Жилье в Иркутской области перестает быть инструментом инвестирования
Платёжеспособный спрос падает, цены снижаются, новые проекты становятся всё более рискованными и дорогими. Траектория, по которой скользит рынок недвижимости Иркутска, в общем соответствует направлению движения экономики региона в целом. О том, что ждёт застройщиков, девелоперов и риелторов, а также их клиентов в ближайшем будущем, рассуждали эксперты в рамках панельных дискуссий на ежегодной выставке «Ярмарка недвижимости. Ипотека. Кредиты», которая состоялась на прошлой неделе в Иркутске.
«Доступное» жильё
Иркутская область, по данным АИЖК, в первом полугодии 2015 года оказалась в числе лидеров по падению цен на жильё, хотя глубина этого падения пока не такая существенная, как в 2008-2009 годах, говорит Татьяна Галущенко, директор по маркетингу группы компаний «Актив». Уменьшается и число сделок купли-продажи как в сегменте новостроек, так и на вторичном рынке (спад порядка 20%). Кроме того, статистика АИЖК свидетельствует о том, что Приангарье отстаёт и от среднего уровня ввода жилья по России.
По информации Иркутскстата, за январь–сентябрь в Иркутской области введено 480,9 тыс. кв. м общей площади – на треть больше, чем за такой же период годом ранее. Но строительный задел прошлых лет скоро иссякнет: в первом квартале показатели ввода превышали данные 2014 года на 63,5%, во втором – на 56,3%, а по итогам третьего – на 34,3%. Застройщики с осторожностью входят в новые проекты либо вовсе замораживают некоторые начинания, отмечает руководитель департамента в ОАО ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников. Так что в 2016 году предложение, вероятнее всего, сожмётся вслед за спросом.
Но, несмотря на снижение цен, средняя стоимость квадратного метра по-прежнему не позволяет говорить о доступном жилье – в третьем квартале (вновь данные Иркутскстата) на вторичном рынке он стоил 43,6 тыс. рублей, в новостройках – около 48,2 тыс. рублей. «Доступное жильё у нас есть, – тем не менее уверена и.о. министра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Светлана Свиркина. – Может быть, не в тех объёмах и не по тем ценам, как хотелось бы, но есть». При том, что единого определения доступного жилья до сих пор не существует, в программе господдержки «Жильё для российской семьи» всё же есть некоторые критерии – цена квадратного метра не должна превышать 35 тыс. рублей, а квартиры должны иметь чистовую отделку. В эти параметры попадают несколько проектов – «Луговое» в Иркутске и объекты в Ангарске и Братске. Проблема в том, что пока государство не придумало, как возмещать застройщикам 4 тыс. рублей с «квадрата» за инфраструктуру.
Один из новых трендов, по наблюдениям Татьяны Галущенко, состоит в том, что всё больше сделок не обходится без участия ипотеки. Это, в частности, говорит о том, что жилая недвижимость перестаёт быть инструментом инвестирования – люди покупают квартиры, чтобы жить. Ипотека взбодрила рынок некоторое время назад, но она не может быть средством решения всех жилищных проблем, полагает Елена Шаманская, директор ООО «Иркутская корпорация арендного жилья»: «Ипотечное кредитование не сделало жильё доступным. Много квартир сдаётся в аренду, люди по ряду причин боятся брать ипотеку». Альтернативой собственной квартире и решением жилищного вопроса мог бы стать социальный коммерческий наём со сниженными арендными ставками. Впрочем, тему доходных домов в регионе поднимали ещё в 2012 году, но с тех пор мало что изменилось. «Иркутск не принял эту идею, власть решила развивать инструменты предоставления жилья бюджетникам и малообеспеченным семьям, – продолжает Шаманская. – Хотя пилотные проекты строительства доходных домов уже пошли – в Самаре, Новосибирске, Санкт-Петербурге, Перми». Первые 27 квартир арендного жилья построены в Ангарске, сообщила Светлана Свиркина. Однако арендная плата – 9–11 тыс. рублей в месяц – не настолько отличается от средней по рынку, чтобы тема могла получить дальнейшее развитие, считает чиновник. Срок окупаемости доходных домов достаточно большой, от 7–9 лет, поэтому застройщикам требуется поддержка со стороны властей, считает руководитель Ассоциации новостроек Иркутска Анна Соловьёва. Впрочем, доходные дома будут представлять интерес, уверена Татьяна Галущенко, поскольку новое поколение становится более мобильным и квартира в собственности для молодых людей теряет своё значение.
