Ипотечный рынок на юге России переживает зиму 2015 года очень тяжело
Рынок ипотеки переживает зиму 2015г. очень тяжело. По мнению аналитиков, в последний раз такую сложную картину в секторе можно было увидеть в начале 2009 года. В январе продажи жилья в ипотеку в Ростовской области и в Краснодарском крае, по разным данным, снизились в среднем от 30% до 2,5 раз. Застройщики и банки ждут обещанной в марте господдержки ипотеки, а пока разрабатывают собственные программы лояльности к клиентам.
Ипотека моя дорогая
По данным руководителя жилищно-ипотечного центра "Адвант" Алексея Ткаченко (Краснодар), в наступившем 2015 г. рынок ипотечного кредитования, а следовательно, и рынок недвижимости снизился по сравнению с 2014 г., примерно на 30%. Основная причина, конечно, повышение процентных ставок банками с 8-15% годовых в 2014 г. до 14-24% годовых в 2015г.
Многие кредитные учреждения вообще прекратили выдавать ипотечные займы: банки, пережившие кризис 1998г. и 2008 г., для своей финансовой безопасности снижают процент одобрения кредитов, поясняет эксперт.
Сами строители отмечают, что после резкого роста продаж в декабре 2014г. уже в январе они отметили серьезный провал. «В декабре 2014 года увеличилось количество ипотечных продаж в связи с нестабильностью курса валют. В январе 2015 года заметно снизился объем заключаемых договоров долевого участия с привлечением ипотечных кредитов, что связано с резким повышением процентных ставок», - рассказал генеральный директор «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев.
Строители отказываются от кредитов
Однако высокие ставки по ипотеке - это лишь косвенные причины предстоящего падения рынка. В дальнейшем рынок будет падать еще и из-за заградительных ставок по кредитованию строительных проектов и резкого снижения покупательной способности населения, полагает директор ЕМТ Консалтинг Анатолий Самойлов (Ростов).
По мнению Алексея Ткаченко, банки уже стали более скептично относиться к строительному рынку. «Если в 2014 г. они снижали требования к застройщикам и их объектам, то сегодня они вводят запрет на кредитование строящихся многоквартирных домов, устанавливают пороги по этажной готовности, и т.д. С такими нововведениями застройщикам становится все труднее продавать свои объекты, особенно на низком этапе готовности, что в свою очередь лишит их значительной части дольщиков — 30-50%», - полагает эксперт.
В меньшей степени зависимы от кредитных средств банков те, кто создал стабильную систему сбыта. Однако, большинство строительных компаний вынуждены прибегать к достаточно крупному финансированию со стороны банков. «Заемные средства поднялись в стоимости для всех строительных компаний, для кого-то на 3%, а для кого – то на 7-10%. По тем условиям, которые предлагают сейчас банки, новые кредиты будут единичными случаями. Компании не заинтересованы брать заемные средства в новых условиях», - считает совладелец компании «PICgroup» Иван Черемных (Краснодар).
Сами строители признаются, что и раньше старались меньше зависеть от кредитных ресурсов, а теперь и вовсе рассчитывают на собственные средства и деньги дольщиков.
«Наша компания не зависит от кредитов и займов. Мы строим за свои средства, параллельно привлекая средства участников долевого строительства», - рассказал директор АН «Зодчий» (Ростов) Алексей Щенников.
Некоторые компании решили вообще отказаться от новых кредитов. «Для достижения минимальной цены квадратного метра необходимо максимально исключить возможность использования кредитных средств. Вот и наша компания сделал акцент на инвесторах и наших дольщиках, без привлечения одобренных кредитных линий», - рассказал генеральный директор «АТЛАНТ ИНВЕСТ ГРУПП» Вадим Луговой (Краснодар).
В «Девелопмнет-Юг» (Краснодар) признались, что после прошлого кризиса 2008-2009гг. в компании значительно снизили кредитную нагрузку. «Сегодня объем кредитных средств не велик и не оказывает значимого влияния на текущую деятельность корпорации. Стоимость заемных средств изменилась в основном по новым кредитам, мы не брали кредиты последнее время и значит, не ощутили на себе каких-либо изменений», - пояснил вице-президент Михаил Попенко.
Однако полностью отказаться от заемных средств готовы далеко не все застройщики. «Отсутствие банковских кредитов будет означать лишь некоторое увеличение сроков строительства и, как следствие - увеличение стоимости жилья для покупателей», - считает директор по экономике и финансам ООО «СК 10ГПЗ» (Ростов) Владимир Шаповалов, добавляя, что девелоперы все же ждут в этом году снижения ставок с 25-28% до 18% годовых.
