Банки в Екатеринбурге стали активнее выдавать ипотеку
Первые месяцы 2014 года для вторичного рынка жилья в Екатеринбурге выдались активными. Во многом – благодаря падению курса рубля по отношению к доллару и евро. При этом большинство тенденций 2013 года также продолжают быть актуальными.
Напомним, что прошлый год был стабильным для рынка уральской вторички: цены в среднем выросли всего на 3-5%. Объем предложения позволял удовлетворить покупательский спрос. Особой популярностью пользовались квартиры в отдаленных районах.
Много предложений, нестабильный спрос
По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), на конец прошлого года в Екатеринбурге продавалось 8550 квартир – на 26% больше, чем в его начале. Что касается спроса, то он был весьма нестабильным и, по мнению специалистов, менее «агрессивным», чем раньше.
По словам Павла Маслихина, заместителя генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности, рынок жилой вторички был очень активным в начале осени, а затем замер. Ряд экспертов фиксировали уменьшение спроса и в декабре. По словам Елены Мяло, директора ЦН «Северная казна-1» (в группе компаний ЦН «СК») всегда очень ажиотажный декабрь в прошлом году был спокойным. Покупатели заняли выжидательную позицию, продавцы многие сделки просто отложили.
Впрочем, не все риэлторы отмечали эту тенденцию. «У нас пик активности покупателей пришелся на ноябрь-декабрь», – рассказала Галина Ахманаева, ведущий эксперт отдела жилой недвижимости РГ «Капитал».
По данным УПН, всего на рынке вторичного жилья за прошлый год было совершено 27 тысяч сделок, что на 5% меньше, чем год назад. И это несмотря на то, что выросло количество сделок, совершаемых с привлечением военной ипотеки и материнских сертификатов.
«Банки стали активнее выдавать ипотечные кредиты, – говорит Галина Ахманаева. – Требования к заемщикам стали более лояльными, пакет документов упростился. В результате, по данным УПН, 80% сделок на рынке жилой недвижимости были ипотечными, у нас доля таких сделок тоже была высока».
Еще одна тенденция, которую отметили эксперты: многие покупатели брали ипотеку, инвестируя во вторичную недвижимость. Сдавая жилье, люди получают дополнительный доход и возможность частично закрывать платежи по кредиту. Эта схема выгодна в долгосрочной перспективе – при условии, что жилье будет дорожать или банки начнут ужесточать требования.
Все перечисленные тенденции остались актуальными и в 2014 году. По словам риэлторов, активность покупателей на рынке вторичного жилья высока, количество ипотечных кредитов сохраняется на хорошем уровне.
Торг более чем уместен
По данным УПН, рост цен на рынке вторичного жилья Екатеринбурга в прошлом году был незначительным – в пределах 3-4%. Средняя цена квадратного метра достигла отметки в 73 тыс. руб.
«Стабильность на рынке привела к тому, что квартиры продавались и обменивались в очень комфортных условиях. Покупатели были спокойны, так как цены держались на одном уровне. Все это давало возможность совершить сделку без потерь, так как жилье не успело подорожать», – отмечает Александр Дмитриев, генеральный директор АН «ДИАЛ».
По его словам, в прошлом году рынок продемонстрировал еще одну особенность: реальные цены в некоторых сегментах сильно отличались от заявленных. Как правило, различие между первоначальной и итоговой ценой составляло 5-6% – такую скидку делали продавцы. «В одних случаях цену квартиры удавалось уменьшить на 50 тыс. руб., в других – на 250 тыс.», – вспоминает Александр Дмитриев.
По данным аналитиков, такая же особенность рынка отмечалась и в начале 2014 года. Продавцы не готовы сразу называть реальные цены.
Спрос уходит на окраины
На вторичном рынке Екатеринбурга лучше всего продается жилье эконом-класса – это тенденция давняя. «В нашей компании сделок по покупке-продаже недорогих квартир было больше, чем в других сегментах. В основном хрущевки, брежневки и “улучшенки” приобретали молодые семьи, где супругам 30-35 лет», – отмечает Галина Ахманаева.
При этом растет доля людей, приобретающих жилье в домах современной постройки. «У нас категория покупателей, решивших купить квартиру в “спецпроекте”, составила около 40%. Как правило, это люди, которым нужна недвижимость площадью выше 80 кв. м, которые уже имеют жилье», – отмечает Елена Мяло.
Также растет интерес покупателей к вторичному жилью в районах третьего и четвертого ценового пояса Екатеринбурга (Химмаш, Кольцово, Горный Щит и т. д.).
