Банки Свердловской области ждут роста ипотечных портфелей
Не только рынку коммерческой недвижимости стоит опасаться неблагоприятных явлений в экономике. Темпы развития рынка жилья во многом будут зависеть от ускорившейся инфляции, которая в долгосрочной перспективе может сказаться на нем негативно. Свердловские эксперты предполагают, что рост стоимости «квадрата» может иметь место лишь до определенного уровня – сдерживать его будет сокращение покупательской способности, которое также произойдет по причине ускорения инфляции. Но цены на жилье могут упасть и по другой причине. Подробности – в материале «УралПолит.Ru».
С начала года никаких существенных изменений на рынке недвижимости не произошло. Рост цен продолжается в пределах инфляции, никаких серьезных скачков не предвидится. По крайней мере в краткосрочной перспективе. Так, цена «квадрата» на первичном рынке с начала года выросла не более чем на 5 %, на вторичном рынке – на 1,5 %. Максимальный рост стоимости, который может произойти до конца года, как предполагают эксперты, ожидается в пределах 10 %. Впрочем, ситуация может и ухудшиться – все будет зависеть от экономического положения страны – от цены на баррель нефти, экономических санкций в отношении России, если они будут, и, наконец, курса рубля.
Именно инфляции и кризисов в экономике в долгосрочной перспективе стоит особенно опасаться застройщикам. Что касается инфляции, которая в этом году опустила курс отечественной валюты до 36 рублей за доллар и 50 рублей за евро, продолжение падения курса может привести к негативным последствиям. Ведь снижение покупательской способности может заставить людей отложить такие дорогостоящие покупки, как квартиры. А если спроса не будет, то цены, скорее всего, пойдут вниз.
«Если говорить об экономических санкциях из-за ситуации в Крыму, то в краткосрочной перспективе они не скажутся на рынке недвижимости. Рынок в Екатеринбурге сегодня насыщен: здесь строится 2,6 млн кв. м. Потребителей тоже достаточно. Единственный сдерживающий фактор: если даже цены останутся в тех пределах, какие есть, а зарплаты у людей расти не будут, то может понизиться покупательская способность. И мы этого опасаемся. Других причин, почему мог бы снизиться спрос на первичном рынке, нет. Если ВВП составит, как и планировалось, 2,5–3 %, а девальвация не превысит 10 %, то рынок недвижимости останется стабильным», – отмечает директор ГК ЦН «Северная казна» Татьяна Деменок.
Но возможен и другой расклад: в случае экономического кризиса (а темпы роста российской экономики сократились еще в прошлом году) может повториться ситуация 2008 года. В тот год ощущалась нехватка средств на мировых рынках заимствования, что также привело к падению спроса на рынке жилья и, как следствие, падению цен.
«Стагнацию на рынке жилья могут вызвать экономические санкции в отношении России, но пока их нет. Кризис – это нехватка денег. Если будет ограничен доступ к рынкам капитала для банков, как это было в 2008 году, то спрос на деньги начнет расти. Тогда произойдет повышение ставок по ипотеке, что выльется в уменьшение спроса на рынке жилья. Тогда, естественно, цены будут снижаться. Но пока такого мы не наблюдаем. Напротив, спрос на вторичное жилье, например, вырос. Застройщики плавно повышают цены», – сообщил начальник управления по работе с партнерами свердловского отделения № 7003 Сбербанка Виктор Тягунов.
Стоит отметить, что банкиры настроены оптимистично. Они подчеркивают рост спроса на ипотеку, вплоть до того что клиенты изымают свои депозиты, чтобы вложиться в недвижимость. Ожидается, что прирост ипотечного портфеля в этом году составит 20 %. В Сбербанке придерживаются умеренно-позитивного сценария и заявляют, что не собираются сворачивать ни одну жилищную программу. Да и в какие-либо серьезные санкции в отношении России, которые могли бы привести к экономическому кризису, не особенно верят. «Россия – это пятая экономика мира. Ее сложно исключить», – говорит Виктор Тягунов.
Сейчас, как считают банкиры, ситуация с кредитованием складывается удачно для заемщиков. Ведущие банки снижают ставки и предлагают новые программы. Например, ВТБ24 снизил ставку по ипотеке на один процентный пункт: она теперь зависит от суммы кредита, а не от первоначального взноса. Рост продаж ипотеки в банке ожидают на уровне 30 % по итогам года. Примерно такие же прогнозы дают в «Абсолют банке»: здесь, например, количество заявок на ипотеку по вторичному жилью с начала года выросло на 19 %, а прирост портфеля ожидается также на уровне 20 %.
Банкиры отмечают, что к оценке платежеспособности заемщика относятся очень внимательно: закредитованному гражданину просто откажут в кредите. В целом же, например, в Сбербанке, уровень одобрения заявок на ипотеку выше 70 %: то есть трем из четырех человек заявку одобряют. Что касается роста просрочек, то в банках не считают, что он может вырасти. В ВТБ24 он составляет 2,5 %, это довольно низкий показатель.
На данный момент, как утверждают эксперты, ни рынку, ни покупателям ничего не угрожает. Ввод жилья продолжается высокими темпами, у девелоперов хватает земли и стройматериалов (отечественного, кстати, производства). Особую надежду областные власти возлагают не только на города-спутники, но и на те муниципалитеты, где раньше вообще ничего не строилось.
«Жилищное строительство развивается активными темпами не только в Екатеринбурге и городах-спутниках, но и в других муниципалитетах – Невьянске, Каменске-Уральском, Нижнем Тагиле. Это говорит о том, что у муниципалитетов появились реальные источники финансирования, к тому же некоторые запустили областные программы развития жилищного строительства. Заходят в такие города и девелоперы из других регионов. Они, возможно, не могут сразу выйти на рынок столицы Урала, зато их хорошо принимают на периферии. Например, в Нижний Тагил зашли два новых застройщика. Не думаю, что этот год будет провальным с точки зрения ввода жилья – площадок достаточно. А некоторые девелоперы сформировали хороший земельный банк», – считает замминистра строительства Дмитрий Нисковских.
Таким образом, пока нет причин предполагать, что различные ситуации в экономике нанесут ущерб рынку жилья. Цены растут, но в пределах инфляции, и эксперты полагают, что хуже не будет даже при их росте до 10 %. Банки также идут навстречу клиенту и не собираются менять свои ипотечные программы в сторону каких-либо ужесточений. Дмитрий Нисковских отметил, что за два минувших месяца ввод жилья в Свердловской области в два раза превысил аналогичные показатели прошлого года. Контрольный же показатель остается прежним – это 2 млн кв. м, и он, по словам замминистра, вполне достижим.