Прийти в апартаменты
Окружающая среда и атмосфера, наоборот, становятся всё важнее – застройщики начинают конкурировать на уровне не объектов, а общественных пространств. В то же время площади квартир сокращаются, на первый план выходит удобство и эргономика. В условиях кризиса риелторам, девелоперам и застройщикам приходится придумывать новые форматы, например, микс коммерческой и жилой недвижимости – апартаменты. Это ещё одна «тема, которая не пошла» в Иркутске, в отличие от других сибирских (Омск, Новосибирск) и столичных городов.
Анна Соловьёва рассматривает апартаменты как один из вариантов использования невостребованных коммерческих площадей – рынок нежилой недвижимости испытывает сейчас не меньше трудностей, чем рынок жилья. Для России это понятие относительно новое, и оно отличается от принятого за рубежом: «В мировой практике апартаменты – квартиры с сервисным обслуживанием, предназначенные в большинстве случаев для долгосрочного проживания. У нас под апартаментами понимается нежилое помещение площадью от 30 кв. м, состоящее из двух и более жилых комнат с кухонной зоной. Это чуть больше и чуть комфортабельнее, чем гостиничный номер», – объясняет Анна Соловьёва. В этом формате специалист выделяет несколько типов: апартаменты в составе гостиничного комплекса (апарт-отеля), квартиры в частных многоквартирных доходных домах и апартаменты без права прописки в многофункциональных комплексах. «Один из таких реализован на углу улицы Богдана Хмельницкого и переулка Пионерский», – приводит пример Анна.
Апарт-отели, клубные дома или отдельные единицы в них – собственно апартаменты – обеспечивают инвесторам ежемесячный доход без необходимости личного участия: обслуживанием и поиском арендаторов занимается управляющая компания, которая получает 10–15% дохода.
Хотя в апартаментах можно временно зарегистрироваться на срок до 5 лет, а в стоимость аренды входит комплекс гостиничных услуг (уборка, видеонаблюдение, консьерж), желающих приобрести такое жильё в Иркутске не слишком много. «Конечного покупателя смущает статус – люди привыкли видеть жилое помещение и хотят в нём прописываться», – отмечает Соловьёва. Кроме того, налогообложение для этих формально нежилых площадей выше.
Пока в Иркутске апартаменты появляются скорее от безысходности – нет земли под строительство жилья либо нужно найти применение пустующим коммерческим площадям, при этом по стоимости они ближе к верхнему сегменту. «Апартаменты можно строить там, где жильё строить нельзя, и продавать мегадёшево, потому что не нужно столько парковок, благоустройства, как для жилья. У нас в Иркутске у тех, кто занимался этим форматом, не было этого понимания», – указывает Татьяна Галущенко. Сейчас о своём апарт-отеле задумывается «ВостСибСтрой», говорит Геннадий Ильичёв: «У нас выбор: либо сделать офисы малой площади, которые очень востребованы, либо апарт-отель». Апарт-отель будет пользоваться успехом, считает Мария Золотоева, глава филиала агентства недвижимости «Этажи» в Иркутске.
Дна не видно
Стимул искать новые форматы у риелторов и застройщиков действительно есть: спрос на торговые и офисные площади падает. По данным сертифицированного аналитика рынка недвижимости Юрия Винникова, управляющего несколькими объектами в Иркутске, стоимость аренды снизилась в среднем на 4,5% относительно октября прошлого года. «Кризис продолжается, много свободных площадей, как офисных, так и торговых», – говорит аналитик. Причём по торговым площадям падение глубже – более 20%. Из-за дефицита торговых площадей в последние годы недвижимость формата стрит-ритейл была сильно переоценена. «Когда пошла волна кризиса 2013-2014 годов, образовался избыток торговых площадей, арендаторы начали давить на собственников, требовать преференций», – продолжает эксперт. Сегодня на рынке много предложений, которые ищут покупателей 4–8 месяцев. И арендаторы не спешат выстраиваться в очередь. У тех, кто задумывается о расширении бизнеса, есть возможность выбрать место на хороших условиях.
