Банкиры тюменской «матрешки» рассчитывают, что рынок ипотеки продолжит развиваться
Этой весной ипотечный рынок тюменской «матрешки» начал оживать. По мнению экспертов, практически двукратный рост спроса на жилищные кредиты связан с введением ипотеки с господдержкой, которую можно оформить под 11,9% годовых. Однако условия по этой программе подходят далеко не каждому – одни не готовы покупать строящееся жилье и при этом год-два, к примеру, платить за съемное. Другие не имеют возможности накопить необходимый минимальный первоначальный взнос – 20% от стоимости объекта. Кроме того, далеко не в каждая новостройка может заслужить одобрение банка. В связи с этим РБК Тюмень решило выяснить, какие еще интересные программы по ипотеке предлагают финансовые организации жителям региона, где самые низкие ставки по кредитам и наиболее выгодные условия. Агентство проанализировало предложения шести крупных банков, выдающих «квартирные» займы на территории ХМАО, ЯНАО и Тюменской области.
Минимальные кредитные ставки
На сегодня минимальную ставку (ипотека с господержкой в исследовании не учитывалась) – 13% годовых – предлагает ВТБ24. Такая ставка действует по программе «Витрина залогового имущества». В ее рамках клиент может приобрести на льготных условиях жилые помещения, которые находятся в залоге у банка. При этом, все площади уже выставлены собственником на продажу, проверена юридическая чистота сделки. Оформление проходит в стандартном порядке, со стандартным пакетом документов. В целом же 4 июня, ВТБ24 снизил ставку по ипотечному кредитованию на 1 процентный пункт. Таким образом, единая базовая ставка по программам банка на покупку готового и строящегося жилья сегодня составляет 14,95%. «На уменьшение ставки банк пошел в результате снижения ключевой ставки ЦБ 30 апреля до уровня 12,5% годовых», - пояснила РБК Тюмень управляющий директор РОО «Тюменский» Дарья Медведева.
Самая выгодная ставка в Запсибкомбанке – 13,3% годовых - действует для тех, кто готов приобрести жилье, построенное с участием финансовой организации. Сейчас это новый жилой комплекс «Гагарин» в Тюмени. Такая ставка 13,3% действует на двух- и трехкомнатные квартиры. При этом неважно, какой первоначальный взнос у заемщика (по данной программе он может быть и 0%) и на какой срок оформляется кредит.
Наиболее низкая ставка в «Ханты-Мансийском Банке Открытие» - 13,5% годовых действует по программам «Стандарт» (по ней можно приобрести только квартиру) и «Быстрая ипотека» (кроме квартиры можно купить частный дом) на приобретение жилья на вторичном рынке. Кредит по такой ставке выдается сроком на 5 лет, первоначальный взнос при этом должен составлять более 50% от стоимости покупаемой квартиры. Заемщик должен являться работником по найму. Также необходимо страхование риска утраты (ограничения) права собственности на приобретаемую недвижимость; страхование жизни и трудоспособности. Еще одно условие - согласие заемщика оплатить единовременную плату за изменение условий кредитования (снижение процентной ставки).
Минимальная ставка по ипотеке в Западно-Сибирском банке Сбербанка России – 14% годовых – действует по программе «Молодая семья», когда одному из супругов меньше 35 лет. При этом необходимы первоначальный взнос в 50%, участие в зарплатном проекте банка, страхование жизни и наличие несовершеннолетних детей.
В «Райффайзенбанке» минимальный размер процентной ставки – 14,9% годовых. Ставки в кредитном учреждении зависят, в том числе, от размера первоначального взноса (чем больше взнос, тем меньше процентная ставка). Кроме того, пониженные ставки действуют для клиентов, получающих зарплату на карты банка, и премиальных клиентов.
В банке «ЮГРА» продукты по ипотеке разработаны в рамках стандартов ОАО «АИЖК». Минимальная ставка по кредитованию на первичном рынке жилья составляет 15,6%. Она ежемесячно пересматривается и зависит от значения ставки бескупонной доходности.
Максимальные ставки
Что касается максимальных ставок, то они в «ипотечных» банках, работающих в регионе, колеблются от 15,95% до 20,2% годовых. Как правило, финучреждения предлагают кредиты под высокие проценты тем, кто отказывается тратиться на страховку.
Так, ВТБ 24 выдает кредиты под максимальную ставку 15,95% по программам «Ипотека. Готовое жилье» и «Ипотека. Строящееся жилье» в том случае, если заемщик отказывается от приобретения защиты от риска утраты жизни и трудоспособности.
ХМБ «Открытие» кредиты с максимальной ставкой – 16,9% годовых также предоставляет тем заемщикам, которые приобретают жилье на первичном рынке, но при этом отказываются от личного страхования.
