Ипотечному рынку Амурской области снова грозит падение
Льготная ипотека понемногу возрождает интерес амурчан к жилищному кредитованию — все больше жителей региона идут в банк, чтобы решить квартирный вопрос. Об оживлении спроса говорят и амурские банкиры, и застройщики. В некоторых кредитных организациях отмечают, что ипотека стала самым популярным займом. В начавшемся четвертом квартале года наблюдается позитивная тенденция увеличения числа желающих взять кредит на покупку квадратов.
Но едва наметившийся процесс восстановления рынка жилищного кредитования могут серьезно подкосить новые требования к страховым компаниям, у которых застройщики страхуют свою ответственность перед дольщиками. С октября страховщики обязаны иметь не менее одного миллиарда собственных средств, а не 400 миллионов рублей, как раньше. Это уже сказалось негативно на первичном рынке жилья и наверняка отразится на спросе. В тенденциях и нововведениях разбиралась «Деловая среда».
Спрос на жилищные кредиты хоть и незначительно, но начал расти с весны — за второй квартал по сравнению с первыми тремя месяцами года увеличение составило 9 процентов. Если в январе — марте амурчане взяли в банках 645 ипотечных кредитов на сумму 1 миллиард 109 миллионов рублей, то за апрель — июнь оформили уже 703 займа на 1 миллиард 151 миллион. Такие данные представило амурское отделение Дальневосточного главного управления Центробанка РФ. В дальнейшем приток клиентов продолжился.
— Начиная со второго квартала мы ощутили рост принятых заявок по жилищному кредитованию, — рассказала менеджер PR и коммуникаций Благовещенского отделения ПАО «Сбербанк России» Ирина Тимина. — Это можно связать со стартовавшей в марте 2015 года акцией «Ипотека с государственной поддержкой». Также рост обусловлен изменениями по жилищному кредитованию — с апреля дважды проходило снижение процентных ставок и снятие моратория с определенных видов кредитования (в частности, касающихся загородной недвижимости и строительства жилого дома). Также был запущен новый вид кредита «Нецелевой кредит под залог объекта недвижимости». А с октября 2015 года произошло снижение первоначального взноса — минимальный в настоящий момент составляет 15 процентов.
Спрос на ипотеку начинает оживать, но на фоне прошлых лет рынок жилищного кредитования значительно просел.
Между тем, если сравнивать с предыдущими годами, падение спроса на рынке жилищного кредитования весьма ощутимо даже несмотря на наметившиеся позитивные тенденции. Так, по данным Центробанка, в первой половине прошлого года амурчане взяли жилищных и ипотечных кредитов на 4 миллиарда 170 миллионов рублей. А в первом полугодии нынешнего года их объем составил лишь 2,6 миллиарда.
— Действительно, на фоне падения спроса на ипотеку в первые три месяца этого года во втором квартале произошел рост. Но если сравнивать с показателями прошлого года, когда не было негативных факторов, то второй квартал значительно проигрывает аналогичному кварталу 2014 года, — отметил директор департамента Азиатско-Тихоокеанского банка по Амурской области Дмитрий Макаров. — Третий квартал у нас прошел относительно спокойно, сейчас, к концу года, возникает рост. В разрезе 2015 года ситуация более-менее выправляется — заявки на получение жилищных кредитов поступают, есть динамика на увеличение спроса, и это вселяет оптимизм. Но тем не менее это количество все же сложно сравнивать с объемами прошлых лет.
Банки делают ставку на ипотеку
В банке ВТБ24 отмечают, что в 2015 году именно ипотека стала самым востребованным кредитным продуктом в Амурской области.
— По итогам работы банка за 9 месяцев 2015 года ипотечный портфель ВТБ24 в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года в Приамурье вырос на 12,5 процента, — рассказала управляющий ВТБ24 в Амурской области Елена Бакуменко. — По итогам трех кварталов текущего года банк выдал амурчанам 327 ипотечных кредитов. Доля ипотеки с государственной поддержкой в области составляет примерно 20 процентов от всего объема выдаваемых ипотечных займов. Еще одна государственная программа, направленная на обеспечение жильем военнослужащих, — «Ипотека для военных» — также занимает существенную часть выдач. В общей сложности доля выдач ипотечных кредитов по программам государственной поддержки составляет порядка 75 процентов. Такие действенные меры поддержки со стороны государства имеют многогранный положительный результат. Это и поддержка граждан, желающих приобрести доступное жилье, и застройщиков, предлагающих бюджетную недвижимость в новостройках, и, конечно, банков, получивших возможность снижения ставок по ипотеке в период нестабильной экономической ситуации.
