Обзор ситуации
Рынок жилой недвижимости в США в последнее время подвергся резким изменениям. Дело в том, что американцы считали инвестиции в недвижимость одними из самых выгодных. Но в декабре прошлого года инвестиции в строительство нового жилья снизились на 2,7%. По сравнению с декабрем 2006 года снижение этого показателя составило 20,7% (данные предоставлены Департаментом торговли США). Сократились в прошлом году и продажи нового жилья. Количество сделок за 2007 год - 744000, т.е. меньше на 26,4%, чем в 2006 году. За 12 месяцев (по данным за апрель текущего года) было заключено 526000 сделок. Данный показатель на 42% меньше, чем в апреле прошлого года, и на 3,3% меньше, чем в марте 2008 года. "Это снижение является самым сильным с сентября 1981 года", - комментирует главный экономист Национальной ассоциации строителей домов (NAHB) Дэвид Сейдерс. Упали также и цены на новое жилье в США (за прошлый год средняя цена стала ниже на 10,4%).
По словам Михаила Делягина, директора Института проблем глобализации, "снижение стоимости недвижимости снижает стоимость залога и превращает выданный долгосрочный ипотечный кредит в необеспеченный". Действительно, величина ипотечного кредита должна быть не более 85% стоимости закладываемого имущества. При снижении стоимости закладываемой недвижимости она становится недостаточным залогом. Данная ситуация отрицательно отражается на экономике страны. Как сообщает М. Делягин, "сегодня долг домовладельцев в США составляет 94% от ВВП, в том числе долг по ипотечным кредитам - 74% от ВВП. Для сравнения: в 2000 году он составлял лишь 49% от ВВП". Что касается доходов жителей США, их рост не превышает 3% в год. Причем данные взяты по среднему американцу, в то время как бедные вообще не имеют роста доходов. В итоге, средний долг жителя США на сегодняшний день составляет 120% его годового дохода.
Ипотека падет?
Рост годовых процентных ставок только ухудшает ипотечную ситуацию в Америке. Причина роста - агрессивная политика государства, направленная на борьбу с уклонением от уплаты налогов. Наказание за неуплату налогов ужесточилось, в результате чего банки и заемщики начали создавать новые схемы договоров по ипотеке. При этом уровень риска, несомненно, повысился.
Факты свидетельствуют о том, что сейчас американский кризис только начинается. "Банк Wachovia", четвертый в США по величине, в июле объявил о том, что его убытки, возникшие во втором квартале 2008 года в связи с ипотечным кризисом, достигли 8,86 млрд. долларов. В первый раз за последние семь лет этот банк понес убытки в первом квартале текущего года. Их размер составил 400 млн. долларов. А уже во втором квартале банк потерял на 8,4 млрд. долларов больше.
Недавно крупнейшие американские банки объявили о банкротстве, и, как считают эксперты, это только начало. Финансовый кризис закончится нескоро, а банкротство ожидает многие банки США. Так считает Кеннет Рогофф, бывший экономист Международного валютного фонда.
"США еще далеки от преодоления кризиса. Я думаю, что сейчас финансовый кризис, возможно, достиг середины. Я бы даже сказал больше - худшее еще впереди", - рассказал он на финансовой конференции.
Рогофф является также профессором экономики в Гарварде, а с 2001 по 2004 год он занимал пост старшего экономиста МВФ. По его словам, "мы увидим крах не только банков среднего размера в ближайшие несколько месяцев, мы увидим крах большого, одного из крупнейших инвестиционных банков".
На экономике других стран также сказывается ипотечный кризис. Его последствия хорошо видны в Испании, Франции и других промышленно-развитых государствах.
К примеру, в Германии кризис отразился на деятельности множества небольших кредитных организаций. Пострадали от кризиса "Банк Земли Саксония" (Sachsen LB) и "Mittelstandsbank IKB". Но крупные банки пока справляются с ситуацией довольно успешно. К таким организациям можно отнести "Дойче Банк" (Deutsche Bank) и "Коммерцбанк" (Commerzbank).
А что у нас?
