Доступность ипотеки в регионах юга России увеличилась
С начала года, вопреки негативным тенденциям в отечественной экономике, жилищное строительство в двух главных южных регионах — Ростовской области и Краснодарском крае — демонстрирует высокую динамику. Дальнейшее сохранение набранных темпов стройкомплекса будет зависеть прежде всего от овладения местными властями и застройщиками новыми инструментами господдержки и от политики банков в сфере ипотечного кредитования.
Главная проблема, которая беспокоит сегодня девелоперов, риэлторов и аналитиков рынка недвижимости, — сокращение эффективного спроса на жильё в условиях выраженного экономического спада. «Негативное влияние макроэкономических проблем на рынок недвижимости дополняет и усиливает внутрироссийская специфика, а именно — очень низкий платёжеспособный спрос на недвижимость (при огромном неудовлетворённом потенциальном спросе), который продолжает сокращаться в связи с ростом расходов — как отдельных домохозяйств, так и компаний — на фоне сокращения доходов, — говорится в недавнем аналитическом отчёте ростовского агентства недвижимости “Титул”. — За несколько последних посткризисных лет стоимость жилья в большинстве регионов страны постепенно растёт, отыгрывая инфляцию, а вот реальные доходы населения сокращаются. Возможности купить жилье в кредит, взяв ипотеку, тоже сокращаются».
Тем не менее, органы статистики пока фиксируют скорее обратный тренд: за первые семь месяцев этого года в России, по данным Росстата, было введено в действие 35,2 млн кв. м жилья, что на 31,5% больше, чем в январе-июле прошлого года. Очевидно, что значительное воздействие на эти результаты оказала политика руководства ряда регионов по стимулированию жилищного строительства, в первую очередь в эконом-классе. На юге России это в первую очередь Краснодарский край и Ростовская область — на Кубани доступное жильё давно стало приоритетом властей, а Дон сейчас активно догоняет соседа по темпам строительства.
Новый пакет мер поддержки строительства недорогого жилья был представлен правительством в марте с подачи президента Владимира Путина в виде федеральной программы «Жильё для российской семьи». На данный момент из 19 регионов, подписавших соглашение об участии в этой программе, юг России представляют всего два — это Краснодарский край и Чеченская Республика.
Что касается проблемы сокращения доступа к ипотечным ресурсам, то здесь сейчас идёт двунаправленный процесс. С одной стороны, ещё начиная с марта, после того, как ЦБ повысил учётную ставку, обозначилась тенденция к росту ставок по ипотеке — по итогам 1 полугодия они увеличились у 61 из 100 банков, согласно сообщению Агентства по страхованию вкладов. Обеспокоенность этим недавно выразил глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень, попросив премьер-министра Дмитрия Медведева проконтролировать этот процесс. Но, с другой стороны, по данным Минстроя, за последние пять месяцев население взяло 367,4 тысячи ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей — почти в 1,4 раза больше, чем годом ранее.
Увеличению числа ипотечных заёмщиков способствует прежде всего то, что банки, по данным ЦБ РФ, существенно увеличили объём выдачи кредитов с первоначальным взносом 10–20% — теперь в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первым взносом до 30% составляет почти половину. Это объективно делает ипотеку более доступной, что отражено в недавнем исследовании агентства «РИА Рейтинг». По данным агентства, из всех регионов юга России только в Карачаево-Черкесии доступность ипотеки за прошлый год несколько сократилась, а в остальных увеличилась, причём в ряде субъектов (Ростовская область, Калмыкия, Кабардино-Балкария, Ингушетия) — более чем на 10%. Всё это позволяет сохранять умеренный оптимизм даже на фоне сохраняющейся неубедительной экономической конъюнктуры, хотя ряду крупных регионов Юга, прежде всего Ставропольскому краю и Волгоградской области, ещё предстоит большая работа по активизации строительства доступного жилья.
Ростовская область: ставка на мегапроект
В Ростовской области за первые семь месяцев этого года темпы жилищного строительства заметно выросли. По данным Ростовстата, за январь-июль в регионе было введено в действие 1,199 млн кв. м жилья (почти 14,4 тысячи квартир). Это почти на четверть больше, чем за тот же период годом ранее (962 тысячи кв. м), или 52% от годовой программы жилищного строительства. По оценке донского министра строительства, архитектуры и территориального развития Валерия Кузнецова, по итогам года плановые показатели могут быть несколько превышены.
Доля наиболее востребованного жилья эконом-класса в общем объёме ввода в Ростовской области превысила 42%, самые высокие темпы сдачи в этом сегменте наблюдались в Ростове-на-Дону, Батайске и Волгодонске. В областном центре, как отмечает региональное статистическое ведомство, в январе-июне застройщики, ведущие в Ростове многоквартирное жилищное строительство, сдали более 289 тысяч кв. м жилья — в 3,1 раза выше показателя за 1 полугодие 2013 года. В первую очередь таких показателей удалось достичь благодаря появлению на ростовском строительном рынке группы ВКБ краснодарского бизнесмена Виктора Бударина, которая к 2024 году может инвестировать в свои проекты в донской столице порядка 170 млрд рублей.
