Рост ипотечных ставок в Ростове отрицательно сказался на рынке жилья
Третий месяц рынок жилья в Ростове пребывает в глубокой стагнации. Ушел в небытие декабрьский ажиотаж, и теперь создается впечатление, что накануне 2015 года в столице ЮФО уже cкупили недвижимость на много лет вперед — наряду с бытовой техникой и гречкой. Хотя, в отличие от прошлого кризиса 2008-09 годов, жесткого обрушения рынка нет.
Иными словами, и «история болезни», и ее протекание сейчас совершенно иные, чем наблюдались семь лет назад. С помощью экспертов рынка недвижимости «Ростов-Дом» разбирался, что станет с ценами на жилье, и попытался сформулировать основные тренды текущего момента.
Одни ждут взлета цен, другие — обрушения
— Вообще, сложившуюся ситуацию можно назвать ожиданием кризиса, но не кризисом, – считает генеральный директор риэлторской компании «Титул» Евгений Сосницкий. — Некоторые из продавцов жилья после скачков валюты решили отложить сделки, пока все не выяснится. Вторая группа подняла стоимость своих объектов на 20–30%. Но по таким ценам жилье в Ростове покупать не хотят, поэтому подобных продавцов мы называем «нереальными». В свою очередь среди покупателей жилья появились две аналогичные группы: те, кто до поры до времени «зажал» деньги, а также «нереальные» покупатели, например, желающие приобрести «трешку» по цене «однушки».
Таким образом, одни ждут, когда же цены на жилье в Ростове взлетят в гору, другие – наоборот, когда рухнут в пропасть. Между тем стоимость недвижимости стоит на месте. В результате на рынке пропорционально сократились и предложение, и спрос. По данным «Титула», из-за ухода с рынка части продавцов и покупателей количество сделок уменьшилось на 30–35% в сравнении с прошлым годом.
Саму по себе такую ситуацию кризисной вроде бы не назовешь — по крайней мере, если сравнивать ее с началом 2009 года. В те времена жилье в Ростове снизилось в цене примерно на треть, а объемы продаж упали втрое.
Прогнозы «Титула» относительно оптимистичны: стоимость жилья в Ростове, скорее всего, надолго замрет, если на нас не обрушатся какие-либо глобальные грандиозные события в виде войн, революций, резких взлетов или падений цен на нефть на мировом рынке. Хотя у других аналитиков есть в запасе и более пессимистичные версии.
Вкратце они сводятся к следующему: нынешний кризис как раз-таки более страшный и затяжной в сравнении с прежним. В 2009 году в Ростове не было столь жесткой инфляции, цены на жилье резко упали вниз, а затем, чуть подержавшись на дне, стали резво карабкаться в гору. С нынешним же удорожанием валют недвижимость, которая вроде бы не растет, но и не падает в цене, де-факто резко дешевеет.
И если верить аналитикам-пессимистам, рынок жилья в Ростове при видимости фальшивой «стагнации» на самом деле катится вниз, причем в отличие от 2008-09 годов процесс будет тянуться долго и нудно. А дальше — нас ждут длительный период жизни «на дне», падение покупательской способности, банкротства ряда строительных компаний и стройплощадок.
Ростовские застройщики хотят поднять стоимость жилья до 10%
При этом в сложившейся ситуации большинство опрошенных «Ростов-Домом» застройщиков говорит о необходимости поднять цены на жилье примерно на 10%. Основной аргумент — удорожание ряда стройматериалов. Если готовое жилье еще можно продавать по докризисной цене, то пользующиеся меньшим спросом и покупательским доверием возводимые объекты реализовывать по прежней стоимости не выйдет.
— Цены на дома в «Ясной поляне» пока не изменились, однако в ближайшее время будут адаптированы рынку. В связи с подорожанием подрядных работ и строительных материалов, мы прогнозируем их рост от 5 до 7%, — говорит руководитель службы маркетинга и рекламы «Ростовской инвестиционной компании» Алина Юрченко. — А к завершению благоустройства он может достигнуть 10%, однако это не ближайшая перспектива. Демпинговать под давлением массовой паники и «кризиса» или уговаривать клиента остаться с нами просто ради количества мы не собираемся ни в коем случае. «Ясная поляна» – это определенный уровень качества и сервиса, который не подразумевает «послаблений».