Максимальная ставка по ипотеке в «Запсибкомбанке» - 17,95% - установлена при приобретении жилья на этапе строительства (если сделка не попадает под условия госпрограммы), при отказе заемщика от комплексного страхования рисков. При этом после сдачи объекта ставка снижается на 1 процентный пункт. На приобретение вторичного жилья максимальная ставка по ипотеке в финорганизации равна 16,95% при отказе заемщика от комплексного страхования рисков и 15,95% - если клиент готов страховать все риски: приобретаемую недвижимость, титул, собственную жизнь и здоровье.
В Западно-Сибирском банке Сбербанка России максимальная ставка – 18,25% действует по программе «Строительство жилого дома» до момента регистрации ипотеки (после регистрации она снижается до 18%).
В «Райффайзенбанке» максимальная ставка в 20,20% предусмотрена для индивидуальных предпринимателей и мелких бизнесменов, собирающихся приобрести жилье на первичном рынке. Первоначальный взнос такого клиента не может быть меньше 15%.
Кому и на какой срок дают кредиты
Отметим, что, как правило, банки не делают различий между жителями ХМАО, ЯНАО и Тюменской области – условия для них идентичные. Исключение составляет лишь банк «ЮГРА». «В разрезе данных регионов установлены различные максимальные суммы для кредитования: Тюменская область – 3 млн 100 тыс. рублей; Ханты-Мансийский округ – 5 млн; Ямало-Ненецкий округ – 3 млн 900 тыс.», - пояснили в финансовой организации.
На получение кредита во всех банках могут претендовать молодые люди от 21 года. А вот максимальный возраст разнится. В ВТБ 24 и Западно-Сибирском банке Сбербанка России готовы предоставить ипотеку людям, чей возраст на дату погашения кредита не должен превышать 75 лет. При этом в Сбербанке в рамках продукта «Ипотека с государственной поддержкой» возраст заемщика должен быть не более 60 лет для мужчин и 55 - для женщин на дату полного погашения займа. В «ЮГРЕ», «Запсибкомбанке» и «ХМБ Открытие» минимальный порог – 65 лет, а в «Райффайзенбанке» - 60 лет.
Максимальный срок, на который может быть предоставлен кредит, во всех перечисленных банках составляет 30 лет, кроме «Райффайзенбанка» - там 25.
Что касается минимального первоначального взноса, то он разнится в зависимости от программ, предлагаемых банками. В целом, минимум по 15% от суммы приобретаемого объекта требуют в «Райффайзенбанке» и Западно-Сибирском банке Сбербанка России, 20% - в ВТБ 24 и «Запсибкомбанке» (при этом, напомним, в последнем первоначальный взнос и вовсе не требуется, если заемщик покупает квартиру в доме, построенном с участием финансовой организации).
В банке «ЮГРА» также готовы дать ипотеку при взносе 20% от стоимости объекта, но только при условии страхования риска нарушения обязательств по договору, в остальных случаях необходим взнос в 30%. В «ХМБ Открытие» взнос в 20% действует только по программе с господдержкой, по прочим ипотечным программам он тоже составляет 30%.
Отвечая на вопрос, каким должен быть минимальный доход заемщика, чтобы ему выдали кредит на покупку жилья, большинство представителей банков конкретных цифр не назвали. В финучреждениях отмечают, что индивидуально подходят к каждому потенциальному клиенту, главное, чтобы помимо платежа по кредиту, его дохода хватало на обеспечение прожиточного минимума себе и членам своей семьи, а также для оплаты платежей по другим своим обязательствам.
В «Райффайзенбанке» конкретизировали, что готовы выдать ипотеку человеку, чей доход превышает 20 тыс. рублей. В ВТБ 24 отмечают, что положительное решение зависит от многих параметров: срока кредита, первоначального взноса, типа выбранной недвижимости. «Например, на срок 15 лет, с минимальным первоначальным взносом для получения кредита в размере 1,5 млн. рублей, доход на семью либо одного заемщика должен составлять не менее 35 тыс. рублей. Платеж составит порядка 22 тыс. рублей», - рассчитали в банке.
Портрет своего идеального заемщика также раскрыли далеко не все кредитные учреждения. Тем не менее, в «Райффайзенбанке» признались, что это человек 25-40 лет, постоянно работающий в компании со штатом от 50 человек и средней зарплатой от 35 тыс. рублей.
В «ЮГРЕ» стандартным заемщиком является человек 30 лет, являющийся работником по найму. В качестве желаемого дохода в банке назвали сумму от 80 тыс. рублей.
«Как правило, больше вероятность получить положительное решение по заявке на ипотечный кредит у заемщиков, состоящих в браке, с хорошим доходом, высшим образованием и наличием каких – либо накоплений и имущества. Немаловажную роль играет отсутствие отрицательной кредитной историей и негативных фактов», - добавили в ВТБ 24.
К слову, плохую кредитную историю и наличие просроченной задолженности в других финорганизациях банкиры называют основной причиной, по которой человеку может быть отказано в кредите.
Комнаты под запретом
Необходимо отметить, что далеко не все банки готовы предоставить кредит на покупку комнаты, хотя эксперты рынка фиксируют спрос на них – далеко не каждый может позволить себе купить однокомнатную квартиру даже в ипотеку.
