Ипотека для московских новостроек бизнес-класса
Льготная ипотека была практически недоступна московскому бизнес-классу: при минимальном первоначальном взносе в 15% ограниченный кредитный лимит позволял купить квартиру не дороже 14 млн рублей. Для бизнес-класса это сумма скромная. Но недавно возможности заемщиков расширились - благодаря новым программам с государственным участием, где кредитные лимиты заметно больше. Это ипотека для IT-отрасли под 5% и «смешанная ипотека», которая позволяет сочетать льготную или «семейную» ставки 9% и 6% с рыночной (субсидированной). В первом случае можно купить квартиру стоимостью более 20 млн рублей, во втором - более 35 млн рублей.
Одна из задач льготных ипотечных программ – помочь с приобретением жилья людям, другая – поддержать строительную отрасль в кризисное время, стимулировать спрос на новостройки. А в данный момент со спросом всё не очень. Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поинтересовалась у специалистов рынка недвижимости, как падение спроса отразилось на московском бизнес-классе и поможет ли расширение льготных программ поднять спрос.
По данным Наталии Кузнецовой, генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон», в апреле количество заключенных договоров на первичном рынке квартир бизнес-класса снизилось на 67% по сравнению с мартом. Другие эксперты оценивают падение спроса в 40-50%, что тоже, конечно, впечатляет.
По мнению наших комментаторов, причина печальной ситуации (правда, не единственная), заключается в том, что люди ждут снижения ставок. «Отчасти это отложенная мартовская реакция покупателей на происходящее, потому что именно в марте, когда банки приостановили выдачу ипотеки, многие потенциальные клиенты даже не подавали заявки, - говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). - Также на результаты повлияло установление ставки по льготной ипотеке на уровне 12%, за которым быстро последовало снижение этой ставки до 9%, что мотивировало людей ждать дальнейшего сокращения ставок».
Да и по обычной рыночной ипотеке ставки еще «не устаканились». Напомним, что Центробанк в апреле-мае в три приема раза опустил ключевую ставку – с 20% до 11% в мае. Соответственно, снижалась и ипотечная ставка. А 10 июня будет очередное заседание регулятора. Есть смысл подождать еще. (О причинах падения спроса подробнее читайте в статьях «Льготная ипотека не спасла спрос на новостройки от обвала» и «Застройщики и их потенциальные покупатели живут в разных реальностях»).
В целом эксперты положительно оценивают новые льготные программы, но чудес от них не ждут. «Меры поддержки спроса айтишников, а также смешанная ипотека могут повысить число сделок в сегменте новостроек бизнес-класса, но кардинально ситуацию на рынке они не изменят, так как охватывают потенциально небольшие группы клиентов», - комментирует Владимир Щекин. Филипп Третьяков, вице-президент по маркетингу и продажам ГК «Кортрос», полагает, что доля покупателей-айтишников на первичном рынке вряд ли превышает 2-3%.
Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой», обращает внимание на то, что среди IT-шников много молодежи, так называемых «миллениалов» и «зумеров», которые далеко не всегда ставят покупку собственной недвижимости одной из приоритетных целей. Они сосредоточены на творчестве, на работе, предпочитают путешествовать по миру и зачастую придерживаются принципа «шеринговой» экономики (то есть лучше взять что-то в аренду, чем приобретать). Это касается и недвижимости. Поэтому принципиально интерес к покупке новостройки новая программа скорее не увеличит.
Основной позитивный эффект, надеются эксперты, будет от смешанной льготной ипотеки. Причем приобретать недвижимость будут не только обычные покупатели, ищущие варианты «для жизни», но и инвесторы. Но оценить какие-то конкретные результаты можно будет не раньше конца II квартала.
Ипотечный охват
По данным bnMAP.pro, сегодня на рынке новостроек (квартиры) «старой» Москвы экспонируется 25 839 лотов с бюджетом покупки до 21 млн рублей. В бизнес-классе в продаже представлено 10 545 лотов стоимостью 21 млн и менее, замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).
По оценке Алексея Новикова, директора департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, порядка 21 млн рублей может стоить, например, двухкомнатная квартира европланировки или просторная однокомнатная квартира в районах, прилегающих к центру Москвы. В комплексах бизнес-класса, расположенных дальше от центра, есть существенно более просторные варианты в данном лимите.
По информации Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), наибольший объем предложения, вписывающегося в условия программы, находится в ЮАО (23,9%) и СЗАО (18%). В ЮАО реализуется крупный проект «Зиларт», который занимает 40,7% всего предложения округа, а в СЗАО 59,8% предложения составляет проект City Bay.
Что касается смешанной ипотеки, с кредитным лимитом 30 млн рублей, можно купить квартиру по цене до 35,3 млн рублей. «Это уже и большая двухкомнатная квартира классической планировки, и трехкомнатная квартира, - говорит Алексей Новиков (Est-a-Tet). - В целом в «микс-ипотеку» попадает около 85% всего предложения Москвы».
Наибольший объем отвечающего смешанной ипотеке предложения, по данным «Бон Тон», сосредоточен в ЮАО (23,6%) и ЗАО (19,1%). В ЮАО основную долю все также составляет «Зиларт» (32,5%), а в престижном ЗАО, где основной объем распределен между многочисленными проектами бизнес-класса, 22,8% предложения приходится на проект «Событие».
Ипотека для IT: какие есть предложения
Наиболее интересной для IT-специалистов может быть ипотека в сочетании с субсидией от застройщиков, считает Наталия Кузнецова («Бон Тон»). Например, ГК ФСК уже запустила такую программу со ставкой 0,01% на весь срок.
