачу увеличения комфортных мест проживания в сельских местностях и увеличения проживающих. Проходят изменения, чтобы программы была более применима для истинно сельского населения.
Дальневосточная ипотека и сельская ипотека решают важнейшие задачи пространственного развития. Чем острее ситуация, тем должны быть активнее усилия. Другими словами, нужна целевая дифференциация в рамках программ.
Ипотека для ИТ специалистов. Зачем отдельная программа для неплохо оплачиваемых работников? Политическая и экономическая ситуация изменилась и без этой программы можно обойтись.
Семейная ипотека. Положительный пример гибкости применения программы. Рассматривать надо в совокупности с материнским капиталом и досрочным гашением части кредита 450 тыс. при рождении третьего ребенка. Для решения демографических задач придется идти по пути еще большой дифференциации и связи размера льгот с количеством детей. А для какой-то категории семей можно и разрешить покупку вторички с помощью льготного кредита.
Надо отметить, что льготные программы меняются и в нужном направлении.
Было бы полезно провести государственную комплексную проверку всех льготных программ на предмет их эффективности и соответствия заявленным целям. В результате быстрее произойдут изменения. Необходимо более явно донести до общества цели льготных программ, затраты и эффективность. Возможно сократится обсуждение постоянно возникающих идей придумать еще одну льготную ипотечную программу. Сложность в том, что придется одновременно посмотреть программы поддержки отраслевой и региональной поддержки в части соприкасающейся.
Прогнозы
Из прошлого опыта мы знаем, что прирост ежемесячных выдач длится 4-5 месяцев, а потом спад. Другими словами, постоянного роста еще не случалось.
Лучший результат был достигнут в 2021 году. Выдано 1,9 млн кредитов на 5,7 трлн рублей.
При отсутствии катаклизмов общая сумма кредитов может быть превышена на 10%.
Количество выданных кредитов может не дотянуть до рекорда 10%.
Это оптимистичный ориентир – 1,7 млн кредитов на сумму 6,5 трлн руб.
Может ли быть пессимистичный вариант, когда ориентиром является 2022 год с его 1,3 млн кредитов на сумму 4,8 трлн рублей? Если повысить пару раз ключевую ставку, то может.
Ориентир до 1,5 млн кредитов на сумму 5,3 трлн рублей.