Доля ипотечных сделок на загородном рынке московского региона составляет не более 12%
Ипотечный кредит на квартиру в Москве и Подмосковье – привычное дело. Однако, загородная недвижимость, обычно, стоит дороже стандартной квартиры в столице и тем более в области, поэтому люди, не располагающие достаточными накоплениями, также нуждаются в привлечении заемных средств. Как обстоят дела с выдачей кредитов на «загородку»? И часто ли покупатели обращаются к банкам?
Доля сделок
По данным экспертов, на сегодняшний день общая доля ипотечных сделок на загородном рынке - не более 12%. «Не думаю, что ситуация изменится в ближайшие годы. Это обусловлено тем, что коттеджи – довольно дорогой вид недвижимости. Бюджет покупки в эконом-классе находится на уровне 7-8 млн. рублей, что сопоставимо со стоимостью многокомнатной квартиры в новостройке. И покупатели, приобретающие загородное жилье, как правило, не нуждаются в дополнительной финансовой поддержке, они имеют достаточный объем собственных средств», - рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». А, по словам Ксении Кастовой, эксперта офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, спрос на загородную недвижимость с использованием заемных средств хороший. «Каждый 8-ой участок продается с привлечением ипотечных средств. Каждый десятый клиент готов рассматривать частичное ипотечное кредитование на домовладения. Если учесть нестабильность курса доллара, то можно даже говорить об ажиотажном спросе на рублевое кредитование. Чаще всего речь идет о разумных суммах: на участки берут от 1,5 до 3 млн. рублей, на дома в среднем от 3 до 6 млн. рублей. Это примерно от 30 до 50% от стоимости дома, а если приобретается участок, то стараются взять до 85% от его стоимости», - пояснила она. Единичны случаи, когда люди берут на покупку дома 8-9 млн. рублей, но для положительного результата, у заемщика должна быть безупречная кредитная история.
На что берем?
В лидерах по спросу таунхаусы – в ипотеку их берут порядка 90% покупателей. Площадь приобретаемых таунхаусов как правило – 90-120 кв. м. Кредит берут до 10 лет. «Брать на более долгий срок страшно, а меньше не выгодно: ежемесячные платежи слишком высоки. По большому счету, все покупатели планируют через 3-5 лет погасить кредит досрочно, так что 10 лет оптимальный срок, чтобы спокойно сделать отделку и накопить нужную сумму. Таунхаусы выбирают в диапазоне от 4,5 млн. рублей и как в случае с участками стараются взять по максимуму – до 85% от стоимости. При этом по программе для молодых семей, покупатели имеют право взять до 90% стоимости покупки, чем активно пользуются. Также часто в качестве первого взноса используется материнский капитал. Классическая схема, когда 15-30% стоимости покупки - свои средства, дополнительно берут кредит, а затем гасят за счет продажи квартиры», - рассказала Ксения Кастова. Самый популярный товар – это таунхаусы до 15 км от Москвы по любому направлению, кроме Егорьевского шоссе или Носовихинского. Эти направления чрезмерно загружены, кроме того девелоперы неохотно выбирают близлежащие территории под свои проекты, так как нет возможности возвести инфраструктуру. «Серьезные большие проекты всегда будут востребованы среди «ипотечников». От 30 до 70% покупателей в этом сегменте используют возможность взять кредит. Это семьи 35-40 лет, с двумя детьми, оба супруга работают. Для большинства характерно то, что до этого они ни разу не брали ипотеку – в лучшем случае у каждого десятого был такой опыт. Как правило, наши ипотечные покупатели владельцы бизнесов и высокооплачиваемые менеджеры. У большинства из них остаются проблемы с серыми зарплатами. Несмотря на то, что тех, у кого она «белая» становится все больше – их количество едва ли достигает 30%», - отмечает эксперт компании ИНКОМ-Недвижимость.
Также больше всего сделок с привлечением кредитных средств проходит в сегменте эконом-класса, то есть когда покупается обычный домик с землей у собственника - частного лица. «Кроме того, ипотеку часто оформляют на покупку земельных участков с последующим строительством – как собственными силами, так и с привлечением подрядчиков», - подчеркнула Мария Литинецкая.
Банки и ставки
Если в 2011 и начале 2012 года банки, выдающие ипотеку на покупку дома с землей или коттеджа, можно было пересчитать по пальцам, то сейчас их стало существенно больше, отмечают эксперты. Это Сбербанк, ВТБ24, Банк DeltaCredit, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Московский Кредитный банк, Банк Юникредит и другие. Первоначальный взнос – от 10% в Сбербанке, в остальных, как правило, от 30%. Максимальный срок такой же, как и на покупку квартиры - до 20-30 лет, в зависимости от банка, диапазон ставок выше на 1-2%, чем средние ставки по квартире, то есть 13-15%. «Обжегшись на переоцененных и неликвидных индивидуальных домах, банки не жалуют выдавать кредиты на покупку дома у частного лица в далекой деревне. Более охотно берутся за аккредитацию целых коттеджных поселков и таунхаусов, реализуемых застройщиком по 214-му закону. Тут у банков есть гарантии, что поселок будет обеспечен необходимыми коммуникациями и соответствующей инфраструктурой», - пояснила Мария Литинецкая.