Из всех опрошенных РБК Тюмень банков ипотеку на комнату в квартире или общежитии на стандартных условиях предоставляет только Западно-Сибирский банк Сбербанка России. «Процентные ставки соответствуют ставкам в рамках продукта «Приобретение готового жилья». Минимальная процентная ставка составляет 14,5% годовых, срок кредита - до 30 лет. Кредит предоставляется в рамках акции для молодых семей на приобретение готового жилья», - пояснили в финансовой организации.
ВТБ 24 тоже готов предоставить кредит на комнату, но при определенном условии. «Банк предоставляет ипотеку на приобретение жилой недвижимости в многоквартирных домах, пансионатах и таунхаусах. На покупку комнаты возможно предоставление ипотечного кредита при условии, что заемщик либо поручитель-супруг владеют другими комнатами в жилом помещении и готовы предоставить их в залог банку на весь срок действия кредита. Процентная ставка стандартная – 14,95% и не зависит ни от срока кредита, ни от размера первоначального взноса. Особых требований к заемщику нет», - отметили в кредитном учреждении.
Остальные банки, участвующие в исследовании, кредиты на покупку комнат не предоставляют вообще.
Старинное жилье
Зачастую россияне жалуются, что не могут получить ипотеку не только на комнаты, но и на квартиры в старых домах – 30-50-х годов постройки, а в таких зданиях жилье, как правило, дешевле. В финансовых учреждениях уверяют: кредит взять можно, но дом должен соответствовать определенным требованиям.
«Мы не ограничиваем заемщика в выборе вторичного жилья, основываясь на годе постройки недвижимости. Главное, чтобы дом не являлся аварийным, не подлежал сносу и капитальному ремонту. Что касается процента износа, то, исходя из практики, страховые компании не берутся страховать недвижимость с износом более 65%», - отмечают в ВТБ 24.
В «ХМБ Открытие» заявляют, что при сроке эксплуатации жилого помещения свыше 30 лет, физический износ здания, в котором оно расположено, должен составлять не более 50 %.
В банке «ЮГРА» отмечают, что срок эксплуатации с года возведения до даты окончания срока ипотечного кредита не должен превышать 85 лет.
«Запсибкомбанк» в случае, если дом построен ранее 1970 года, для принятия решения о возможности оформления ипотеки учитывает дополнительные факторы, такие как месторасположение дома (центр города или окраина), возможные перспективы сноса, а также проводился ли там капитальный ремонт.
«Райффайзенбанк» предоставляет кредиты на квартиры, расположенные только в домах построенных не ранее 1950 года, этажностью не менее 4 этажей, которые имеют кирпичные наружные ограждающие стены. Также рассматривается жилье в домах, возведенных не ранее 1955 года и этажностью не менее 5 этажей, вне зависимости от материала. «Рассмотрение домов, построенных ранее 50-х годов возможно в индивидуальном порядке», - отмечают в кредитном учреждении.
Ипотечные ожидания
В целом банкиры рассчитывают, что рынок ипотеки продолжит развиваться, а ставки по кредитам во втором полугодии немного снизятся. «По нашим прогнозам, вторая половина года будет характеризоваться увеличением спроса на ипотечные кредиты, так как запущена программа ипотеки с государственной поддержкой и более 70% заявок подается сейчас именно по этой программе. Если Банк России продолжит политику агрессивного снижения ключевой ставки, то мы, безусловно, будем поддерживать этот тренд в рамках всех продуктов», - отмечает управляющий директор РОО «Тюменский» Дарья Медведева.
С ней солидарна начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Уральский» Райффайзенбанка Наталья Брусницына. Она поясняет, что с началом действия госпрограммы в банки пошли клиенты, которые ждали снижения процентных ставок. Однако остается необходимость в дальнейшем снижении процентных ставок на вторичном рынке.
«Среднерыночные ставки остаются достаточно высокими - на уровне 15-16%. Такие процентные ставки - критические, они являются поводом отложить приобретение недвижимости. Конечно, банки вслед за ключевой ставкой, снижают ставки и по ипотеке, например, «Райффайзенбанк» в начале апреля снизил их в среднем на 1 процентный пункт, на данный момент ставки составляют от 14,9%. Для нас данная программа - основная, в 2014% доля ипотечных кредитов на вторичное жилье, выданных на Урале составляла 68%, на данный момент эта доля, заметно снизилась до 50%», - говорит Наталья Брусницына. Она отмечает, что если ЦБ РФ продолжит снижать ключевую ставку, то и «вторичная» ипотека станет дешевле.
В банке «ЮГРА» также ждут роста кредитования и увеличения спроса на покупку жилья. В «ХМБ Открытие» и «Запсибкомбанке» прогнозируют незначительное снижение ипотечных ставок. «Всем, кто задумывается о решении квартирного вопроса, советуем не откладывать «на потом», так как возможно увеличение стоимости квадратного метра жилья», - предупреждают в «Запсибкомбанке».