А у нас в квартире газ… К сожалению, мировой кризис повлиял и на Россию. Развитие ипотеки в нашей стране шло медленно, и она не получила широкого распространения. Стоит отметить, что российская ипотека развивалась по американской модели, несмотря на то, что для условий нашей страны больше подходит немецкая модель, являющаяся более эффективной.
В последнее время ставки по ипотечным кредитам в большинстве российских банков повысились, а требования к заемщикам стали жестче. Некоторые банки вообще перестали оказывать услуги ипотечного кредитования.
"На сегодняшний день далеко не во всех новостройках в Москве квартиру можно приобрести по ипотеке, поскольку банки сейчас очень скрупулезно подходят к каждому застройщику, поскольку на первичном рынке существует очень много "серых" схем продаж, что довольно рискованно для банков и для заемщиков. На вторичном рынке последние события также наблюдается ситуация аналогичная первичному рынку. Стремясь подстраховать себя, банки уменьшают сроки и сумму выдаваемых кредитов. Если раньше возможно было взять кредит сроком до 30 лет, то сейчас он сокращается более чем на треть", - рассказала Мария Литинецкая, исполнительный директор компании "Blackwood".
С ней солидарны и другие рыночные эксперты. Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования агентства недвижимости "МИАН", утверждает, что ужесточение требования к заемщикам - свершившийся факт. "Банки, обеспокоенные ликвидностью своих портфелей, отреагировали на кризис очень быстро. В конце прошлого - начале текущего года многие кредитные организации повысили процентные ставки. У некоторых банков повышение составило 1-2%. В среднем же по рынку ставки поднялись на 1%. По рублевым кредитам средняя ставка сейчас составляет около 12%, а по валютным около 10%. Кредиты без первоначального взноса, которые еще год назад выдавались в нескольких банках, теперь практически исчезли. Изменились и условия андеррайтинга. При этом наиболее очевидная разница наблюдалась в тех банках, которые изначально не создавали высоких барьеров для заемщиков", - заявляет он.
"Профукали"?
Подобная тенденция давно была заметна. Примером может послужить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), изменившее условия выдачи ипотечных кредитов еще 1 января 2008 года. Кредиты на сумму, превышающую 1,5 млн. рублей, с первоначальным взносом менее 20% стали считаться вложениями, имеющими высокий уровень риска. АИЖК заявило, что не выкупает закладные по кредитам, которые были выданы в указанном порядке после 31 января этого года.
Также АИЖК ужесточило требования к документам, предъявляемым желающими получить ипотечный кредит. Ранее банки и другие учреждения, занимающиеся выдачей кредитов, относились к данному вопросу формально. При появлении сомнений в том, что предъявленные документы недостоверны, АИЖК имеет право не выкупать закладную.
Такие меры поставят банки, в особенности, региональные, перед выбором. Они будут вынуждены принять новые правила АИЖК или заняться поиском средств на выдачу кредитов самостоятельно. Второй вариант является более проблематичным в кризисных условиях.
Сложившаяся ситуация приведет к снижению числа банков, предоставляющих ипотечные кредиты.
Призрачные перспективы
В ближайшее время рынок ипотеки в России ждет повышение процентных ставок. Так считают эксперты рынка. Кроме того, условия кредитования продолжат ужесточаться. Ставки не снизятся до 8% годовых, как неоднократно заявлялось.
По словам специалистов, при завершении кризиса через несколько месяцев увеличение ставок в нашей стране не будет существенным. Но, скорее всего, мировой кризис будет иметь затяжной характер. Поэтому процентные ставки в российских банках будут только повышаться из-за нехватки "длинных денег".
Однако, по мнению многих игроков рынка, ситуация, сложившаяся на ипотечных и финансовых рынках на данный момент - это паника. "Да, она сопровождается существенным падением цен и в ее основе лежат серьезные дисбалансы в американской экономике, но пока говорить о системном кризисе оснований нет. Следовательно, пока речь идет о краткосрочной нестабильности", - сообщает Ольга Широкова, руководитель Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании "Blackwood".
Следует отметить и благоприятное развитие: в условиях кризиса ликвидности и прогнозируемого исчезновения с рынка небольших банков количество российских ипотечных банков все же увеличивается. По данным АИЖК, на сегодняшний день существует 586 подобных организаций, в то время, как в прошлом году их было 450.