60% квартир в Самаре покупается в ипотеку
Принято думать, что вторичный рынок самарского жилья в 2013 году «впал в спячку». Из-за отсутствия активного спроса цены выросли незначительно, предложение практически не изменилось. Но это лишь внешняя сторона, внутри рынка все не так уж и спокойно.
Продолжится ли «затишье»? Как скоро будет исчерпан ипотечный потенциал? Какое жилье сейчас выгоднее всего покупать, а какое – продавать? Ответы на эти вопросы БН попытался получить у экспертов.
Предложение: все как всегда?
Рынок вторичного жилья Самары за прошедший год не претерпел никаких серьезных изменений, говорят специалисты «Территориального агентства оценки». Объем и структура предложения остались примерно такими же, что и в последние три года. Так, на конец декабря в городе продавалось около 21 тысячи квартир общей площадью 1,25 тыс. кв. м – вполне привычные цифры.
Самый распространенный «товар» на вторичном рынке – однокомнатные квартиры, на них приходится 40% всех предложений. Треть от объема экспозиции (33%) – двухкомнатные квартиры, чуть меньше (27%) – трехкомнатные. При этом чаще всего в продаже встречаются квартиры улучшенной планировки и 90-й серии (57%), в то время как на хрущевки и «ленинградки» приходится 20%, на сталинки – 10%. Редким на самарском рынке можно считать элитное жилье (6%), а также гостинки, малосемейки и старый фонд (по 2-3%).
По данным «Территориального агентства оценки», больше всего квартир на продажу выставляется в тех районах, где строится больше всего жилья и живет больше всего горожан, – в Кировском, Промышленном и Октябрьском (примерно по 20%). В спальных Советском и Железнодорожном районах, а также в центральном Ленинском сосредоточено по 10% всех продающихся квартир. Реже всего жилье предлагается в историческом Самарском районе, а также в отдаленных Красноглинском и Куйбышевском (3-5%).
«Трешки» – самое выгодное жилье
Цены на вторичное жилье в Самаре за 2013 год почти не выросли, а кое-где даже снизились, чего в городе не наблюдалось давно. По словам директора «Территориального агентства оценки» Валентина Лобанова, средняя стоимость самарской вторички в прошлом году увеличилась на 7% и составила 54,1 руб. за кв. м. Аналитики «Мира квартир» говорят о годовом росте в 4,2% при средней цене «квадрата» 57 тыс. руб.
С учетом официальной инфляции в 2013 году (6,5%), фактически цены на вторичном рынке «встали».
«Ситуация характерна не только для Самары, но и для других крупных городов. У нас в прошлом году цены умеренно росли до лета, а ближе к осени остановились. К концу года некоторые квартиры, которые долго не продавались, подешевели на 50-100 тыс. руб. Многие собственники сняли свои объекты с продажи», – рассказывает генеральный директор ГК «Камертон» Ирина Семенюк.
По словам управляющей отделом продаж жилой недвижимости АН «Визит» Ирины Быковой, дорожало жилье, пользующееся стабильным спросом, – например, однокомнатные квартиры, особенно в спальных районах. А вот стоимость «трешек» не изменилась. «Сейчас в Самаре можно найти небольшие трехкомнатные квартиры по цене двухкомнатных. А стоимость хрущевской “трешки” уже соизмерима с ценой однокомнатной квартиры в новостройке. У покупателей появилась возможность приобрести более просторное жилье, пусть и менее комфортной категории и не в самом престижном районе», – рассказывает эксперт.
Сегодня самое дорогое жилье Самары сконцентрировано в центральных районах – Ленинском и Самарском. Здесь средняя стоимость «метра», как сообщает «Территориальное агентство оценки», равна 61,8-64,9 тыс. руб. Чуть дешевле в Железнодорожном (57,6 тыс.) и Октябрьском (57,2 тыс.) районах. Средняя стоимость «метра» в спальных Промышленном, Советском и Кировском районах находится в пределах 51-54,8 тыс. руб. Самое доступное жилье в городе (43-44,4 тыс. руб. за кв. м) продается в отдаленных Красноглинском и Куйбышевском районах.