А как отметил Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», банки вообще неохотно рассматривают загородную недвижимость в качестве залога. «Количество программ очень ограничено, что связано трудностями оценки объекта при принятии его в качестве залога и его реализации в случае дефолта заемщика. Ситуация 2008-2009 годов повлияла на рынок кредитования загородной недвижимости, ранее через многие банки можно было взять ипотеку на земельные участки и загородные дома, однако в период кризиса эти кредиты попали в самую первую группу просрочки. Видимо, большая часть таких объектов не являлась единственным жильем, и клиенты предпочитали не платить по кредиту, не понимая, что будет дальше с их финансами. Такое поведение крайне нежелательно, ведь кризис прошел, а негативная кредитная история останется навсегда», - рассказал он.
Особенности ипотеки
Не все загородные объекты удовлетворяют требованиям. Банки очень пристально рассматривают загородные дома с земельными участками. Они должны быть пригодны для постоянного проживания, оборудованы всеми внутренними коммуникациями. «В первую очередь банк скажет «НЕТ» как деревянному домику в деревне, так и шикарному терему из клееного бруса – деревянный каркас не подлежит кредитованию по причине отказа страховых компаний. Далее – что с землей? Порой встречаются как проблемы с правоустанавливающими документами, так и со статусом земельного участка – категория земель и вид разрешенного пользования. Например, территория может быть оформлена как коллективная собственность жилищного кооператива. Владельцы земли для своего удобства и во избежание лишних затрат не хотят юридически разбивать участок поселка на мелкие части для каждого домовладельца, а по закону банк не сможет предоставить таким собственникам ипотеку, так как покупатель не будет владеть участком, на котором тот расположен», - рассказала Мария Литинецкая. По ее словам, месторасположение – очень многослойный и неоднозначный вопрос: что для одного уединенный дом на опушке леса, для другого – абсолютно неликвидный актив, поэтому выбирать объект, удовлетворяющий условиям банка можно долго. Распространенные причины отказа банка от объекта: несоответствие дома требованиям банка, отсутствие полного пакета документов и несоответствие оценочной стоимости и продаваемой.
Сложности для заемщика
По загородной недвижимости достаточно велик процент отказов по заемщикам – около 25%, отмечают эксперты. Связано это с особенностью покупателей. Так как покупка дома довольно дорогое удовольствие, то в банки обращаются люди, которые, с одной стороны, получают высокие доходы, а с другой стороны, не всегда могут их подтвердить. «Часто это собственники небольшого бизнеса или индивидуальные предприниматели. При непрозрачности бизнеса и невозможности предсказать их доход, аналитики банка, чаще всего, дают отказ. Выход из ситуации – это внесение существенного первоначального взноса от 35 до 50%. К тому же, у этой категории покупателей, часто уже есть кредитная история – кредиты на развитие бизнеса, потребительские кредиты разной величины, и не всегда эта кредитная история безупречна, что также влечет отказ», - рассказала Мария Литинецкая.
А эксперты ИНКОМ-Недвижимости не советуют заемщикам брать аннуитетный платеж (равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга). В первые месяцы заемщика интенсивно загружают обслуживанием процентов платежа, при этом тело кредита снижается незначительно. Если есть возможность выбора, то лучше взять дифференцированный платеж (при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается, плюс проценты, начисленные на остаток основного долга). Некоторые мелкие банки грешат одной неприятной особенностью: они могут одобрить кредит по определенной ставке, а перед выходом на сделку поменять правила игры. В крупном банке так поступать не станут. «С другой стороны, часто некрупные банки одобряют заемщика, которого не одобрил крупный банк. Если заемщик получил одобрение – нужно пользоваться. Бывали случаи, когда клиент не воспользовался (в том же Сбербанке одобрение действует 4 месяца), а повторно могут не дать. В банке не любят таких клиентов. Если заемщик планирует воспользоваться услугами банка еще раз – лучше не гасить кредит сразу, такое тоже припомнят. Есть такая форма, как ипотечное кредитование под строительство. Клиент покупает за свои средства участок и оформляет его под залог, дополнительно под залог определяется еще какое-то имущество. Затем составляется смета и берется кредит на строительство дома. В этом случае ставка получается 11-12% годовых. Дом и участок идут в залог, а обеспечение из под залога освобождается. Это очень удобная для клиента схема и если нам удастся заключить договор, услуга будет очень востребована, например, для покупателей поселка «Полесье» по Горьковскому шоссе. Особенно это подойдет тем клиентам, кто купил за 2 млн. рублей участок и хочет взять 5-6 млн. рублей на строительство. В этом случае, получается, что он приобретает дом в ипотеку, но по факту строит то, что хочет. Сложностей не возникнет, если у клиента хорошая кредитная история, есть официальная трудовая книжка», - заключила Ксения Кастова.