«Традиционно считается, что жилые районы первого пояса (Автовокзал, Ботанический, ВИЗ) – самые популярные, второго (Академический, ЖБИ, Втузгородок) – менее, а районы третьего – четвертого пояса находятся на последнем месте по популярности. Но клиенты опровергли это мнение: отличным спросом пользовались и второй, и третий, и четвертый пояса. А в центре города сделок фиксировалось меньше», – отметил Александр Дмитриев.
По его словам, многие потенциальные покупатели, желавшие приобрести квартиру улучшенной планировки ближе к центру, в итоге меняли свои предпочтения, выбрав вариант в сданной новостройке на окраине.
В поисках более дешевого жилья покупатели из Екатеринбурга обратили внимание на вторичку в городах-спутниках уральской столицы – Верхней Пышме и Березовском. По словам Елены Мяло, популярностью пользуется и Невьянск: здесь хорошо развита инфраструктура. Двухкомнатная квартира в Невьянске обойдется покупателю в 1,5 млн руб.
Центр не сдается
По данным УПН, в конце 2013 года стоимость квадратного метра в первом ценовом поясе Екатеринбурга составляла 75,6 тыс. руб., во втором – 62,8 тыс., в третьем – 62,8 тыс., а в четвертом – 53,9 тыс. Жилье, расположенное в самых дальних районах увеличилось в цене на 6%. Стоимость квартир во втором поясе и в центре подросла чуть меньше.
Полнометражные сталинки в среднем продавались по 64,8 тыс. руб. за кв. м, хрущевки – по 70 тыс. руб. за кв. м, «улучшенки» – по 70,5 тыс. Средняя цена квадратного метра в «спецпроектах» перевалила за 80 тыс. руб., а жилье в квартирах современной постройки продавалось от 80 до 120 тыс. руб. за кв. м в – зависимости от массы факторов. Рост цен на все перечисленные типы квартир не превысил инфляции.
Январь 2014 года продемонстрировал снижение объема предложения на вторичном рынке. С декабря количество жилых помещений, которые были выставлены на продажу, уменьшилось на 8,5%. В середине января квартиры в центре города подросли в цене на 2%, а в других ценовых поясах остались на прежнем уровне. По типам заметнее всего (1,3%) в 2014 году подорожали квартиры в домах современной постройки.
Прогнозы: цены вырастут до 15%
В первые месяцы 2014 года вторичный рынок жилья в Екатеринбурге продолжил удивлять активностью. Впрочем, предложение несколько сузилось: сейчас на продажу выставлено около 8100 квартир. Зато спрос высок. Активность покупателей подогревается падением курса рубля и слухами о грядущем росте цен. «Пока экономическая ситуация позволяет купить жилье, люди берут ипотечные кредиты», – отмечает Елена Мяло.
Темп всех процессов на рынке увеличился, добавляет Галина Ахманаева. Покупатели активнее выбирают недвижимость, быстрее совершают сделки. Видимо, это связано с колебаниями на валютном рынке. «Наш рынок оценивается в рублях, так что резкого роста цен мы не ожидаем, – говорит эксперт. – Стоимость вторичного жилья может немного корректироваться на волне ажиотажа – в пределах 10%. Недорогие квартиры (хрущевки и брежневки) в среднем могут подрасти на 50-100 тыс. руб. Что касается квартир современной постройки, то, думаю, падение курса рубля не сильно отразится на их стоимости. Возможно, немного изменятся сроки экспозиции».
Елена Мяло прогнозирует рост цен на вторичном рынке в 2014 году от 5 до 15%: «Пока ничего сверхъестественного на рынке вторичного жилья не происходит. По мнению финансовых аналитиков, будет небольшое ухудшение в экономической сфере, но на микроэкономике оно не особенно отразится. Весной на рынке ожидается стагнация, к середине лета вернется прежняя активность».
По мнению Александра Дмитриева, ипотека не даст рынку слишком «разогнаться». «Если рубль будет обесцениваться, ипотечную ставку поднимут. Сейчас средняя ставка составляет 12-13% годовых. Если она вырастет на 1,5-2%, гораздо меньше людей станет покупать квартиры, в результате спрос снизится на 20%. При таком уменьшении спроса растет объем предложения. А когда растет объем предложения, цены начинают снижаться. Все эти процессы довольно инертны», – комментирует собеседник.
Уровень спроса и предложения, развитие ипотечного рынка, макроэкономические процессы показывают, что рынок жилья в Екатеринбурге должен сохранить свою стабильность. По результатам первых месяцев 2014 года вторичка Екатеринбурга демонстрирует небольшой рост цен и постепенное сокращение объема предложения (с начала года – на 11%). По данным УПН, средняя цена квадратного метра составила 73,9 тыс. руб. В итоге с 2014 года рост стоимости жилья составил уже 1,5%.