— Нам придется повышать стоимость жилья, поскольку мы не намерены снижать качество реализуемого проекта, — говорит руководитель департамента продаж Южной девелоперской компании Елена Щербак. — В нынешнем году в коттеджном поселке «Донской» начнем возводить новую очередь — очередную благоустроенную улицу с готовым малоэтажным жильем.
Минстрой снижает план по вводу новостроек
Однако, по оценкам различных экспертов, к повышению цен у нас нет предпосылок. Например, как ранее отмечал начальник Южного регионального управления жилищного обеспечения Минобороны РФ Михаил Колышев, мониторинг стоимости жилья в Ростове и других южных городах показывает: цены не растут.
— Январь-февраль 2015 года показали затухание спроса, — говорит министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Николай Безуглов. — В нынешнем году на Дону планировалось построить 2,5 миллиона квадратных метров жилья, но кризис изменил наши планы. По информации, предоставленной муниципалитетами, такой показатель недостижим, и сейчас перед нами стоит дилемма: или взять прошлогодний план по вводу жилья, или же снизить его дополнительно.
Ипотечная ломка стройкомплекса
Самый негативный тренд нынешнего кризиса, как и прежнего, — взлет стоимости ипотечных продуктов. Удорожание жилищных кредитов в сравнении с прошлым годом с 12,6 до 17% годовых сделало их неподъемными. Как следует из статистических данных минстроя Ростовской области, даже при прежней конъюнктуре один член средней ипотечной семьи из трех человек вынужден был работать на погашение выданной ссуды, пиковый предел повышения ставок — 15%.
— В прошлом году на Дону предоставлено 24210 ипотечных кредитов на общую сумму 39 миллиардов рублей, — отметил глава минстроя Ростовской области Николай Безуглов. — Это на 36% больше, чем в позапрошлом. Из 2 миллионов 325 тысяч квадратных метров построенного жилья примерно 70% составляют индивидуальные дома, возведенные хозяйственным способом либо подрядными предприятиями на земле заказчика. В большинстве своем ипотека используется при приобретении недвижимости в жилых комплексах, многоквартирных домах.
Конечно, львиную, если не большую часть этих 39 миллиардов получили покупатели «вторички». Однако не будем забывать: очень многие продавцы вторичного жилья после сделки, изыскав дополнительные средства, также выходят на первичный рынок, где приобретают более дорогую недвижимость. Теперь же у них нет такой возможности.
По оценкам Николая Безуглова, в различных новостройках с помощью ипотеки в прошлом году продавалось от 50% жилья. Большинство из опрашиваемых застройщиков подтверждает подобный показатель: снизившаяся ипотека нанесла удар по различным проектам, относящимся к бизнес-, комфорт- и эконом-классам.
— Бытует мнение, что у покупателей жилья бизнес-класса есть сбережения, посему они не испытывают потребностей в кредитах, — говорит Елена Щербак. — Это не так, представители малого-среднего бизнеса обычно хотят «держать деньги» в собственном деле, а улучшают жилищные условия за счет ипотеки. Так продается 80% жилья в коттеджном поселке «Донской».
— Глупо отрицать, что имеющиеся ранее ипотечные продукты давали в целом больше возможностей населению приобрести жилье именно в «Ясной поляне», — подтверждает руководитель службы маркетинга и рекламы застройщика загородного комплекса — «Ростовской инвестиционной компании» Алина Юрченко. — Спрос на кредиты, по данным банков, с начала года уже упал на 30%, однако есть прогнозы, что постепенно люди начнут жить как прежде, немного «отойдя» от резких изменений. Зато условия приобретения дома в «Ясной поляне» стали более гибкими: мы готовы предложить покупателю беспроцентную рассрочку до 2 лет. Это очень помогает нашим клиентам и является востребованной услугой.
Те же самые процессы наблюдают и продавцы жилья в высотных новостройках.
— В прошлом году в жилых комплексах «Суворовский» и «Платовский» 60% жилья продавалось с помощью ипотеки, — отметила руководитель центра продаж Ростовского филиала группы компаний ВКБ Татьяна Манеркина. — После того, как ставки начали скакать, количество ипотечного жилья, приобретаемого у нас, уменьшилось вдвое.
В Ростове дефицит жилья под госпрограммы
Несмотря на это, по итогам февраля 2015 года в Ростовском филиале группы компаний ВКБ отметили увеличение покупателей, по итогам месяца продано 160 квартир, а не 120, как в прошлом. А январь показал лишь символический спад: купили на несколько квартир меньше, чем за аналогичный период 2014-го.