Как сообщил на недавней пресс-конференции председатель совета директоров ОАО «Ростовское» (входит в группу ВКБ) Николай Бритвин, в ближайшие 10–15 лет на границе Северного жилого массива Ростова-на-Дону и Мясниковского района области планируется застроить жильём и объектами социальной инфраструктуры 857 га земли в рамках проекта микрорайона «Суворовский». Здесь будет возведено 56 многоэтажных каркасно-монолитных и объёмно-блочных домов, в которых сможет проживать до 200 тысяч человек.
Первая очередь «Суворовского» на 265 тысяч кв. м жилья была сдана в конце прошлого года; сейчас здесь создаётся социальная инфраструктура — два детских сада, школа, поликлиника, торговый центр. Также заложен парк имени 70-летия Великой Победы, который будет официально открыт в следующем году. По словам Николая Бритвина, в обеспечение земельного участка инженерной инфраструктурой было вложено порядка 2 млрд рублей, в результате здесь появились построенная с использованием чешских технологий система водоотведения и водоочистки, автономная подстанция, спроектирована подъездная дорога. Примечательно, что вслед за ВКБ к Ростову стали присматриваться и другие кубанские застройщики. Так, недавно стало известно, что краснодарская корпорация «Девелопмент-Юг» планирует строить в донской столице до 100 тысяч кв. м в год.
Краснодарский край: от количества к качеству
В Краснодарском крае темпы жилищного строительства за первые семь месяцев оказались ещё выше, чем в Ростовской области. По данным Краснодарстата, за январь-июль в регионе было построено 2,495 млн кв. м жилья (29,7 тысячи квартир) — на 29,5% больше, чем за тот же период прошлого года. При этом было отмечено заметное снижение доли индивидуального строительства — если год назад (январь-июль) она составляла 57,5%, то теперь сократилась до 48,9%. Напротив, объём жилья, введённого предприятиями и организациями, вырос в 1,6 раза — до 1,274 млн кв. м (21,1 тысячи квартир) за первые семь месяцев этого года.
В Краснодаре, как сообщила администрация города 11 августа, с начала года было введено в эксплуатацию свыше 958 тысяч кв. м жилья, в их числе более 752 тысяч кв. м пришлось на многоквартирные дома. Общий план на год составляет 1,2 млн кв. м — это несколько меньше, чем в 2013 году, когда фактический объём ввода жилья в кубанской столице составил 1,304 кв. м. А если учесть, что в 2012 году было сдано 1,5 млн «квадратов», то долгосрочный понижающий тренд очевиден, хотя ещё два года назад на форуме крупнейших компаний ЮФО мэр Краснодара Владимир Евланов говорил, что в ближайшие 10 лет в городе нужно построить 33 млн кв. м жилья более чем на 500 тысяч человек.
Реальность скорректировала планы городского руководства, хотя, возможно, в этом году администрация Краснодара перестраховалась, заранее занизив план по жилью — за семь месяцев он был перевыполнен на 51%. «Количество сданных квадратных метров для нас не самоцель», — прокомментировал недавно ход жилищного строительства в Краснодаре Владимир Евланов, обозначив в числе приоритетов новые стандарты строительства, повышение качества жилья, выработку норм обеспеченности новых микрорайонов социальной инфраструктурой. Как сообщил главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок, в настоящее время рассматривается вопрос о том, чтобы при утверждении градостроительных планов земельных участков и выдаче разрешений на строительство закладывать в эти документы для каждого застройщика обязательные нормы обеспеченности детсадами, школами, зелёными насаждениями и т. д. Однако всё это ещё должно быть согласовано с застройщиками, депутатами гордумы и общественностью.
В преддверии недавнего Дня строителя руководство Краснодарского края на встрече с девелоперами обозначило новый ориентир для стройкомплекса — 4,5 млн кв. м жилья в год, отметив, что планка 4 млн «квадратов» уже стала нормой. При этом основной акцент планируется также делать на жилье эконом-класса. Как заявил губернатор Кубани Александр Ткачёв, в Краснодаре в обозримом будущем в рамках госпрограммы поддержки возведения жилья эконом-класса планируется построить 48 тысяч квартир по цене на 20% ниже рыночной. О готовности идти в этот сегмент объявляют в том числе и те девелоперы, которые раньше строили главным образом жильё высоких ценовых категорий, например, корпорация «Девелопмент-Юг».
