Если господдержка ипотеки прекратится, число ипотечных сделок уменьшится на 30%
В начале года ипотечных сделок в общем объеме было около 20%, – рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – В апреле стало 40–50%. Если господдержка ипотеки прекратится, число сделок уменьшится на те же 30%. Никакие рассрочки [девелоперов] не спасут». «Лидер» уже пересмотрел темпы вывода объектов, чтобы не строить больше, чем продает. «Притормозили [с новыми корпусами] примерно на три месяца», – уточняет он.
Поддержать спрос
Ипотечные покупки продолжают занимать большое место в структуре продаж новостроек. У ЛСР в прошлом году до 40% сделок совершалось с применением ипотеки, в 30% случаев имела место 100%-ная оплата за счет собственных средств, 30% квартир покупали в рассрочку. Благодаря программе господдержки ипотеки объем сделок восстановился практически до прошлогоднего уровня, замечает член правления, управляющий директор в Москве Иван Романов. В МИЦ в апреле доля ипотечных сделок составила 55% от общего объема продаж (в прошлом году доходила до 70%). У «Масштаба» по «Испанским кварталам» процент ипотечных сделок «выше среднего» – около 60%. У ОПИН в феврале доля ипотечных сделок сократилась до 30%, а в апреле уже достигла 65%. На объектах «Дон-строя» число покупок в кредит в марте было 19%, в апреле – уже 32% от общего объема продаж, прокомментировали в пресс-службе застройщика. Средний показатель сопоставим с аналогичным показателем марта – апреля 2014 г. – около четверти от общего объема продаж.
Застройщики рассчитывают, «что принятая государственная мера [поддержки ипотеки] будет пролонгирована и государство продолжит поддерживать строительную отрасль, которая является системообразующей и социально значимой сферой экономики», формулирует Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК МИЦ. «Государство не раз подчеркивало, что если эта программа будет иметь эффект для решения проблемы обеспечения россиян комфортным и доступным жильем, то оно имеет достаточно ресурсов для ее расширения, причем в разы», – вторит Романов.
Как заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, Минстрой ведет переговоры с Минфином о возможности расширения объема субсидирования процентной ставки по ипотеке, для того чтобы удовлетворить заявки банков.
На господдержку ипотеки по ставке 12% было предусмотрено 20 млрд руб., однако в настоящее время заявок в банках представлено на сумму, превышающую 550 млрд руб. Было подано 37 000 заявок, из них 65% идет через Сбербанк, отметил первый зампред правления Сбербанка России Максим Полетаев.
Без кредитов нет жилья
Объем сделок снизился на 23% – с 38 000 квартир до 29 000. По данным Росреестра, в Москве по 214-ФЗ в марте и феврале 2015 г. было продано почти в 2 раза меньше квартир, чем в прошлом году. В марте 2015 г. было зарегистрировано 1386 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), в марте 2014 г. – 2157.
По данным Михаила Меня, в каждой пятой строительной организации в России отсутствует инвестиционная активность. Негативно влияют недостаточный спрос на строительную продукцию, низкая платежеспособность заказчиков и высокий процент коммерческого кредита. «Если нет собственных средств, вести девелоперскую деятельность сейчас сложно», – замечает Алтухов. Рост стоимости кредитования, по мнению Сергея Свиридова, вице-президента по развитию Sminex, съедает маржу застройщиков. По словам Александра Ручьева, президента ГК «Мортон», проектное финансирование банки предлагают под 19% годовых и выше, но и его получить сложно.
Девелоперы обращались и к федеральным, и к подмосковным властям с просьбой посодействовать снижению ставки на проектное финансирование. Первый зампредседателя правительства РФ Игорь Шувалов на конференции «Ситуация в строительной отрасли в России» заявил, что власти помогли уже застройщикам с ипотекой, а с проектным кредитованием разбираться придется самим.
