Ипотека может стать еще дешевле

Уже пятое за год снижение ключевой ставки ЦБ приведет к дальнейшему удешевлению ипотеки. Однако спрос на ипотеку ниже, чем в прошлом году. В следующем году массового роста выдачи ипотечных кредитов эксперты не ждут, если ставки вновь не пойдут в рост.

VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

Ставки продолжат снижение

В прошедшую пятницу, 13 декабря Центробанк в очередной раз снизил ключевую ставку. За год этот индикатор упал с 7,75% до 6,25%. Это означает, что деньги для банков стали дешевле, следовательно, они могут снижать ставки как по депозитам, так и по кредитам. В частности, дешевеет ипотека. По данным ЦБ, максимальные ставки в этом году были зафиксированы в мае – 10,55%, а к ноябрю средняя ставка снизилась до 9,4%.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на заседании совета директоров Центробанка заявила, что потенциал дальнейшего уменьшения ставок сохраняется, сообщает «Коммерсантъ». По ее мнению, средние ставки по ипотеке могут снизиться до 7-8%. Вице-премьер Виталий Мутко на заседании рабочей группы Госсовета по строительству, ЖКХ и городской среде также заявил, что ипотека может подешеветь в 2020 году. «В целом ставка у нас 9,55%, ставку нам удалось выровнять. Правительство и Центральный банк будут предпринимать все усилия, чтобы и дальше снижать ставку ипотечного кредитования», - цитирует вице-премьера ТАСС.

«Ипотечные ставки зависят, в первую очередь, от величины ключевой ставки, а она – от макроэкономических показателей, прежде всего от инфляции. Пока Центробанк и другие государственные эксперты сохраняют низкие инфляционные ожидания. А это значит, что возможно дальнейшее снижение ключевой ставки», - рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «До какого уровня могут снизиться ставки по ипотеке и надо ли торопиться с кредитом?». По прогнозам банкиров, в отсутствие форс-мажоров ключевая ставка в следующем году может просесть еще на 0,5-1 п.п., поэтому и ставки по ипотеке продолжат снижение.

Однако о ставках в 7-8% по основным банковским программам пока говорить преждевременно, считает заместитель генерального директора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов: «За последний год ипотечные ставки снизились более чем на 1,25 п.п. в среднем по рынку. Правда, в основном это касается «прайм» сегмента и социальных программ. Нужно понимать, что ключевая ставка является для банков неким индикатором, но все же не единственным аспектом в ценообразовании. Другие ресурсы не становятся дешевле, риски остаются. Пока же портфели, формируемые по ставкам 8-9%, вряд ли можно назвать ликвидными».

Спрос на ипотеку не растет

По идее, удешевление ипотеки должно вести к росту спроса на жилищные кредиты. Но этого не происходит. По данным Росреестра, число ипотечных сделок на рынке жилья Москвы упало на 12,4% с мая по октябрь. «Более того, в прошлом году основная активность заемщиков произошла не в первой половине года, когда ставки снижались, а осенью – когда они начали расти. Тогда люди старались успеть взять кредит, пока ставка не выросла еще сильнее. Сейчас же потенциальные заемщики ждут возможного дальнейшего снижения ставок, поэтому не торопятся с кредитом», - говорит Олег Репченко. Кроме того, высокая ипотечная активность в конце прошлого года привела к тому, что существенная часть ипотечного спроса была реализована досрочно.

К тому же ипотека – это в большей степени инструмент, чем самостоятельный продукт. «Спрос на ипотеку зависит не столько от величины ставок, сколько от спроса на жилье. А он определяется доступностью жилья относительно доходов покупателей. Даже если ставка будет 1%, потребителям с низкой зарплатой будет трудно гасить кредит. Поэтому более важная роль в повышении спроса на ипотеку – у роста доходов или снижения цен на недвижимость», - отмечает Игорь Жигунов.

По словам Олега Репченко, дешевая ипотека оказывает заметную поддержку рынку жилья и позволяет держать цены. Но значительно повысить их не получится даже при дальнейшем снижении ставок. «Застройщики имеют возможность повышать цены на жилье при снижении ипотечных ставок только при высоком платежеспособном спросе. Сейчас любое повышение цен упрется в покупательскую способность населения и приведет к снижению числа сделок. Поэтому в текущих условиях удешевление ипотеки не приведет к повышению цен на жилье», - говорит Олег Репченко. Правда, другие факторы – постепенное снижение объемов предложения и перетекание спроса на рынок недвижимости в связи с сокращением доходности депозитов и облигаций – могут привести к небольшому повышению цен на жилье на уровне инфляции (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2020 год от IRN.RU»)

Стоит ли спешить с кредитом

В ходе онлайн-конференции читатели интересовались, стоит ли торопиться с оформлением ипотеки или стоит подождать дальнейшего снижения ставок. В целом сейчас на рынке сложилась благоприятная ситуация для решения жилищного вопроса: цены достаточно стабильны, а ипотечные ставки находятся на исторически низком уровне.

Вот, например, вопрос от одного из читателей: «С женой накопили на первоначальный взнос 2,3 млн рублей. Всего на квартиру надо 5-6 млн. Стоит ли еще покопить полгода, за это время сможем собрать еще около 500 000 рублей? Или лучше брать сейчас, пока низкая ставка?» Олег Репченко считает, что при сохранении стабильности в экономике ставки не должны вырасти и могут еще снизиться. «В такой ситуации, возможно, имеет смысл подождать: вы увеличите первоначальный взнос, а ставки могут стать еще немного меньше. Однако мы не застрахованы от макроэкономических и геополитических рисков, которые могут перевернуть ситуацию. Эти риски трудно прогнозируемы. Поэтому если важнее эмоциональное спокойствие, возможно, не стоит ждать так долго. Радикально ставки вряд ли упадут, а деньги, которые вы сейчас планируете отложить на первоначальный взнос, вы сможете использовать для досрочного погашения».

Слишком торопиться тоже не стоит. Если есть необходимость дождаться, допустим, новогодних премий, можно немного отложить покупку. «Но если вы уже нашли подходящую квартиру, стоит отталкиваться от этого – не боитесь ли упустить этот вариант? Если речь идет о новостройке, посмотрите условия застройщика по бронированию. Некоторые предлагают возможность забронировать выбранную квартиру по текущей цене на срок до месяца, другие дают бронь только на несколько дней-неделю. Если ваш вариант на «вторичке», попробуйте договориться с продавцом», - рекомендует Олег Репченко.

Ставки по ипотеке могут еще снизиться, но и цены на жилье могут немного подрасти, что примерно компенсирует удешевление. Поэтому в нынешней ситуации можно отталкиваться от того, есть ли сейчас подходящий вариант для покупки. Если есть и цена устраивает, можно покупать сейчас, не дожидаясь снижения ставок. Если же пока такого варианта нет, то торопиться и покупать лишь бы что нецелесообразно, можно спокойно продолжать мониторить рынок.