Спрос активизировался в декабре
Отсутствие ценовой динамики самарские эксперты связывают с низким спросом на жилье, несмотря на то что потребность в нем у горожан по-прежнему высока. Летом в Самаре заговорили об очередном экономическом кризисе, и часть потенциальных покупателей решила занять выжидательную позицию. Но под конец 2013 года рынок ожил.
По мнению директора АН «Дом Ист» Ирины Рязановой, предновогодняя активизация покупателей вполне закономерна – в этот период люди подводят финансовые итоги и стремятся завершить все важные дела, в том числе покупку жилья, до января.
Ирина Быкова указывает на другое обстоятельство – на фоне закрытия ряда банков люди переводят накопления в готовую недвижимость. Есть основания полагать, что тенденция сохранится, считает эксперт.
В Самаре есть во что вкладываться, считает Ирина Семенюк. Конечно, многие граждане ориентированы на покупку жилья в строящихся микрорайонах («Крутые ключи», «Южный город»), но самые осторожные инвесторы ушли на вторичный рынок. «Квартира, купленная семь-восемь лет назад, сейчас стоит в 2,5 раза больше – ни один банк не даст подобный процент», – уверена директор ГК «Камертон».
Кроме того, ноябрь и декабрь в Самаре ознаменовались традиционным распределением средств в рамках жилищных программ, получатели которых должны найти жилье до конца календарного года. «Именно поэтому под конец года покупатели “сметали” “однушки” и малосемейки даже по завышенным ценам. Но “двушки” и “трешки” по-прежнему ждут своих покупателей», – говорит Ирина Семенюк.
Ипотека: надежды и опасения
Доступность ипотеки сегодня играет решающую роль в развитии самарского вторичного рынка. По оценкам ГК «Камертон», по меньшей мере 60% квартир в городе покупается в кредит, «живых» денег почти нет.
Эксперты говорят, что большая часть самарцев либо исчерпала свои возможности взять ипотеку, либо не в состоянии ее потянуть. «Именно поэтому банки стали постепенно смягчать условия выдачи жилищных кредитов, запускать различные акции – теперь они вынуждены бегать за заемщиками, риэлторами, договариваться с застройщиками. Но не думаю, что на рынке ипотеки возможна резкая стагнация, это будет длительный процесс», – уверена Ирина Рязанова.
В ГК «Камертон» настроены более оптимистично. «Снижения спроса на ипотеку нет, и я уверена, что система кредитования не рухнет, – говорит Ирина Семенюк. – Сегодня средняя ставка – 12-14%, она, в принципе, устраивает людей. Порой это единственная возможность купить квартиру и сразу в ней жить. Но если ставки поднимут, это может привести к оттоку покупателей со вторичного рынка».
Прогнозы на год
Самарские эксперты делают осторожные прогнозы, что будет с рынком вторичного жилья в 2014 году. Пока на продажу выставлены квартиры по тем же ценам, что и в конце года, но спрос невелик. «Хочется верить, что вторичка будет расти в цене. Но это возможно лишь при благоприятных макроэкономических условиях, в частности, при снижении нынешнего курса доллара», – считает Ирина Семенюк.
Стоимость готовых квартир в Самаре в 2014 году может вырасти на 7-12%, в зависимости от увеличения объемов выдачи ипотеки в регионе, предполагает Валентин Лобанов.
По прогнозам АН «Визит», вторичное жилье прибавит за год в цене 3-4%, в основном за счет самых ликвидных предложений – «улучшенок», хрущевок и квартир в сданных новостройках. С ростом коммунальных платежей и грядущим увеличением налоговых ставок на недвижимость будет меньше котироваться просторное жилье. Эта тенденция только набирает обороты, уверена Ирина Быкова.