Доля ипотеки на рынке Казани в 2014 году выросла с 30 до 40%
На рынке жилья произошло значительное «потепление», отметили татарстанские риелторы на прошедшем 12 декабря ежегодном Рождественском саммите по недвижимости. Нестабильная экономическая ситуацияи фактический кризис в банковской сфере заставляют казанцев вкладывать в недвижимость, как самый надежный способ сохранения средств. Но ажиотаж кончится уже в начале будущего года, предсказывают эксперты.
«В стране неспокойно на экономическом, политическом и военном фронтах: наша недвижимость — это реальное отражение экономики», — отметил модератор секции по жилой недвижимости, гендиректор АН «Валери» Валерий Абсалямов.
«За 2014 год мы получили два итога: прирост по количеству заключенных сделок порядка 30%, увеличение доли ипотеки на рынке Казани с 30 до 40%, то есть каждая вторая сделка проходит по ипотеке», — рассказал президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. Он представил аналитические данные по объему сделок с жилой недвижимостью за 2013-2014 годы. Общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в 2013 составило 6231, в 2014 — 7628, следовательно, количество сделок увеличилось на 22,4%.
Что касается динамики спроса, то в 2013-2014 годах пик пришелся на апрель и октябрь, а в 2014 году еще и на июль.«У нас существуют три традиционные точки роста цен и спроса, которые приходятся на март-апрель, июнь-июль и октябрь-ноябрь», — пояснил он. «В прошлом году летом был небольшой просев, а рост был в апреле», — отметил Савельев.
«Инструмента более надежного для сохранности денег, чем недвижимость я не вижу: цены на жилую недвижимость за десять лет невероятно выросли — обычная «хрущевка» подорожала с 200 000 рублей до 2млн», — подчеркнул Абсалямов. Можно вкладывать только в стабильный бизнес, чтобы не брать кредит с более высокими процентами ставками, добавил эксперт.
Что касается ипотеки, то в текущем году было зарегистрировано 27 600 договоров, и это на 30,3% больше, чем в прошлом году, когда было заключено 21 200 договоров, рассказал Савельев. Это не только купля-продажа, но все виды ипотеки, включая социальную. Более того, резко вырослоколичество чистых ипотечных банковских сделок по жилой недвижимости с привлечением кредита банка (в 2014 году заключено таких 11 000 сделок по сравнению с 3 800 в 2013 году, рост 287%), подчеркнул спикер.
«Это действительно большой показатель, который имеет и плюсы и минусы: рост ипотечных сделок может говорить о том, что у населения кончаются деньги», — пояснил Савельев. В результате за 2014 год было проведено 27 300 сделок с жилыми помещениями, 11 000 из которых — ипотечные; доля ипотечных сделок составила почти половину от общего количества — 40,4%(в прошлом году этот показатель был ниже — порядка 30-35%).
По словам Савельева, рост ипотечных сделок также объясняется сокращением объема сделок за наличные.
Кроме того, популярность ипотеки скажется на процентных ставках, предлагаемых банками. «Однозначно ставки по ипотеке будут повышаться, в одном федеральном банке ставки уже достигли 13-14%», — продолжал Савельев.
Низкую ставку смогут дать только банки с западным капиталом — 11,9%(на 1,5-2% ниже), пояснил спикер. По его словам, если ставки вырастут до 17-18%, то ипотечный рынок в Татарстане застынет и умрет. «Выше 14-15% ипотека не поднимется, иначе население не сможет оплатить ее», — подтвердил Абсалямов.
Тем не менее, в целом рост цен на недвижимость будет в пределах уровня инфляции или чуть выше, отметил Абсалямов. «Санкции окажут свое действие в долгосрочном периоде, так как они сказываются на потребительской корзине», — добавил он.
К концу февраля будущего года уже возможны изменения на рынке недвижимости, сказал Абсалямов. Это зависит от курса рубля.
По его словам, возможно, возникнет такая дисфункция: доллар растет — недвижимость падает. Более того, платежеспособность населения не растет так же, как стоимость недвижимости. «Мы пытаемся сравнивать кризисы: прошлый был мировым (начался в Америке, расползся по всему миру) резким и предсказуемым — было видно дно, сейчас кризис как туман расползся, и не знаешь, что делать», — подчеркнул эксперт.
«Если в 2008 году застройщики продолжали строить, то в 2014 году многие отказываются входить в денежные проекты, поэтому такого обвала рынков, как раньше, не будет», — отметила представитель ГК «Пионер» (Санкт-Петербург) Анна Панова.
По словам Абсалямова, рискованно будет вкладывать в первичную недвижимость, на вторичном рынке надежнее: цена не упадет. «Может быть крах у каких-то застройщиков, — прогнозировал он,— есть еще риск искусственного банкротства и смерти застройщика».
«Ажиотаж на рынке жилой недвижимости объясняется падением курса рубля и стремлением людей приобрести жилье — это лишь способ сохранить деньги», — сказал KazanFirst региональный директор AECOM Раймонд абу Фадель, выступивший на саммите в качестве эксперта по торговой недвижимости.
«Курс рубля сильно зависит от стоимости нефти: машин стало гораздо больше, цена на нефть стабилизируется, и к марту 2015 года ажиотаж спадет», — уверен он.
«Многие эксперты прогнозировали в конце 2014 года - начале 2015 года существенное проседание рынка жилой недвижимости по ликвидности (планировали, что ценовая динамика станет отрицательной), но в связи с падением курса рубля рынок удержался» , — пояснил член наблюдательного совета «ВТБ девелопмент» Александр Ольховский. По его словам, были вспышки ликвидности, соответствующие падениям рубля: начало 2014 года, октябрь и конец ноября – начало декабря. «Прогнозировать рынок жилого жилья на 2015 год крайне затруднительно — он зависит от стоимости нефти и валютного рынка», — отметил он.
Относительно ипотечной ставки его прогноз остановился на 12-14% годовых.