Темпы продаж
Жилой рынок уже уперся в ограничение спроса, полагает Свиридов. Цены на жилье фактически стоят с зимы, хотя некоторые застройщики все равно их поднимают. МИЦ с конца 2014 г. повысил цену 1 кв. м на 2–5%. На столько же переписали ценник в ГК ЛСР, «рост стоимости обусловлен увеличением строительной готовности наших объектов», объясняет Романов. С января по май 2015 г. проекты ОПИН подорожали на 5–6%, говорит руководитель аналитического центра компании Денис Бобков. «Дон-строй» поднял ценник с декабря 2014 г. к маю 2015 г. на 12–13%. В компаниях утверждают, что повышение цен продажам не мешает. Но, отвечая на вопросы о продажах, девелоперы тщательно выбирают слова и играют с цифрами.
У группы ЛСР, как сказал Иван Романов, «темпы продаж соответствуют обычным темпам «нормального» 2013 года». Согласно отчетности группы за I квартал 2013 г. в Москве было продано 22 000 кв. м жилья, за I квартал 2014 г. – 37 000 кв. м, в 2015 г. – 30 000 кв. м. Доход компании от продаж новостроек в Московском регионе уменьшился на 27% по сравнению с I кварталом прошлого года: 2,6 млрд руб. против 3,59 млрд. В Санкт-Петербурге и на Урале потери девелопера существеннее – 38 и 42% соответственно. Тем не менее в Санкт-Петербурге компания с начала года вывела в продажу два новых жилых комплекса.
В ГК МИЦ объем продаж в апреле 2015 г. по сравнению с мартом увеличился более чем на 50%, а по сравнению с февралем – на 173%, сказали в пресс-службе компании. Сколько было в феврале, не сообщили. В феврале падение числа продаж у разных компаний доходило до 50%, напоминает Алтухов. У ФСК «Лидер» объем продаж примерно на 10% ниже прошлогоднего апреля, поделился он.
Рубен Разилов, заместитель директора по маркетингу и продажам AFI Development, сообщил, что в апреле количество звонков и визитов в офис продаж «Одинбурга» (ЖК в Одинцове) увеличилось на 10%, а «конверсия звонивших в заключивших ДДУ» выросла на 5% относительно марта. Абсолютное число сделок застройщик не назвал. На январь согласно открытым данным самой компании было реализовано 30 000 кв. м жилья, общая жилая площадь комплекса – 450 000 кв. м, продажи начались в конце 2013 г.
В компании «Масштаб» сообщили, что за пять дней продаж проекта «Испанские кварталы» «было забронировано более 50% выведенного объема квартир». «Мы предложили рынку востребованный продукт», – радуются в компании, но сколько квартир было предложено рынку, не уточняют. Известно, что цена на жилье в «престижном квартале европейского уровня» – от 67 000 руб. за 1 кв. м. Это на 30% ниже среднего уровня цен в центре новой Москвы на аналогичных стадиях строительства, отметили в компании. Минимальная стоимость 1-комнатной квартиры составляла 3,2 млн руб.
Рассрочки и акции стали нормой жизни рынка недвижимости. В апреле на готовые квартиры предлагались скидки до 20%, отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet: «Полностью сданные проекты чаще всего имеют слишком высокий уровень цен для основной массы покупателей».
Стройки дорожают
Начиная с IV квартала 2015 г. растет себестоимость строительства. В сегменте масс-маркет, по информации ЛСР, – на 5%. За счет курсовой разницы себестоимость отделки выросла по состоянию на май на 20% в эконом- и комфорт-классе и на 40% в элитном классе, подсчитал Свиридов. Строительные материалы тоже подорожали: плитка – на 20%, арматура – на 20%, на 8% выросла стоимость строительно-монтажных работ, перечисляет Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер».
Переложить выросшие затраты на строительство на покупателя не удастся, уверен Свиридов. Капитальное строительство, по разным оценкам, «сожмется» от 15 до 20%, добавляет он.