Искусство побеждать: Метры, дороги и трубы
Подмосковная администрация выступила с программой гуманизации типовых панельных районов. Но прогрессивных намерений властей девелоперам недостаточно — они хотят гарантий и более внятных механизмов взаимодействия, особенно в том, что касается инфраструктуры. Разговор за круглым столом в «Ведомости. Недвижимости» в марте постоянно сворачивал с темы возведения жилья к строительству котельных и дорог.
«Подмосковные девелоперы до недавнего времени в большинстве своем никак не совершенствовали недвижимость. Ле Корбюзье когда-то сказал, что дом — это машина для жизни. Подмосковье превратилось в какую-то адскую машину для некомфортной жизни», — начал с критики Герман Елянюшкин, заместитель председателя правительства Московской области. По его словам, в области утверждено проектов планировки на 150 млн кв. м — это жилье минимум для 7 млн человек. Чтобы построить такой объем, потребуется 7,5 трлн руб., а продастся оно за 15 трлн руб. Возникает вопрос: куда столько? «Структуру покупателей мы знаем — это 20-30% жителей Московской области, плюс-минус 50% — москвичи, остальные — жители других регионов. А вся нагрузка по обеспечению жителей детскими садами, поликлиниками ложится на бюджет Московской области», — отметил чиновник.
Поэтому, говорит он, областные градостроительные нормы меняют таким образом, чтобы «жизнь во вновь создаваемых кварталах, районах была комфортной, сбалансированной по местам приложения труда, по социальным объектам, по зеленым насаждениям, по местам отдыха. Это касается и транспортной инфраструктуры». Но если против строительства более комфортных, красивых домов — и даже против снижения этажности в большинстве случаев — девелоперы не возражают, то инфраструктурные, дорожные объекты, которыми нагружают их проекты власти, считают довольно серьезным обременением.
Изменение правил, по мнению Ивана Романова, гендиректора ЛСР, должно быть предсказуемым. Тогда девелоперы смогут правильно рассчитать затраты и перенести их часть, к примеру, на собственников земли, у которых покупают участки под застройку: «Если бы область внятно сказала, например, про дороги и мы понимали нормативное отчисление на них, мы бы
при расчете покупной цены земельного участка это заложили в стоимость, а мы, к сожалению, узнаем правила, по которым будем строить в этом году или даже в следующем, вот только сейчас». Застройщик недоумевает, почему ранее утвержденные областью проекты планировки вдруг «перестали быть легитимными» и их нужно заново утверждать.
Гендиректора ОПИН Артемия Крылова тревожит, что нет механизма взаимодействия властей и коммерсантов по строительству дорог, водопровода, газовых сетей: «Рынок поменялся, а сетей как не было, так и нет (износ в области — около 80%)». «Мы строили котельную сразу на несколько очередей, и, пока я не построю все [жилье], будут убытки идти. Потом это все перевернется в прибыль, но это длинные деньги, и банк такое мне не финансирует», — рассказывает Андрей Нестеренко, гендиректор Rose Group.
У большинства застройщиков сейчас нет ясности относительно того, что делать с уже построенными по настоянию властей инфраструктурными объектами, будь то очистные, водозаборные сооружения или детские сады. «Мы строим, но не можем сдать государству», — жалуется гендиректор Sezar Group Гасан Архулаев. «По полгода не передаются [на баланс муниципалитетам] детские сады», — признает Елянюшкин. В то же время область ужесточила нормативы по детским садам, школам — их нужно больше, лучше.