При этом коммерческая недвижимость, как и жильё, перестаёт быть средством для вложения денег – её инвестиционная привлекательность сейчас сопоставима с банковскими вкладами: доходность торговых помещений составляет 11,8%, офисных – 9,8%. Многие проекты замораживаются, поскольку инвесторы не видят смысла вкладывать деньги в недвижимость, считает Винников. И признаков достижения дна пока не видно.
Торгово-развлекательный офис
Пожалуй, лучше других сегментов сегодня себя чувствует рынок офисной недвижимости. Отчасти помогает появление новых хозяйствующих субъектов, отмечает Татьяна Галущенко: «Несмотря на всю печаль этого года, количество хозяйствующих субъектов в Иркутске выросло примерно на 100 единиц. Это так или иначе отразилось на рынке офисной недвижимости, который терпимо переносит кризис». Здесь есть пространство для роста – бизнес-центров класса А в столице Восточной Сибири по-прежнему нет, количество помещений класса В увеличивается, заменяя старые советские здания.
Хотя офисная недвижимость ещё держится на плаву, арендные ставки здесь тоже падают, а значит, будет падать и предложение. Спекулятивная доходность торговой и жилой недвижимости в глубоком минусе, офисной – на нуле, подсчитала Татьяна Галущенко.
В числе актуальных трендов она называет переход девелоперов от крупных объектов к мелким. Например, инвесторы присматриваются к строительству районных торговых центров – крупных ТРЦ уже достаточно, нужно идти в микрорайоны. При этом потребителю хочется чего-то нового, а торгово-развлекательным центром уже никого не удивить. Инвесторы и проектировщики начинают думать над новыми, нетиповыми решениями. Мультиформатность – определение ближайшего будущего. «Пример – строящийся многофункциональный центр «Иркутский», где планируется помимо торговых площадей разместить офисы, гостиницу и фитнес-центр,– рассказывает Татьяна Галущенко. – Ещё один интересный объект на улице Костычева – из примерно 60 тысяч квадратных метров 11 тысяч займёт спорткомплекс, также там будет банный комплекс и хоккейный корт».
Нестандартное наполнение – локальные решения, близкие к предыдущему тренду. Это может быть сквер около бизнес-центра или студия радио МСМ в торговом центре «Модный квартал».
Насыщенность рынка коммерческими площадями приводит к тому, что инвестору и застройщику приходится изобретать что-то неординарное. При этом люди должны чувствовать себя в этих объектах настолько комфортно, чтобы не хотелось их покидать.
Новая реальность
Надежды на восстановление рынка коммерческой недвижимости осенью 2015 года оказались тщетными, резюмирует генеральный директор агентства недвижимости «Новация» Илона Толстоухова. Отсутствие доступа к дешёвым кредитам, сокращение инвестиций, падение объёма продаж, катастрофическое увеличение объёма предложения, рост срока экспозиции объектов – рынок оказался в новой реальности, в которой пока трудно сориентироваться всем участникам. «Текущий кризис, как прошлый, пересидеть не удастся, – считает Илона Толстоухова. – Риелторам придётся пересмотреть свои принципы работы, вступить в диалог с застройщиками и девелоперами, администрацией, предложить новые услуги».
Хорошо, если в итоге от этого выиграют клиенты. Пока, по оценке Владимира Стегайло из ИРО «Союз архитекторов России», примерно 80% купивших жильё не удовлетворены покупкой. Одна из причин – в отсутствии продуманного плана развития города. Хаотичная застройка расползается уже за его пределы, территория используется нерационально, уничтожаются зелёные пространства.
Падение покупательской способности и завершение программы ипотеки с господдержкой в следующем году приведут к дальнейшему снижению спроса на жильё. Что может стать драйвером спроса в следующем году? «Молитва», – шутит Иван Ильичёв, исполнительный директор ЗАО «УК «Востсибстрой». И доля истины в этой шутке немаленькая: застройщикам и риелторам остаётся уповать только на подъём экономики, считает Дмитрий Ружников из «Нового города»: «Все меры господдержки проходят стороной. Кризис не уходит, вторичное жильё копится на рынке, люди не могут его продать. Пока не начнём продавать «вторичку», чтобы эти деньги пошли в «первичку», будет сложно».