Жилищный рынок юга России во II полугодии 2015 года может войти в стагнацию
Программа субсидирования ипотечной процентной ставки, которая заработала в середине марта, позволила активизировать рынок. После резкого падения в первом квартале (примерно на треть по количеству сделок) ежемесячный объем вернулся к своим докризисным значениям, говорят практически все опрошенные "РГ" эксперты. Но предпосылок для дальнейшего роста рынка нет, уверены собеседники издания.
- Безусловно, программа "Ипотека с господдержкой" стимулирует рост продаж жилищных кредитов и развитие строительной отрасли, - говорит управляющий директор по ипотеке регионального операционного офиса "Ростовский" ВТБ24 Олег Бражников. - Ставка 12 процентов, установленная в рамках программы, ниже средней ставки прошлого года (12,75). По состоянию на 1 июня филиал уже выдал жителям Ростовской области 100 ипотечных кредитов на сумму 134 миллиона рублей.
Но застройщики не спешат приписывать оживление на рынке исключительно госпрограмме. По их мнению, влияние на продажи оказал ажиотаж со стороны продавцов на вторичном рынке (в начале года многие собственники была согласны дать существенную скидку, испугавшись возможного обвала цен). Сыграла свою роль стабилизация валютного курса и снижение процентных ставок по банковским депозитам - часть инвесторов решила переложить деньги в недвижимость.
- Программа субсидирования ипотечной ставки, конечно же, оживила рынок, но незначительно, - говорит вице-президент краснодарской строительной корпорации "Девелопмент-Юг" Михаил Попенко. - Вдобавок к субсидиям многие застройщики предлагают скидки. В сумме все это дает так называемую маркетинговую ставку, которая играет на руку строителям. Но о серьезном восстановлении спроса говорить нельзя. Значительно уменьшилась аудитория, которая могла бы воспользоваться ипотекой. Кризисные явления на рынке недвижимости только начинаются. В начале 2015 года маховик строительной отрасли уже начал замедляться. Достаточно высокий объем ввода жилья обусловлен тем, что застройщики использовали деньги, которые заработали на волне ажиотажного спроса в конце 2014 года (см. инфографику на 19-й странице). Сейчас многие строительные компании замедляют возведение объектов. Некоторым из них придется уйти с рынка, потому что они не рассчитают свои финансовые возможности и не учтут происходящие изменения в финансовой сфере.
- Первый квартал этого года оказался достаточно позитивным для строительной отрасли по трем причинам, - говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. - Во-первых, это растянутость оформления договоров по сделке с недвижимостью. Те, кто покупал жилье на волне ажиотажа ноября - декабря 2014 года, заканчивал оформлять бумаги в январе-феврале этого года. По статистике получилось, что они вроде как купили квартиры в 2015-м. Во-вторых, это относительно низкий курс доллара в первом квартале. Люди, у которых были сбережения, не растерялись и покупали жилье с учетом этого курса. Сейчас, например, вы сможете приобрести жилье на 35 - 40 процентов меньше по площади, чем за те же деньги в феврале.
И третье, это субсидирование ипотечной ставки правительством. Хоть и частично, но эта мера помогла сохранить спрос на рынке. Тем не менее до конца года по всем показателям я ожидаю еще большее падение спроса, чем в первые месяцы.
По оценке экспертов, Краснодарский край и Ростовская область оказались в более выгодном экономическом положении, чем многие другие регионы России. Это связано с тем, что значительную часть внутреннего валового продукта Кубани и Дона составляет сельскохозяйственное производство и переработка. А для АПК программа импортозамещения оказалась выгодной и вызвала даже рост доходов в аграрной сфере. Заработанные деньги жители регионов направляли в том числе и на покупку жилья.
В Волгоградской области со стимулированием рынка недвижимости не все так гладко. С одной стороны, снижение процентной ставки по ипотеке удачно дополнило программу "Жилье для российской семьи" (ЖРС). Кроме того, на участников программы распространяет свое действие региональный закон "О развитии жилищного кредитования в Волгоградской области" (участники программы получают возможность приобрести жилье по льготной цене - до 35 тысяч рублей за квадратный метр - и взять ипотечный заем с реальной ставкой 3,75 процента).
Ипотечная тень
Однако на последнем заседании Волгоградской областной думы в региональный закон был принят ряд поправок. Раньше компенсацию процентной ставки по ипотечным кредитам могли получить бюджетники, молодые ученые и многодетные семьи, теперь же льготы положены только участникам программы ЖРС. И если раньше компенсации обычным гражданам выплачивались в течение двух лет, бюджетникам - пять лет, а многодетным семьям - десять, то теперь все категории граждан, участвующие в программе ЖРС, будут пользоваться поддержкой только два года.
- Мы с коллегами очень долго не могли прийти к общему знаменателю, - говорит депутат Волгоградской облдумы Николай Лукьяненко. - Аргументированы такие поправки дефицитом бюджета: на сегодня обязательства по компенсациям уже насчитывают 313 миллионов рублей. Помимо того что этот закон ограничил в правах жителей Волгограда и области, мечтающих о своем жилье (до 90 процентов жилья сегодня приобретается в ипотеку), он ударил еще и по застройщикам и, как ни парадоксально, по региональному бюджету. Простая арифметика: один рубль, вложенный в строительство, привлекает до десяти рублей. Объем уже заключенных соглашений на выплату компенсаций (примерно 1 400) позволил дополнительно построить 70 тысяч квадратных метров жилья. Если умножить эту цифру на среднюю цену квадратного метра в 40 тысяч рублей, получаем сумму под три миллиарда - реальный объем оборота в региональном строительстве. Это 600 миллионов рублей налогов, половина из которых осталась бы в бюджете области. Мы с коллегами сошлись на том, что пока примем эти вынужденные меры, а в конце года оценим результат. Иначе регион действительно не сможет расплатиться по взятым на себя обязательствам. К моменту рассмотрения бюджета на 2016 год будет подготовлено финансовое обоснование, почему региональная программа все же должна возобновить свое действие и какие плюсы (в том числе - для строительной отрасли и для наполняемости бюджета) она несет.
Примечательно, что риелторы более оптимистичны в оценках рынка. По их мнению, даже в течение прошлого года покупатели квартир смогли заработать на ценовых колебаниях. И в этом году обвала не случится.
- Мы проанализировали свой опыт с тремя крупнейшими застройщиками, которые работают в Ростове-на-Дону, и пришли к выводу, что доходность инвестиций в первичный рынок с мая 2014 года по май 2015-го составила от 17,5 до 29 процентов годовых, - говорит владелец одного из ведущих ростовских агентств недвижимости Евгений Сосницкий. - Несмотря на падение покупательского спроса, такая динамика цен свидетельствует, что рынок остается привлекательным для крупных и точечных инвесторов. Думаю, во втором полугодии мы не увидим резких скачков цен. А что будет в следующем году, говорить пока рано.
Кстати
Объем предоставленных рублевых ипотечных кредитов за четыре месяца 2015 года в РФ составил без малого 298 миллиардов рублей, что на 40 процентов ниже аналогичного периода прошлого года. Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам за этот период составила 14,4 процента (12,2 в прошлом году).