Вопросы о ГЧП, котельных и передаче детских садов на баланс муниципалитетам занимают девелоперов в Подмосковье куда больше, чем архитектурные решения и собственно строительство жилья. Мотивировать девелоперов возводить не только дома, но и котельные, например, можно деньгами, если будут утверждены долгосрочные интересные для бизнеса тарифы, уверен Елянюшкин. «Продажа воды, продажа электричества — это бизнес, этим государство не должно заниматься, но мы должны создать на федеральном и региональном уровнях условия, чтобы была какая-то маржа — 10-15%, но чтобы тариф для жителей был понятен», — рассуждает он. В отличие от Москвы в области преобладает раздробленность сетей, нет единой схемы теплоснабжения: здесь 360 муниципалитетов и столько же «маленьких губернаторов», говорит Елянюшкин. «Существует ряд городов, где техусловия выдает кто попало как получится, а если это граница с Москвой, то нужно часть техусловий получать в Москве, а часть — в областном городе», — описывает он. Без ГЧП и централизации энергомощностей «ничего хорошего не произойдет», признал Елянюшкин: «У нас нет такого количества управленцев в сфере энергетики, в сфере ЖКХ, чтобы в самый дальний муниципальный район с пятью угольно-дровяными котельными кто-то пришел, нарисовал схему теплоснабжения, сделал инвестиционно привлекательной».
«Все меньше остается застройщиков, которые приходят за разрешением на строительство одного дома. Все приходят с мастер-планами на территорию от 10 га. Мы готовы сами решать свои проблемы, — утверждает Гасан Архулаев. — Но нам нужна определенная помощь». Андрей Пучков, гендиректор Urban Group, полагает, что «важен эффект масштаба», он помогает в том числе решать задачи по инженерной подготовке территорий. «Делать локальные сооружения или подключиться к магистральным сетям — это вопрос конкретного места. Где-то мы подключаемся к канализации, а где-то ставим свои локальные очистные. Очевидно, что бесполезно от области просить помощи», — описывает он. Артемий Крылов уверен, что застройщикам самим надо предлагать властям какие-то решения (например, требовать налоговые льготы): «Спасение утопающих — это наших рук дело».
На ужесточение норм проектирования в Подмосковье застройщики отреагировали ожидаемо. «Увеличение затрат скажется на конечной цене продукта», — говорит Нестеренко. «Мы продаем по той цене, по которой покупают», — поддерживает коллегу Андрей Пучков. «За все платит у нас конечный потребитель, по-другому просто быть не может», — категорична Елена Тарасова, старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24».
Поэтому волну недовольства после объявления об ограничении этажности застройки областные чиновники получили не от девелоперов, а от архитекторов. «У застройщиков не было вопросов. Нас критиковали архитекторы: «Как вы себе представляете в Балашихе или в Химках на фоне 25-этажного или в Красногорске 45-этажного дома ограничение в девять этажей? Будет [выглядеть] как сломанные зубы», — делится Елянюшкин. «Есть понятные для застройщиков нормативы, красота микрорайона стоит немного, но для нас же выгодна, такое жилье лучше продается», — объясняли свою покладистость девелоперы.
«Дело не в этажности, а в плотности застройки, — уверен Андрей Пучков. — Мы в основном строим среднеэтажку, те самые девять этажей». Иван Романов согласен с коллегой, что ключевой параметр, который определяет комфортность жилья для покупателя, — «это то количество людей, которых я встречу на этом гектаре». Потребитель, по его словам, постепенно привыкает к тому, что «за дополнительный комфорт, более светлые дворы нужно немножко больше платить».
Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер», отметил на подмосковном рынке явное расслоение: кто-то из девелоперов строит панельные дома в десятках километров от МКАД, кто-то не хочет уходить далеко от Москвы и предлагает потребителям монолит. У последних нет массовых быстрых продаж, и, чтобы привлечь покупателя, им нужно улучшать качество строительства. «Мы сейчас делаем монолитное “дизайнерское” жилье, соревнуемся архитектурными формами. Кондиционеры и вентиляция импортные, лифты — тоже. У меня, правда, не итальянские, а корейские», — рассказывает он. «Все это благоустройство», по словам Воронина, дает удорожание себестоимости 1 кв. м на 3000-4000 руб., зато увеличивает его продажную стоимость на 10 000-12 000 руб. Девелопер готов даже создать единую консьерж-службу для будущих жильцов одного из возводимых им микрорайонов. Воронин ждет «своего» покупателя, того, кто готов доплатить несколько сотен тысяч рублей за «другой уровень жизни», отличный от того, что предлагается, например, в массовых панельных районах.