В проекте iLove в Останкинском районе от ГК «Кортрос» можно приобрести квартиру, воспользовавшись льготной ипотекой для IT-специалистов с субсидированной ставкой 4,5%. Программа реализуется вместе с крупнейшими банками, в том числе ВТБ. Под критерии программы в жилом комплексе подходят однокомнатные квартиры с бюджетом от 19,1 млн рублей (42,9 кв. м). Концепция ЖК базируется на принципе «города в городе», когда в границах квартала размещаются детский сад, школа, объекты ритейла и сервиса.
Для приобретения жилья в квартале бизнес-класса Russian Design District (Новая Москва) ипотеку для айтишников выдает около 15 банков. Ставки в основном начинаются от 5% годовых, но вместе с банком «Дом.рф» группа «Родина» дополнительно снижает ставку до 4,3% годовых. «Первые клиенты у нас уже есть – обычно они совершают инвестиционные сделки, то есть приобретают небольшие квартиры для перепродажи или сдачи», - комментирует Владимир Щекин (группа «Родина»).
По программе для IT в RDD в бюджете до 22 млн рублей (при взносе до 20%) клиент может позволить себе практически любые квартиры от студий (около 25 кв. м) до трехкомнатных (до 100 кв. м). Средняя стоимость кв. метра в комплексе – порядка 260 тыс. рублей. Квартал включает девять жилых домов, уникальную спортивную и образовательную инфраструктуру.
Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») считает, что 21 млн рублей хватит, к примеру, для покупки двухкомнатной квартиры в ЖК «Symphony 34» у метро «Дмитровская» (52 кв. м за 20,1 млн) либо однокомнатной квартиры премиум класса в ЖК Hide в 1-м Сетуньском проезде (32 кв. м за 18,7 млн).
«Микс-ипотека»
«Смешивать» с рыночной можно не только льготную ипотеку с господдержкой, но и семейную (6%). Кредитный лимит тот же – 30 млн рублей.
Предложения смешанной ипотеки доступны и во всех проектах бизнес-класса, реализуемых ГК «Кортрос» в Москве. Базовая ставка по льготной ипотеке в них начинается от 8,1%, а по семейной ипотеке – от 5,3%, говорит Филипп Третьяков.
Так, в проектах компании iLove и Headliner (Пресненский район, в шаговой доступности от ММДЦ «Москва-Сити») в бюджете до 35 млн руб. можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью от 57,6 кв. м до 86,4 кв. м или трехкомнатную квартиру площадью от 74,2 кв. м до 96 кв. м.
Кредитный лимит до 30 млн рублей позволяет приобрести жилье стоимостью даже около 37 млн рублей (при взносе до 20%). В Russian Design District можно приобрести квартиры площадью 100-120 кв. метров.
Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») обращает внимание на четырехкомнатную квартиру бизнес-класса в ЖК City Bay недалеко от метро «Мякинино» (108 кв. м за 31,1 млн), «трешку» в ЖК Very у метро «Владыкино» (84 кв. м за 32,6 млн) или однокомнатную квартиру премиум класса в ЖК Prime Park у метро «Петровский Парк» (40 кв. м за 24,1 млн).
«Нельготную» ипотеку приютили апартаменты
Обычный, не субсидируемый кредит используют покупатели с хорошим финансовым положением или с большим первоначальным взносом. Для них ипотека – это временная мера, и они планируют быстро погасить долг, например, за счет продажи старой квартиры, говорит Владимир Щекин, (группа «Родина»).
Ставки ниже рыночных найти можно. Так, в проектах группы «Эталон» «Жилой квартал Shagal» (метро «Технопарк»), Voxholl (метро «Павелецкая»), «Крылья» (метро «Аминьевская») есть программа стандартной ипотеки от ВТБ с субсидированной ставкой 6,1%.
Но больше девелоперы старались субсидировать ставки по смешанным программам. Такой вариант больше подходит покупателям. К «нельготной» ипотеке интерес со стороны покупателей жилья сейчас явно снижен. А в сегменте апартаментов рыночная ипотека работает, так как государственных льгот «нежилью» не положено. И там застройщики апартаментов субсидируют ставки.
В качестве примера Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, приводит комплекс апартаментов B’aires в Щукино, с субсидированной ипотекой от МКБ: по условиям кредита, ставка на один год составляет от 4,99% в зависимости от срока субсидирования или от 6,5% на весь срок кредитования. Первоначальный взнос составляет от 10%, срок кредита - до 30 лет. Однокомнатный вариант (30,2 кв. м) можно купить по цене 10,7 млн руб.
Для покупателей апартаментов в комплексе «Level Стрешнево» действует субсидированная ставка 6,5% на весь срок от Московского кредитного банка. Однокомнатные апартаменты площадью 18,3 кв. м можно купить за 8,7 млн рублей.
Апартаменты в «Level Стрешнево», а также в других проектах Level Group можно купить и в ипотеку под 0,1%. Правда, цена апартаментов при этом увеличится на 16,75% - за исключением апартаментов в том же «Level Стрешнево» (корпус «Восток»), где ставка действительна без увеличения стоимости. Впрочем, надо отметить, что увеличение цены лота — это распространенное условие ипотечных программ с субсидируемыми ставками от застройщика, даже когда речь идет о квартирах.
Интерес к «нельготной» ипотеке на рынке жилья, видимо, может возобновиться, когда Центробанк доведет ключевую ставку до приемлемого уровня, чтобы можно было выдавать кредиты не по «заградительным» ставкам. А «заградительными» на рынке недвижимости считаются 12%. По мнению экспертов, вместе с рыночной возможно и дальнейшее снижение льготной ставки. Но даже если мы и приблизимся к показателям конца 2021 – начала 2022 годов, то разница между рыночной и льготной ставками сохранится - примерно в 3% в среднем.