Татьяна Полиди: В рыночных условиях ипотека под 1% - это нереально
Запредельно низкие ипотечные ставки не смогут привлечь в регионы кадры. Однако в России уже начали выдавать жилищные займы под один процент годовых. Воспользоваться ими могут только жители Ненецкого автономного округа. Эксперты считают инициативу властей попыткой удержать местное население в регионе. Пока в программе участвует только один банк. Действовавшую до этого пятипроцентную ипотеку в регионе тоже оформили немногие - всего 42 человека, и условия договора им должны пересмотреть в сторону уменьшения ставки.
В первый день работы новой льготной программы заявки подали еще 19 человек, однако выяснить, кто эти люди, в администрации не удалось. Известно, что в рамках льготной программы выделено 40 миллионов рублей. При средней цене двухкомнатной квартиры в Нарьян-Маре 3-5 миллионов выходит, что на квартиры могут рассчитывать не больше13 семей. Программа рассчитана на молодые семьи, которым тяжело выплачивать ипотеку по стандартным условиям.
Как сообщили в региональной администрации, под ипотечную программу попадают только уже готовые дома, нового строительства не предусмотрено. Ипотечники могут рассчитывать только на квартиры в домах из кирпича, панелей или бетонного монолита не старше 25 лет. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке такой жилплощади не должна превышать 65 тысяч рублей, а на первичном - 75 тысяч. Сейчас в регионе подходящих этим критериям домов всего 82, а квартир наберется не больше пяти тысяч. Как ожидают власти, ежемесячный платеж будет сравним с арендной платой - около 20 тысяч рублей, в то время как по стандартной ипотеке приходится платить 50-60 тысяч. При этом статистика рынка недвижимости показывает, что за 20 тысяч в месяц можно арендовать квартиру в других, более комфортных для жизни регионах страны.
В Архангельской области тоже не так давно начала действовать программа господдержки ипотеки из бюджета - 100 кредитов на покупку жилья при ставке шесть процентов. Получить ее могут только жители региона с трудовым договором на срок не менее пяти лет или бессрочным в возрасте от 22 до 65 лет на момент выплаты кредита. Особенность программы в том, что такой кредит дают на срок до пяти лет и на сумму до миллиона рублей. Нового жилья за миллион рублей в регионе не купить, так что программа поможет желающим расширить уже имеющуюся жилплощадь.
Директор Стратегического партнерства "Северо-Запад" Алексей Багаряков пояснил "РГ", что программа льготной ипотеки в НАО беспрецедентна по меркам страны, но малодоступна для широкого распространения. По его словам, принятая мера может повысить привлекательность региона только для местных жителей, ведь сложные природные и климатические условия делают НАО далеко не самым комфортным для жизни регионом.
- Вместе с тем субсидирование банкам разницы рыночной процентной ставки может сильно сказаться на региональных бюджетах, поэтому распространение подобного опыта на другие субъекты не вполне целесообразно. В качестве еще одной меры по улучшению жилищных условий в регионах можно было предложить предоставление населению жилья в аренду по льготной ставке, что уже тоже успешно практикуется, например в Петербурге, - пояснил он.
Как сообщили "РГ" в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), такие механизмы позволяют регионам поддерживать отдельные категории граждан, снижая нагрузку на региональный бюджет. Размер конечной процентной ставки для заемщика зависит от финансовых возможностей региона субсидировать процентную ставку.
- Так, в целях поддержки отдельных групп населения АИЖК совместно с регионами запускает подобные специальные ипотечные программы, в рамках которых ставка для заемщиков в регионах может составлять от шести процентов годовых, - пояснили в АИЖК. - Сейчас такие региональные программы реализуют в Новгородской, Владимирской областях, заключены соглашения с Калининградской, Ульяновской и Воронежской областями, Ямало-Ненецким автономным округом, республиками Карелия и Удмуртия. В ближайшее время подключатся другие регионы.
Сработает ли эта мера, чтобы удержать местное население? "Для этого нужно прежде всего обеспечить людей работой", - считает эксперт АНО "Агентство по развитию человеческого капитала в Северо-Западном федеральном округе" Борис Строганов. - Экономическое развитие на Севере ориентировано на сиюминутную выгоду от нефтегазовой сферы, где далеко не каждый может трудоустроиться".
Комментарий
Татьяна Полиди, исполнительный директор, директор направления "Рынок недвижимости" Института экономики города:
- В рыночных условиях ипотека под один процент - это нереально. Только если речь не идет о субсидировании ставки из бюджетных средств. Понятно, что дополнительное финансирование могут позволить себе регионы, у которых есть на это средства. Видимо, Ненецкий автономный округ из их числа, тем более что у местных властей имеется серьезная поддержка в виде запасов нефти и газа.
На самом деле в такой практике ничего нового нет. Сегодня у многих регионов имеются похожие ипотечные программы. Может быть, не под один процент, а чуть выше. Кто-то субсидирует не процентную ставку, а предоставляет субсидию на первоначальный взнос на безвозвратной основе, что может быть даже выгоднее для обеих сторон. Однако объединяет такие программы то, что взять льготный кредит может очень небольшая часть населения. Как правило, такие программы рассчитаны на конкретные целевые аудитории - работников бюджетной сферы, очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ценных сотрудников градообразующих предприятий и так далее. Но еще раз повторю: всякий раз речь идет фактически о единичных случаях.
Жилищные условия вполне могут стать инструментом привлечения населения в какой-то регион или город. Только делать это надо иначе. Не привязывать собственностью, а создавать различные альтернативы собственному жилью. В частности, строить арендные дома. Посмотрите на зарубежный опыт. Даже в самых богатых странах ипотеку могут позволить себе лишь 50 процентов населения. То есть ни в одной стране ипотека не стала инструментом, с помощью которого бы решались проблемы с жильем абсолютно всех граждан. Почему?
Да потому что население дифференцированно: есть бедные, есть лица семьи с невысоким доходом, есть со средним или доходом выше среднего. Первые две категории обычно составляют до половины населения страны. Для них рыночная ипотека не работает. Поэтому государство выбирает, как ему рациональнее помочь таким гражданам - построить доходные наемные дома и сдавать жилье в них по минимальной ставке или субсидировать ипотечные кредиты. Напомню, что в России не так давно закончила свое действие госпрограмма субсидирования ипотечной ставки на рынке новостроек, которую с большой натяжкой можно назвать программой по повышению доступности жилья. Сейчас ставка по ипотеке крутится в районе 10 процентов. Я считаю, что она может быть ниже. Во-первых, потому, что у нас снизилась инфляция. Во-вторых, банки опять снижают ставки по депозитам. Средняя ставка по ним, по данным ЦБ, составляет 7,2 процента. Если исходить из этого, маржа банков составляет пару процентных пунктов, то реально ипотеку выдавать под 8-9 процентов. При этом, если банк не имеет дополнительной финансовой подпитки и предлагает дешевую ипотеку, скажем, под 5 процентов, это не более чем маркетинговый ход. Наверняка там будут заложены какие-то дополнительные платежи.