Ипотечный рынок Юга России в 2016 году может сократиться на 30-35%
В 2015г. ипотечный рынок Юга России даже при действующей программе господдержки показал рекордное падение – около 40%. Если субсидирование не будет продлено, рынок может сократиться еще на 30-35%.
Субсидирование ставок спасло ипотеку-2015
По данным за 11 месяцев 2015г. (окончательные цифры по итогам года ЦБ РФ планирует опубликовать в середине февраля) в Ростовской области снижение объемов ипотечного кредитования составило 37,2%, в Краснодарском крае – 42,68%. При этом, как отмечают сами игроки рынка, существенная часть кредитов была выдана по программе государственного субсидирования, по которой взять ипотеку на жилье в новостройке можно по ставке 11,4%-12%, что более чем на 2 п.п. ниже чем ставка стандартным ипотечным программам.
По словам управляющего филиалом банка ВТБ24 в Краснодаре Виктора Тусикова, из почти 3 тыс. ипотечных кредитов, выданных филиалом в 2015г., на ипотеку с господдержкой пришлось 33,4% (955 штук), их доля в общем объеме ипотечного кредитования (более 4,69 млрд руб.) составила 27% (более 1,27 млрд руб.).
«В 2015 году программа субсидирования ипотеки стала важнейшим практическим инструментом для поддержки сектора жилищного строительства и ипотечного кредитования страны и обеспечила их бесперебойное функционирование в непростой макроэкономической ситуации. Продление программы субсидирования на 2016 год, безусловно, остается важнейшим фактором для поддержки рынка и, по нашему мнению, позволит рассчитывать на общий рост объемов выдачи ипотеки в стране в 2016 году на 20-25%», – прокомментировал Виктор Тусиков.
В некоторых банках по программе господдержки было выдано более половины всех кредитов. В частности, как отмечает директор РОО Ростовского филиала ОАО "Банк Москвы" в г. Краснодар Светлана Сидорова, доля кредитов с господдержкой составила 70% общего объема ипотечных кредитов – по госпрограмме было 972 кредита на 1,216 млрд руб. Всего же региональное подразделение «Банка Москвы» в 2015г. выдало более 1,3 тыс. ипотечных кредитов – почти на 30% больше, чем в 2014г. Таким образом, можно говорить о том, что господдержка не только стабилизировала рынок ипотеки, но в отдельных случаях даже способствовала росту ипотечного кредитования.
«На фоне снижения показателей по потребительскому кредитованию ипотека демонстрирует положительную динамику. Если без какой-то дорогостоящей покупки можно обойтись и не брать кредит, то ипотека для большинства жителей страны является единственным возможным способом купить квартиру. Немалую роль в этом госпрограмма субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. После старта программы на протяжении нескольких месяцев наблюдался рост объемов выдачи ипотечных кредитов с господдержкой. Начиная с сентября объемы выдач стали незначительно сокращаться. Связано это, скорее всего, с сезонностью спроса на недвижимость», – комментирует тенденцию управляющий филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» Лариса Сулацкая.
Около 50% составляет доля кредитов с господдержкой и в региональных отделениях ПАО «Промсвязьбанк». «В целом, можно сказать, что программа государственного субсидирования ипотеки стала драйвером роста для рынка. Она является востребованной - клиентами, банками и застройщиками. Основной объем выдач приходится на заявки именно по данной программе, поэтому хотелось бы дождаться официального ответа о ее продлении или не продлении, чтобы строить дальнейшие планы по продажам ипотеки», – говорит заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса ОО «Краснодарский» ПАО «Промсвязьбанк» Денис Ушаков.
То, что субсидирование ставок по ипотеке во многом «вытянуло» рынок в прошлом году, подтверждают и застройщики, особенно те, кто работает, преимущественно, в эконом-сегменте Так, например, по данным гендиректора ростовской ГК «Жилстрой» Андрея Смехунова, практически все ипотечные сделки по приобретению жилья в компании проходили с господдержкой, при том, что в ипотеку приобреталось более 80% всего жилья.
«Если рассматривать какую-то условную "среднестатистическую" ипотеку (20% первый взнос, 10 лет) то каждый процент ставки по ипотеке равнозначен изменению цены на 4 процентных пункта. То есть если первичка приобретается через ипотеку с господдержкой со ставкой 12% годовых, а вторичка - в ипотеку по ставке 14%, то чтобы для покупателя условия были одинаковыми, вторичка должна стоить на 8% дешевле. То есть господдержка - важный инструмент. До ее введения в марте 2015 рынок просто стоял», – констатирует Андрей Смехунов.