Режим повышенной лояльности
Однако в целом строители понимают, что в ближайшее время ждать особых милостей от ЦБ и правительства не стоит, и чтобы продавать то, что уже строится и построено, готовы сохарнять собственные программы лояльности и инструменты отсрочек и рассрочек, не смотря на кризис.
Например, компания «Зодчий» сейчас предлагает три месяца беспроцентной рассрочки на свои объекты. В «АДДК» недавно запустили совместную программу по ипотечному кредитованию с банком «Центр-инвест», благодаря которой стало возможным приобретение объектов в кредит на условиях лучше рыночных. Также в компании предлагают несколько вариантов рассрочек и отсрочку платежа за подключение коммуникаций, осознавая, что необходимость в них возникнет после завершения строительства.
Компания «АТЛАНТ ИНВЕСТ ГРУПП» в 2015 году собирается запустить новый проект по дистанционному приобретению жилья, чтобы привлечь покупателей из других регионов. «Благодаря этому люди из других городов или регионов смогут без проблем приобретать квартиры на свой вкус без бесконечных поездок в Краснодар. Им можно будет появиться только один раз в юстиции на получении свидетельства на право собственности на квартиру.», - рассказал Вадим Луговой.
«Ренкапстрой» с учетом роста ипотечных ставок предоставляет скидку - «компенсацию» в размере 2% на покупку квартир. Также при первоначальном взносе 60% можно оформить рассрочку сроком до полугода.
Отложенная оптимизация
Несмотря на прогноз по серьезному снижению продаж застройщики пока не готовы вносить серьезные изменения в реализуемые проекты. По большей части они считают, что все меры по оптимизации проектов под потребителя уже были предприняты на этапе проектирования.
«Все строящиеся нами объекты концептуальны и уникальны, над их созданием работала группа опытных экспертов, проекты проработаны и утверждены, поэтому никаких изменений вноситься не будет. А вот реализация новых проектов будет осуществляться с учетом рыночной ситуации и потребительского спроса», - отметил гендиректор «АДДК» Константин Швалев.
«Изменить уже стартовавший проект практически невозможно, поэтому речь может идти только о новых проектах», - поясняет Михаил Попенко, добавляя, что компания ранее выбрала правильный тренд и начала увеличивать объемы строительства доступного жилья.
По мнению Ивана Черемных, сейчас строительные компании стали больше ориентироваться на конечного потребителя. Фактически в конце 2014 – начале 2015 года они стали предлагать совершенно новый целостный продукт, обладающий рядом качественных преимуществ: собственной инфраструктурой, интересными решениями в коммунальной сфере (собственное водоснабжение, электроэнергия), паркингами, супермаркетами и фитнес центрами внутри жилищного комплекса. И таких проектов в 2015 году будет порядка 70% от общего числа застройки.
В то же время эксперт уверен, что все строительные компании внесут коррективы и будут снижать квадратуры в тех проектах, в которых это еще можно сделать. «В последнее время наблюдается тенденция: в объеме предложения становится все больше студий и однокомнатных квартир. Это происходит, потому что для потребителя имеет большое значение конечная стоимость жилья», - пояснил Черемных.
Лучше, чем в 2009г.
При этом многие строительные компании уверены, что сейчас ситуация на рынке намного лучше, чем была в 2008-2009гг., когда ипотека фактически исчезла, а количество платежеспособных клиентов было очень мало. «Однако в любой кризис спрос никогда не падает до ноля, и в тот раз было так же, спрос был, но нужно было прилагать существенно больше усилий для продажи», - рассказывает руководитель отдела продаж ГК «СМУ Краснодар» Эдуард Имукин.
Сейчас строители готовы использовать такие же инструменты. «Мы снизили размер первого взноса до 10-20%, сделали прогрессивную шкалу скидок, чем большую сумму клиент вносил, тем большую скидку получал. Рассрочки сделали максимально длинными - 1-1,5 года. Если сдача объекта задерживалась, то соразмерно сроку задержки продлевали рассрочку. Данные меры постепенно сдвинули продажи с мертвой точки. Думаю, некоторые из тех инструментов мы будем использовать и 2015 году», - отметил Имукин.
Однако большинство девелоперов ждут, что правительство все же не допустит повторения ситуации 2008-2009гг. и вовремя запустит меры господдержки. «Ипотека является единственно возможным инструментом массовой реализации спроса населения на жилье и решающим фактором развития строительной отрасли. Поэтому российские власти хотят оживить ипотечный рынок за счет субсидирования ставок по ипотеке», - говорит Ткаченко, добавляя, что на эти цели в РФ будет выделено порядка 20 млрд рублей. Планируется, что уже в марте данная программа начнет работать и ставки снизятся до 13% годовых, т. е. практически вернутся к докризисному уровню, что положительно повлияет на рынок в целом.