Большинство заемщиков стараются брать ипотеку со сниженным процентом.
— Все хотят ипотеку с господдержкой, поэтому жилье стоимостью до трех миллионов рублей сейчас чрезвычайно популярно, — подчеркнул начальник отдела продаж группы компаний «САР» Петр Стрелец. — Объем клиентов, которые обращаются к нам с уже одобренными заявками по кредиту, увеличился. Заметен рост примерно с середины октября, но и в целом, в период от лета к осени, количество обращений по ипотечным кредитам выросло в 1,5—2 раза. Особенно это касается ипотеки с господдержкой. При этом радует, что банки не только понижают процентные ставки, но и идут к застройщикам с различного рода предложениями, которые помогают еще больше облегчить кредитную ношу.
То, что сейчас амурчане нацелены прежде всего на ипотеку с господдержкой, заметили и в компании «Благовещенскстрой». «Сейчас большинство ипотечных кредитов берутся именно с господдержкой, — рассказал руководитель компании «Благовещенскстрой» Константин Зиновенко. — Срок окончания действия этого продукта — март 2016 года. На мой взгляд, его необходимо продлить, если мы хотим как‑то поддерживать строительную отрасль».
Новый закон поставил спрос под вопрос
По поводу роста спроса на ипотеку руководитель «Благовещенскстроя» Константин Зиновенко больших надежд не питает: «Спрос на сегодняшний день остается нестабильным, и мы не видим тенденции к тому, чтобы он увеличивался. Говорить о том, что вектор пошел вверх, пока рано. Выражать оптимизм смысла сейчас нет — у строительной отрасли положение, мягко говоря, нехорошее. Множество застройщиков не выполняют свои обязательства, дома не сдаются вовремя. Кроме того, остро стоит проблема со страхованием ответственности перед участниками долевого строительства. Из-за страховых проблем первичный рынок стоит».
По данным Центробанка РФ, второй квартал 2015 года характеризовался ростом спроса на ипотеку, незначительным сокращением сроков кредитования и снижением процентных ставок как в Амурской области, так в ДФО и России.
По мнению генерального директора ОАО «Амурстрой» Александра Синькова, спрос на ипотеку упал в этом году очень сильно, но к октябрю ситуация понемногу начала стабилизироваться.
— Появились подвижки, люди начали потихонечку идти с заявлениями на жилищные кредиты. Большую роль сыграли банки, понижавшие процентные ставки. Это улучшило ситуацию. Но с 1 октября новый закон приостановил работу страховых компаний. Вышли поправки в 214-й федеральный закон о долевом участии, и этим была заморожена работа страховых компаний, так как требования для них изменились: вместо 400 миллионов они теперь должны иметь миллиард рублей собственных средств. В итоге на рынке осталась только одна компания — «Общество взаимного страхования», — рассказал Александр Синьков.
Из-за того, что Центробанк не допустил в связи с новыми требованиями множество страховых компаний к оказанию услуг, строители не могут заключать договоры долевого участия и привлекать средства на возведение домов. Александр Синьков и другие строители активно борются за отмену закона или наложение на него моратория.
— Это неприятное постановление остановило весь процесс. Мы боремся за то, чтобы было принято какое‑то решение. Надеемся, в ноябре обстановка разрядится. Пока у нас не возобновятся продажи, трудно проанализировать дальнейший спрос, — отмечает гендиректор «Амурстроя».
Того, что поправки в закон о страховании ответственности перед дольщиками скажутся негативно на спросе, опасаются и банкиры.
— Прогнозы мы пока делать не можем, но, скорее всего, этот закон по страхованию сыграет негативно и отобразится на стоимости квартир, — предполагает директор департамента АТБ по Амурской области Дмитрий Макаров. — Ведь все затраты застройщика на страхование будут закладывать в цену квартир. Но пока и на законодательном уровне, и на банковском есть неопределенность по поводу того, как все сложится.
За год просроченная задолженность по жилищным кредитам в Амурской области выросла на 90,1 процента (с 87,9 до 167,1 миллиона рублей). При этом долг на одного жителя области увеличился на 5,9 тысячи и составил 29,5 тысячи рублей.
Динамика объемов предоставленных жилищных кредитов в Дальневосточном федеральном округе — см. инфографику 1.
Динамика объемов предоставленных жилищных кредитов населению Амурской области — см. инфографику 2.
Сумма выданных за все годы жилищных кредитов населению ДФО — см. инфографику 3.