Вообще, основную часть новостроек в Суворовском и Платовском жилых комплексах можно выделить в отдельный сегмент — «жилье ниже рыночной стоимости». Именно здесь можно найти самую дешевую в Ростове «первичку» — по 37 тысяч рублей за квадратный метр (при средней рыночной стоимости новостроек эконом-класса по 42 тысячи). Помимо «частников», в Суворовском районе есть и еще один покупатель — государство, поскольку окрестные объекты подходят под большинство реализуемых в области жилищных госпрограмм.
— Первыми жильцами строящегося в чистом поле Суворовского района стали участники жилищных госпрограмм, львиная доля площадей выкупалась государством и выдавалась бесплатно, — уточняет Татьяна Манеркина. — Теперь же район развивается, в результате спрос на жилье растет, и время работает на нас. Заказы нашим предприятиям, производящим стройматериалы, обеспечены. Нам выгодно держать низкие цены, зарабатывая прибыль не за счет высокой маржи с отдельно взятого объекта, а за счет больших промышленных объемов.
Иными словами, Суворовский и Платовский комплексы — лишь части созданного группой компаний ВКБ производственно-экономического механизма. Но для организации подобной системы необходимо быть строительным гигантом.
По данным минстроя Ростовской области, в прошлом году на реализацию социальных жилищных программ в регионе было потрачено 5 миллиардов 484 миллиона бюджетных рублей, в эту сумму входит как бесплатное жилье, так и различные компенсации на погашение ипотеки. Чтобы «войти» в большинство из них, необходимо «держать» низкие цены. Такое жилье по-прежнему в дефиците.
Запланированную в Ростовской области госпрограмму «Жилье для российской семьи», так и не удалось «сдвинуть с мертвой точки», поскольку не нашлось компаний, готовых в ней участвовать. Застройщикам предлагалось возводить дешевую недвижимость — на 20% ниже рыночной цены, а зарабатывать за счет продажи государству объектов коммунальной инфраструктуры из расчета 4 тыс. рублей за каждый метр квартиры. Пока желающих вести бизнес на таких условиях не нашлось.
«Элитку» кризис не волнует
Изменившаяся конъюнктура свидетельствует о развивающемся кризисе в жилищном строительстве. Известно: в «тощие» годы наибольшим спросом пользуется либо что-то очень дешевое, либо — очень дорогое. Поэтому наряду с продавцами жилья эконом-класса не ощущают особого дискомфорта застройщики диаметрально противоположного сегмента недвижимости — «элитки». Причина понятна: покупатели элитного жилья слишком богаты, чтобы обращаться к ипотеке, и поэтому совершенно не зависят от колебаний процентной ставки.
В качестве примера можно привести клиентов группы компаний «Сигма», возводящей жилой комплекс «Чехов» в сегменте премиум-класса. Объект позиционируется как самый технически «навороченный» дом в столице ЮФО. Квартиры в нем разбирают по 90–120 тыс. рублей за кв. метр. Среди многочисленных опций здания, — эксплуатируемая кровля, расположенные на двух нижних этажах холлы для жильцов с восьмиметровыми потолками, отделанные под мрамор парадные.
— Такого жилья просто очень мало, — говорит коммерческий директор ГК «Сигма» Сергей Белов. — Поэтому продается оно стабильно, хоть и медленно, — как в кризис, так и в спокойные годы. И лишь 5 процентов наших покупателей используют ипотечные продукты, от них мы практически не зависим.
Застройщики ждут «вливаний» в ипотеку
А тем временем большинство застройщиков ждет со стороны федеральных властей возвращения докризисных цен на ипотечные продукты. Соответствующее заявление премьер-министра РФ Дмитрия Медведева стало бальзамом на душу для продавцов «первички».
На самом же деле правительство транслировало свое намерение поддержать ипотеку только в нынешнем году. Что будет дальше — судить так же трудно, как решить уравнение со многими неизвестными.
Последующие «ходы» государства на рынке жилья до сих пор остаются неразгаданным ребусом. Например, будет ли дотироваться из бюджета приобретение вторичного жилья? Ранее речь шла о предоставлении всем регионам 20 миллиардов рублей на снижение стоимости ипотечных кредитов исключительно под одну «первичку». Сумма вроде бы весьма символична, учитывая, что предоставленный жителям одной Ростовской области объем ипотечных займов составил 39 миллиардов.
Впрочем, не будем загадывать наперед — в ближайшие недели ситуация должна проясниться.