Помогать продажам, надеются девелоперы, будет ипотека. Чем дешевле жилье, тем больше продаж в кредит, единодушны присутствовавшие на круглом столе банкиры.
Алена Анцышкина, директор департамента ипотеки и субсидий ГК «Мортон», рассказала, что более 40% из проданных в прошлом году компанией 540 000 кв. м жилья ушло по различным ипотечным программам: «У нас проходит 350 и больше ипотечных сделок в месяц». Дмитрий Поляков, руководитель отдела по развитию бизнеса DeltaCredit, говорит, что банк в 2014 г. надеется выдать на 20-25% ипотечных кредитов больше, чем в 2013 г.: «Спада мы не прогнозируем». Поляков рассказал, что из-за валютных колебаний объем выдачи кредитов в январе — феврале «нереально превысил цифры декабря»: «Народ бежит вкладывать [в недвижимость] последнее, чтобы не остаться с цветными бумажками».
Чтобы интерес потребителей к ипотеке и дальше не иссяк, банки будут его поддерживать, вводя индивидуальные программы для застройщиков или групп клиентов. У «ВТБ 24», по словам Тарасовой, запланирован в этом году рост ипотечного портфеля на 40%, а сделки января и февраля показали более 100% выполнения бизнес-плана: «Для многих [заемщиков] это, возможно, инвестиционные сделки и сохранение накоплений». Любые варианты развития событий в российской экономике, считает она, приведут к росту ипотечного кредитования, хотя его темпы могут замедлиться. Руководитель управления разработки продуктов и партнерских программ департамента ипотеки Банка Москвы Николай Мальнев напомнил, что доля ипотечного кредитования в ВВП России сейчас крайне низкая. Поэтому, полагает он, «можно с определенной долей уверенности прогнозировать рост ипотеки в год на 20-25%». Его банк намерен в 2014 г. увеличить объемы выдачи в 2 раза по сравнению с показателями прошлого года.
Михаил Михайлов, гендиректор MD Group, признал, что продает по ипотеке около 45% и эта доля «все время увеличивается»: 1,5 года назад его компания полностью заместила рассрочки ипотечными продуктами. Покупательский бум зимних месяцев он оценивает скорее отрицательно: «У нас доходит до таких экзотических случаев, что малознакомые люди в складчину покупают одну квартиру». Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, отметил, что высокий спрос января — февраля привел к тому, что большинство застройщиков сняли квартиры с реализации как в Москве, так и в области, чтобы пересмотреть (читай — повысить) цены. Аналитик полагает, что вскоре это приведет к снижению спроса, так как покупательские бюджеты могут быть просто несопоставимы с запросами девелоперов.
Руководитель управления по ипотечному кредитованию «Главмосстрой-недвижимости» Александр Серебряков также рассказал, что его компания полгода назад отказалась от рассрочки. «Переложить финансовое бремя на плечи покупателей» ей помогли более 18 банков-партнеров, благодаря которым доля ипотечных сделок в компании «в отдельные месяцы достигает 90%», что существенно выше рынка.
Доплата за образ
Ольга Вальчук, гендиректор «Региондевелопмента»:
— В ближайшее время на первый план все-таки будет выходить качество проекта. Уже есть примеры того, что социальную инфраструктуру внутри квартальной застройки можно окупить: девелопер может поднять узнаваемость проекта и цену продаж. Это результаты исследований нескольких похожих жилых кварталов, расположенных рядом. В одном из них покупатели действительно доплачивали за инфраструктуру 15-20%. В этом случае продаются не квадратные метры, а образ жизни. Главное — чтобы девелоперы шли в этом направлении.
Налог как стимул
Александр Крапин, гендиректор Rway:
— В мире развитие локальных рынков происходит благодаря экономическому интересу муниципальных властей. Этот интерес формируется с помощью налога на недвижимость. В России, несмотря на то что ее рынку недвижимости уже больше 23 лет, этого налога фактически нет. Опыт других стран показывает, что до 50-70% муниципального бюджета — поступления от налога на недвижимость, отсюда у муниципалитета появляется стимул хорошо работать с инвесторами. В России прошел период, когда инвесторы работали сами по себе.