Тенденцию подтверждают и в других компаниях. «В 2015 году в наших ростовских объектах по ипотеке продавалось примерно 45-50% квартир, при этом порядка 90% объема ипотечных сделок приходится на ипотеку с господдержкой», – говорит директор компании «Магистрат-Дон» (генеральный риэлтор объектов ГК «ПАТРИОТ» в Ростове-на-Дону) Варвара Ротмистровская.
По словам генерального директора краснодарской СК «Неометрия» Бориса Юнанова число продаж с ипотекой в компании сейчас составляет примерно 50% от общего количества. Из них более 90% в 2015 году осуществились по программе господдержки. «Программа значительно повысила доступность квартир в новостройках: условия приобретения стали близки к докризисным и положительно повлияли на спрос», – отмечает он.
Своими силами?
Впрочем, в программе субсидирования ипотеки принимали участие не все банки, напоминает начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов.
«Одним из условий, которое требовалось от соискателей, банк должен был в месяц выдавать 300 млн руб. кредитов на долевое участие в строительстве. Сравнивать нас как региональный банк, который присутствует в 4 субъектах РФ и любой федеральный банк, который охватывает 85 субъектов, просто некорректно. Понимая, что мы не можем выдать 300 млн кредитов, тем не менее мы подали заявку на участие в программе и попросили снизить этот порог до 150 млн, приложив свое обоснование. На что нам ответили, что условия для всех одинаковые», – пояснил он.
Сейчас региональный банк реализует собственные программы льготных ставок по ипотеке с минимальной ставкой от 11,75% годовых (вне зависимости от того, приобретается жилье в новостройке или на вторичном рынке). По словам Николая Парамонова, в 2015г. «Центр-инвест» сохранил динамику ипотечного кредитования, предоставив свыше 2,7 тыс. кредитов на покупку жилья на общую сумму 5 млрд руб.
Не исключено, что со 2 кв. 2016г. рассчитывать только на собственные силы придется и всем остальным банкам. Программа субсидирования ипотечных ставок государством была рассчитана на год, ее действие заканчивается в марте. При этом, как заявил в январе замминистра финансов РФ Алексей Моисеев, на 2016г. программа продлена, скорее всего, не будет. По мнению участников рынка, при отсутствии господдержки объемы ипотечного кредитования могут снизиться еще на 30-35%.
«В марте 2016 года, скорее всего, усложнятся условия приобретения жилья, следовательно, количество сделок на рынке недвижимости значительно сократится, однако говорить о том, что рынок ипотечного кредитования совсем остановится, было бы неверно. Продажи на первичном рынке жилья могут снизиться на 30-35%", – прогнозирует региональный директор ОО "Ростовский" Южного филиала ПАО "Промсвязьанк" Лариса Чураева.
По мнению директора Ростовского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Игоря Пятигорца, некоторого падения рынку жилой недвижимости в 2016г. не миновать. «До 1 апреля текущего года, пока действует программа, спрос на квартиры в новостройках будет стимулировать продажи, затем неизбежно последует спад. Тем не менее, на мой взгляд, в 2016 году объем долгосрочных жилищных кредитов останется примерно на уровне 2015-го, ведь для многих жителей региона ипотека является самым доступным способом приобретения жилья», – считает он.
При этом эксперты не исключают, что застройщики в этом году могут пойти на снижение цен, чтобы стимулировать спрос на жилье. «В связи с увеличением ставок на первичном рынке для здоровой конкуренции застройщиков возможен спад стоимости квадратного метра на строящееся жилье», – считает, в частности, управляющий Филиалом «Краснодарский» АО КБ «РосинтерБанк» Иван Рачков.
Сами застройщики пока не говорят о снижении цен, однако не прогнозируют и их роста. «Серьезного повышения цен на рынке недвижимости эконом-класса в Ростове нет и не будет, потому подобные шаги способны сильно пошатнуть рынок. Это очень конкурентный сегмент, и тот, кто намерен повышать цены, рискует остаться вообще без продаж», – считает Варвара Ротмистровская. Кроме того, по ее словам, сейчас, когда девелоперы ведут активную борьбу за покупателя, можно ждать вывода на рынок новых востребованных продуктов, а также различных акций и программ скидок.
Кроме того, все чаще компании-застройщики проводят маркетинговые акции совместно с банками. В частности, по словам замдиректора Краснодарского регионального филиала "Россельхозбанка" Дмитрия Ермолаева, на Кубани банк сотрудничает со строительной компанией «Европея», предлагая скидку 17% на объекты недвижимости до конца февраля 2016г.
