Ипотечный стандарт привел к росту цен на жилье
Ипотечный стандарт, который начал действовать с января, парадоксальным образом вызвал рост цен на жилье. Призванный защитить заемщиков, пока он кардинально не изменил картину на рынке недвижимости.
Согласованный Центральным банком ипотечный стандарт должен защитить заемщиков и устранить сомнительные схемы на рынке недвижимости. Так, им запрещается снижение ипотечной ставки с удорожанием квартиры (широко практиковавшаяся ранее "нулевая ипотека", или "ипотека от застройщика"). Не разрешен кэшбек при ипотеке, долгое хранение средств на аккредитиве, а не на счете эскроу.
"С начала года рынок находится в состоянии, так скажем, легкой неопределенности: новый ипотечный стандарт сурово запрещает схемы, которые ведут к увеличению стоимости недвижимости, но при этом фактически не предусматривает ответственности за подобные действия", - говорит директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Банки и застройщики, по его словам, ждут каких-то новых знаков от ЦБ, от коллег по рынку, и большинство продолжает аккуратно работать в прежнем режиме. Количество сделок в начале года традиционно невелико - сезонное затишье. "Пока баланс настолько хрупкий, что говорить о чем-либо уверенно сложно, и большинство игроков опасается делать далеко идущие выводы и весомые заявления. Ждем развития событий", - говорит Чернокульский.
Сейчас стандарты носят скорее рекомендательный характер, их несоблюдение не предусматривает какой-то конкретной ответственности, согласен Александр Перевозников, руководитель платформы Tymy.Realty. "Поэтому на сегодняшний день только часть застройщиков полностью отказались от программ, которые не укладываются в "стандарты", некоторые продолжают проводить сделки по старым схемам. Думаю, в таком режиме документ будет существовать еще пару месяцев - все сейчас стараются понять, как все это работает, где могут быть узкие места, все ли нормы реально применимы и чем можно заменить текущие программы стимуляции спроса, чтобы не обрушить свой бизнес-девелопмент", - говорит он.
Центробанк попытался решить несколько серьезных проблем, говорит сооснователь Rerooms Дмитрий Борисов. Это, например, завышение стоимости квартиры при снижении ипотечной ставки, получение ипотеки без первого взноса (фактически тоже "вшитого" в стоимость жилья). "Новый стандарт стремится положить конец таким схемам, но реальные проблемы покупателей не исчезли. Как и раньше, у многих недостаточно денег на первоначальный взнос, а доходов не хватает для обслуживания ипотеки с реальными процентными ставками. Если следовать новым требованиям ЦБ, многие потенциальные заемщики просто не смогут получить одобрение. Это значит, что объем выдачи ипотеки может сократиться почти вдвое", - говорит он.
Застройщики пытаются адаптироваться к новым правилам, говорит Борисов. Уже до вступления стандарта в силу они начали поднимать цены на квартиры, чтобы сохранить возможность субсидировать ставки (то есть вместо завышения цены предполагается делать занижение, если пониженная ставка не используется). Стоимость ряда объектов на рынке, где основной спрос идет через льготные ипотечные программы, увеличилась на 5-10 процентов, и это, скорее всего, не предел, отмечает эксперт. В результате клиент сразу видит завышенную стоимость квартиры, в которую уже заложены комиссии для банков.
Застройщики в январе аккуратно прощупывают возможность держать прошлогодний уровень продаж, не нарушая профильные законодательные акты, говорит член комитета "Российской Гильдии Риелторов" по ипотеке Ирина Киселева. Они делают это за счет увеличения комиссионного вознаграждения агентствам недвижимости по программам лояльности и предоставления скидок и акций покупателям, предоставления рассрочки платежа. "Продажи, конечно, упали, - констатирует она. - Уже в декабре объем сделок с новостройками в Москве снизился на 31 процент по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В регионах картина не лучше. В 2025 году вероятно дальнейшее падение продаж до тех пор, пока не случится спасительное снижение ключевой ставки и вывод ипотеки "из комы".
Будет расти популярность рассрочки, считает Борисов. Она становится инструментом для тех покупателей, которые не могут взять ипотеку из-за недостаточного дохода или отсутствия средств на первоначальный взнос. При этом застройщики все же требуют внести хотя бы минимальный первый платеж - обычно это 7-10 процентов от стоимости жилья. Такой подход позволяет им снизить риски и удерживать клиентов на длинном графике платежей.
Помимо нового ипотечного стандарта на рынок влияют и другие важные изменения, отмечает эксперт. Продление моратория на штрафы за несоблюдение сроков сдачи жилья значительно снизило ответственность застройщиков. "Раньше такие штрафы мотивировали компании вовремя сдавать объекты, но сейчас поток клиентов у застройщиков уменьшился, а с ним снизились и финансовые возможности. В результате задержки сдачи жилья могут стать массовым явлением. Если раньше такие риски оценивались в 5-10 процентов, то сейчас вероятность задержки может доходить до 50 процентов. Покупатели должны быть готовы к тому, что срок сдачи их квартиры может увеличиться с двух лет до четырех и более, что приведет к дополнительным расходам, например, на аренду жилья", - говорит Борисов.
Еще одно значительное изменение - ограничение штрафов за качество отделки, которое тоже начало действовать с января. Теперь максимальная сумма компенсации от застройщика не превышает 3 процентов от стоимости квартиры. Более того, застройщики получили право самостоятельно утверждать стандарты отделки, которые зачастую прописаны так, что у покупателей не остается реальных возможностей предъявить претензии, говорит Борисов. Если раньше компенсации за некачественную отделку могли доходить до миллиардов рублей в год, то теперь этот риск для застройщиков практически минимизирован.
"В этой ситуации особенно важно внимательно подходить к выбору жилья, учитывать все возможные риски и просчитывать свои финансовые возможности еще до покупки", - советует он.
С одной стороны, этот стандарт открывает глаза тем, кто совершает спонтанные эмоциональные покупки, зачастую не вполне понимая, что он делает, считает директор направления "Новостройки" "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков. Конечно, выдачи ипотеки сократятся - возможно, еще на 20-25 процентов в первом квартале, в ответ застройщики будут развивать рассрочку, считает он. Доля покупок с рассрочкой выросла с 5 процентов в 2023 году до 40 процентов в конце 2024 года, а в 2025 году она может превысить 50 процентов. "Долгие годы рынок не принимал лизинг на недвижимость, так как выгоднее и понятнее была рассрочка. Сейчас самое время все-таки опробовать лизинг и долгосрочную аренду с правом выкупа", - считает эксперт.
