В Самаре пророчат активизацию спроса на ипотечные займы на загородное жилье

Ипотечное кредитование загородного жилья в Самаре, по оценкам экспертов, находится на стабильно низких позициях: банки либо не располагают специализированными программами, либо выдвигают по ним жесткие требования. Отсутствие спроса и высокие риски тормозят ипотеку в загородном сегменте.

Однако, как прогнозируют аналитики, увеличение числа малоэтажных проектов и появление на самарском рынке первых аккредитованных банками коттеджных поселков может изменить ситуацию.

Кредитуют «туго»

Низкие темпы развития ипотеки на покупку и строительство загородного жилья в Самаре эксперты связывают с невысоким спросом на этот вид недвижимости. По оценкам регионального директора Приволжского филиала Росбанка в Самаре Олега Виндмана, в городе спрос на загородном рынке пока не имеет тенденций к заметному росту.

Этот сегмент рынка в банковской среде по-прежнему считается «нишевым», рассчитанным не на массового клиента. «К ипотеке чаще прибегают для покупки первого жилья. Заемщиками чаще всего выступают молодые семьи. Дома же, как правило, стóят дороже, приобретаются людьми старшего поколения и редко в кредит», – рассказывает Олег Виндман.

Тормозят процесс развития этого сегмента кредитования и сами банки, которые опасаются активно работать с относительно новым и недостаточно изученным рынком. Как объясняют эксперты, выдача займов на загородное жилье связана с повышенными рисками невыплат. Ведь такая недвижимость, как правило, не является потребностью первой необходимости. «Практика самарского рынка такова, что кредитные организации не нацелены на выдачу подобных займов, и их доля в кредитном портфеле не велика», – констатирует директор АН «ВИП-риэлт» Татьяна Сырова. Как говорит Олег Виндман, объем ипотечных кредитов на покупку или строительство загородных домов в кредитном портфеле банков, как правило, не превышает 5%.

Тем не менее, по мнению руководителя представительства ипотечного банка DeltaCredit в Самаре Карины Логачевой, сегмент загородного жилья Самары – это перспективный рынок. «Здесь до сих пор небольшие объемы кредитования, хотя одноэтажное строительство в последние годы и набирает обороты. Многие застройщики, например, строят таунхаусы. Это загородное жилье, которое оформляется как квартиры, что удобно для всех сторон сделки – и банков, и заемщиков», – отмечает она.

Правила займа

Несмотря на невысокий спрос, в линейке предложений банков Самары программы ипотечного кредитования загородного жилья имеются. Правда, требования к объекту залога достаточно жесткие.

Главным из них является его ликвидность, то есть возможность быстро продать в случае неуплаты по ипотеке. Например, согласно требованиям DeltaCredit жилой дом должен представлять собой отдельно стоящее жилое здание или его изолированную часть с отдельным входом и должен быть пригоден для круглогодичного проживания. Обязательны подъездная дорога, электроснабжение, центральная или локальная канализация, система отопления. Еще одно требование: износ конструктивных элементов – не более 60%.

В Росбанке кредитуемый загородный дом должен быть достроен и введен в эксплуатацию. Располагаться – на территории земель населенных пунктов в пределах организованных жилых поселений в городах присутствия банка. Также существует требование к приспособленности дома для круглогодичного проживания и возможности в нем прописаться.

Помимо общего состояния объекта специалисты банков смотрят также на его местоположение и транспортную доступность. Эти факторы влияют на стоимость кредита для заемщика, проще говоря, на размер процентной ставки.

Так, программы банка «Форштадт» «На покупку и/или завершение строительства домов» и «Земельные участки» предусматривают вариации первоначального взноса в зависимости от удаленности объекта ипотеки. За недвижимость в границах Самары потребуется внести не менее 20% от ее стоимости, тогда как за расположенную в 20-50 км от города – не менее 50%. Нордеа банк кредитует только те объекты, которые находятся не дальше 50 км от регионального отделения.

Существуют и другие нюансы. Например, если предметом покупки в ипотеку в Нордеа банке является дом, построенный ранее1988 года, размер кредита составит максимум 60% от его рыночной стоимости.

Если кредитные средства требуются на возведение индивидуального жилья, то предметом залога может стать другой жилой объект заемщика, например городская квартира. В качестве залога может выступить и право собственности или аренды земельного участка, на котором предполагается строительство.

Для поддержания спроса многие банки ввели кредитные программы, рассчитанные на приобретение земельного участка с домом или без него. Возможность получить кредит на такую покупку существует в рамках программ «Загородное жилье» Сбербанка, «Загородная недвижимость» Росбанка, «Свое жилье» Первобанка, по программе кредитования загородной недвижимости банка DeltaCredit. Относительно недавно банк «Форштадт» также создал отдельное кредитное направление – «Земельные участки».
Требования банков к земельным участкам стандартны – они должны стоять на государственном кадастровом учете и относиться к землям поселений или сельхозназначения.

Как говорят аналитики, диапазон суммы ипотечного кредита на загородное жилье в Самаре велик – от 300 тыс. до 15 млн руб. Средний первоначальный взнос на рынке города – 30% от стоимости объекта. Максимальный срок – 30 лет.

Размер процентной ставки рассчитывается для каждого клиента индивидуально. По словам Татьяны Сыровой, в среднем в Самаре этот показатель составляет 13% годовых, что на 1 п.п. выше ставки кредита на приобретение квартиры в новостройке. Разброс размера ставки по таким кредитам в разных банках – от 11% до 15% годовых.

Медленный перелом

Пока самарские банки не проявляют активного стремления кредитовать крупные проекты загородного строительства, признают эксперты. По мнению Карины Логачевой, на данном этапе загородный рынок просто не имеет потребности в подобных программах. Тем более что крупные проекты застройки пригородов Самары только начали появляться на рынке.

Тем не менее не так давно в городе был создан прецедент запуска ипотечной программы для отдельного загородного проекта. Им стал коттеджный поселок «Экодолье-Самара», получивший аккредитацию в банке «Форштадт». В рамках партнерской программы банк предлагает ипотеку на покупку строящегося или готового дома с земельным участком (или правом аренды на него). Минимальный первоначальный взнос – 20%, ставка по кредиту – от 12,5% годовых.

В перспективе руководство проекта «Экодолье-Самара» намерено привлечь к кредитованию покупки своих домов и другие банки (например «Солидарность»).

Наличие специальных кредитных программ для покупки дома с землей также анонсировалось в рамках проекта коттеджного поселка «Ильинка». «Более половины потенциальных покупателей интересуются, есть ли возможность приобрести жилье в ипотеку», – рассказывает Татьяна Сырова.

Сейчас проект проходит аккредитацию в одном из банков. Пока же у покупателей домов в «Ильинке» есть возможность взять ипотеку на общих условиях в любом из банков, но лишь тогда, когда дом будет достроен.

Многие самарские эксперты прогнозируют активизацию спроса на ипотечные займы на загородную недвижимость, что, в свою очередь, оживит палитру банковских программ в этом сегменте. По мнению аналитиков, толчком для этого станет развитие комплексных проектов освоения пригородов Самары.