Рынок в ожидании
Пока окончательного решения о продлении или прекращении программы государственного субсидирования не принято. И банкиры, и строители полагают, что полностью от поддержки ипотеки и жилищного строительства государство все же не откажется.
«Такой сценарий представляется маловероятным. Во-первых, существенное сокращение объемов и темпов строительства неминуемо повлечет за собой массовые сокращения числа занятых в строительной отрасли, а, учитывая, что на каждого занятого в строительстве приходится как минимум 10 занятых в смежных областях, работы и средств к существованию в результате может лишиться большой процент трудоспособного населения. Во-вторых, существенный процент доходной части бюджетов различных уровней состоит из налоговых поступлений от строительной и смежных отраслей», – говорит гендиректор СК «Неометрия» Борис Юнанов.
«На наш взгляд, при действующих ипотечных ставках необходимо продолжение государственной поддержки банков. Субсидирование ставок для клиентов, получающих официальный доход, поспособствовало бы меньшему падению объема выданных кредитов в 2016 году. Текущая ситуация простимулирует банки к более лояльному и чуткому подходу к каждому клиенту», – полагает Иван Рачков.
С ним согласен и Виктор Тусиков из ВТБ24: «В 2016 году ипотека продолжит оставаться драйвером среди кредитных продуктов. Продление программы государственного субсидирования ставок по ипотеке, по нашему мнению, позволит рассчитывать на общий рост объемов выдачи ипотеки в стране в 2016 году на 20-25%. Если все же говорить о мерах поддержки взамен программы субсидирования, как вариант, можно рассмотреть субсидирование первого взноса по ипотеке", – говорит он.
В качестве возможной альтернативы участники рынка называют и поддержку самих строительных компаний. «На цену стройматериалов повлиять трудно, поэтому надо идти по пути смягчения финансовых условий, например – субсидирования. И в этом смысле господдержка строительных компаний была бы очень кстати. Это может быть субсидирование процентных ставок по кредитам компаний. Или программы помощи застройщикам, аналогичные, например, тем, что запускаются в рамках госпрограммы «Жилье для российской семьи. По ее условиям, получая возмещение расходов на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой, застройщик обязуется продавать квартиры для определенных групп граждан по цене не выше 80% от среднерыночной.», – говорит Лариса Сулацкая.
Кроме субсидирования застройщиков, по мнению Игоря Пятигорца, эффективными мерами для поддержания жилищного строительства могли бы стать дополнительные льготы для некоторых видов покупателей, а также увеличение размера материнского капитала, который можно направить на приобретение недвижимости.
С ним согласен и региональный директор «ДельтаКредит» в Ростове Игорь Рязанов. "Безусловно, субсидирование ставок один из самых действенных методов поддержки ипотечного кредитования. Из других программ поддержки ипотеки традиционно востребовано использование материнского капитала в качестве первоначального взноса. В 2015 г. около 5% от всех кредитов «ДельтаКредит» выдал клиентам, воспользовавшимся материнским капиталом", – отмечает г-н Рязанов.
Кроме того, тенденцией 2016г. на жилищно рынке может стать рост спроса на вторичное жилье. «Мы ожидаем определенного изменения пропорции сделок на первичном и вторичном рынках жилья. Сейчас соотношение примерно 80/20 в пользу сделок на первичном рынке жилья, так как ставка по кредиту на приобретение новой квартиры ниже. Но когда стоимость заемных средств для кредитов на первичное и вторичное жилье сравняется, это перестанет играть роль наиболее существенного фактора при покупке недвижимости. Как следствие, в соотношении спрос на «вторичку» должен несколько увеличиться, – полагает Светлана Сидорова из «Банка Москвы».
При этом подстегнуть падающий спрос на вторичное жилье, по мнению Андрея Смехунова, могла бы все та же господдержка в виде субсидирования ставок. «Каждая сделка на вторичном рынке порождает цепочку сделок, и эти деньги так или иначе попадают на первичный рынок. Но, к сожалению, правительство отказалось от этой идеи», – говорит гендиректора ГК «Жилстрой»
По общему мнению как представителей банковского сектора, так и самих застройщиков, один год оказался слишком малым сроком для того, чтобы простимулировать покупательский спрос в условиях экономического кризиса. Поэтому большинство опрошенных участников рынка все же надеются на продолжение господдержки в том или ином виде.