Ставропольский край: тесно для своих
На программу «Жильё для российской семьи» рассчитывают и в Ставропольском крае, где, по сообщению регионального министерства строительства и архитектуры, в ходе её реализации планируется построить 1,4 млн кв. м жилья до 2016 года. Однако пока Ставрополье не демонстрирует убедительной динамики в этом сегменте. В 2013 году, по данным Ставропольстата, было введено в эксплуатацию 1,4 млн кв. м благоустроенных квартир — это всего на 8,5% больше, чем в 2011 году (для сравнения, по России в целом динамика за этот период составила 13,8%), причём более 41% всех построенных квартир — однокомнатные.
В нынешнем году темпы жилищного строительства в Ставропольском крае резко упали — в 1 полугодии ввод в действие жилых домов (325,4 тысячи кв. м) составил всего 66% от 1 полугодия 2013 года. При этом в крае сохраняется очень высокая доля индивидуального строительства: в общем объёме ввода жильяза январь-июнь на индивидуальных застройщиков пришлось более 56% (183,3 тысячи кв. м). Кроме того, довольно заметно выросли цены на жильё: на первичном рынке, по данным органам статистики, стоимость «квадрата» за последние полгода увеличилась на 5,2% (до 32,6 тысячи рублей), а на вторичном рынке — на 3,5% (до 33,2 тысячи рублей).
Отсутствие быстрого роста на жилищном рынке Ставропольского края заставляет местных застройщиков искать счастья в соседних регионах. Так, ещё четыре года назад ведущий застройщик Ставрополя «ЮгСтройИнвест» (в 2009 году, по данным компании, её доля в строительстве в краевой столице составляла 62%) начал работу в Краснодаре — на главной территории перспективного развития города, в Восточно-Кругликовском микрорайоне. Руководство компании поясняло это тем, что, в отличие от Ставрополя, где розничная цена квадратного метра не слишком отличается от себестоимости строительства, работа в Краснодаре более выгодна для застройщика. Расширение деятельности дало быстрый результат. По итогам прошлого года «ЮгСтройИнвест» в рейтинге маркетингового агентства InfoLine был признан российским лидером по темпам роста — объём ввода жилья в эксплуатацию у этого застройщика вырос на две трети (до примерно 340 тысяч кв. м).
Виртуальная конференция
С каким сегментом в сфере строительства вы связываете ближайшие перспективы роста и почему?
Сергей Бондаренко, директор Южной сбытовой дирекции — филиала ООО «Кнауф Гипс» (Краснодар):
— Сегодня наиболее активный сектор — это, пожалуй, жилищное строительство. И мы учитываем этот фактор, выводя на рынок соответствующие продукты и технологии, позволяющие без потери качества уменьшать трудозатраты, экономить время, а значит, и деньги потребителей. Здесь, конечно, речь идёт, прежде всего, о механизации отделочных работ, технической поддержке, в том числе о мастер-классах, обучении строителей. Кроме того, мы видим положительную динамику доли частного индивидуального строительства. Статистика показывает прирост этой доли в 2014 году в среднем на 20 процентов. Здесь мы также стараемся учесть пожелания рынка и предлагаем новую продукцию и технологии, позволяющие качественно и в сжатые сроки провести все виды отделочных работ — от устройства полов до монтажа перегородок и потолков. Думаю, эта тенденция сохранится в ближайшее время.
Валентин Странаткин, заместитель директора по работе на первичном рынке ЖЦ «Каян»:
— Сегодняшняя ситуация не даёт повода с оптимизмом смотреть в ближайшее будущее. В недалёкой перспективе в строительной отрасли ещё будет наблюдаться инерционность роста. И те громкие проекты, которые заявлены ранее и начинают материализовываться в квадратных метрах, скорее всего, найдут своих обладателей. Но многим застройщикам амбициозные планы придётся пересмотреть, иначе реалии рынка в отсутствии спроса не дадут этим планам осуществиться. До сих пор на спрос, его поддержание на этом уровне благоприятно влияли миграционные факторы, привлекательность ипотечных программ, а также высокий, по сравнению с другими регионами, уровень доходов. Если представить, что экономические санкции в отношении России затронут банковский сектор, то это повлияет на уровень процентных ставок, они вырастут. Это скажется на благополучии строительной отрасли. В наиболее выгодном положении окажется жильё эконом-класса.
Шамиль Сарыев, председатель совета директоров ООО «Лютан-Стройсервис»:
— Мы сейчас наблюдаем рост жилищного строительства. Это связано с тем, что растёт благосостояние наших граждан, да и государство стало больше обращать внимание на проблемы обеспечения россиян достойным и комфортным жильём. Принята федеральная программа по ликвидации ветхого и аварийного жиль на всей территории Российской Федерации до конца 2017 года. Создаются условия для выдачи банками доступных ипотечных кредитов на приобретение жилья. Большие инвестиционные средства направляются именно в жилищное строительство. Поэтому в строительстве жилья наблюдается рост, и я думаю, что он сохранится в течение ближайших 10 лет. В связи с этим наша компания последние три года переориентировалась на жилищное строительство, и именно в этой отрасли мы видим перспективы для нашего дальнейшего роста.