Льготная ипотека стала самым эффективным механизмом стимулирования рынка жилья юга России
Продление субсидированной ипотеки в 2016 году снова поддержало рынок жилья в Краснодарском крае и Ростовской области. В целом рынок даже вырос, чего в начале года не ждали. Зато поправки к ФЗ 214 застройщиков разочаровали — они задумывались с целью снизить стоимость жилья, а эффект могут дать противоположный.
По словам гендиректора компании «ЮИТ Дон» Андрея Шумеева, в период с января по май 2016 года спрос на квартиры оставался стабильно невысоким. В мае застройщик отметил активизацию спроса. Сейчас положительная динамика сохраняется. Доля квартир, проданных с использованием льготного ипотечного кредитования, составила более 40%. В компании прогнозируют увеличение количества сделок по льготной ипотеке в связи с завершением госпрограммы в конце декабря.
«Люди старались успеть приобрести жильё по процентной ставке 2015 года, потом “включились” новые условия 2016 года — это дало толчок продажам квартир. Сейчас, по итогам первого полугодия, прирост продаж в нашей компании составил 22 процента к аналогичному периоду прошлого года», — комментирует коммерческий директор компании «Кубань Инвест» Наталья Попова. В ГК «Неометрия» продажи выросли на 10%, такой же рост застройщик прогнозирует во 2 полугодии 2016 года. Умеренно позитивную динамику прогнозируют и в объединении застройщиков юга России «ВКБ-Новостройки».
Доступность ипотеки растёт, доходы падают
В 1 полугодии 2016 года банк ВТБ24 выдал в Ростовской области почти 1200 ипотечных кредитов на сумму более 1,8 млрд рублей, что на 60% больше по сумме и на 68% по количеству кредитов, чем за тот же период прошлого года. Половина сделок приходится на госпрограмму. В целом количество ипотечных кредитов в Ростовской области, по данным ЦБ РФ, выросло на 30,7%, в Краснодарском крае — на 37,1%. Южные регионы находятся в общероссийском тренде: рост ипотеки в стране в 1 полугодии 2016 года составил 44,2%. Аналитики Агентства ипотечного жилищного кредитования объясняют рост эффектом низкой базы (в 1 полугодии 2015 года выдача ипотеки упала на 40% по сравнению с 1 полугодием 2014 года) и действием госпрограммы по субсидированию процентных ставок.
«В части спроса рынок новостроек пострадал в меньшей степени, чем вторичный рынок, благодаря государственной программе субсидирования процентных ставок по ипотеке. Программа действует до конца года и, безусловно, стимулирует продажи на первичном рынке жилья», — говорит директор управления финансирования недвижимости Юго-Западного банка ПАО «Сбербанк» Елена Скибина. Кроме того, по её словам, ипотека в 2016 году стала доступнее в связи со снижением ключевой процентной ставки ЦБ РФ. Доля ипотечных кредитов с господдержкой на территории юга России и Северного Кавказа у Сбербанка составляет 40%. «Доля сделок с ипотечным кредитованием будет расти, — считает руководитель объединения “ВКБ-Новостройки” Сергей Геращенко. — Самое эффективное стимулирование рынка — это стимулирование спроса со стороны конечного потребителя. Каким образом? Возможно, за счёт более выгодной ипотеки, специальных программ по приобретению жилья для определённых групп лиц». При этом, по словам г-на Геращенко, доля сделок с господдержкой в объединении может вырасти с 45 до 55% во 2 полугодии 2016 года. В ГК «Неометрия» доля сделок с господдержкой достигает 40%.
Все застройщики назвали субсидированную ипотеку самым эффективным механизмом стимулирования рынка жилья. Льготная ипотека будет востребована до тех пор, пока не произойдёт существенного снижения ключевой ставки ЦБ. Впрочем, гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько считает, что, несмотря на эффективность льготной ипотеки, её потенциал исчерпывается. Она позволяет только поддерживать рынок, но не способствовать его росту. «Для потребителя важнее уверенность в будущем, в том, что он сможет погашать кредит. Ипотека росла прежде всего потому, что доходы населения росли. Сейчас мы видим падение доходов», — объясняет г-н Володько.
По данным Краснодарстата, реальные доходы населения края снизились на 1,4% в 1 полугодии 2016 года. При этом Кубань в общероссийском тренде смотрится оптимистично — реальные доходы населения России упали на 5%. В Ростовской области оптимизма меньше — жители Дона потеряли 3,4% доходов. При этом цены на квадратный метр на рынке Ростовской области и Краснодарского края росли в этом году в пределах 1–3%. По словам гендиректора «Магистрат-Дон» Варвары Ротмистровской, прогноз по росту цен в 2017 году составляет 2–3%. Сергей Геращенко прогнозирует рост цен на 2–3% во 2 полугодии 2016 года, а в 2017 году — на 8%. «Это связано с тем, что сегодня соотношение цен квартиры и затрат на строительство этих квартир находится на самом низком уровне. Расходы на строительство выросли значительно, а в связи с экономической ситуацией в стране и летним периодом спрос и цена пока невысоки. Полагаю, что балансировка этих двух позиций начнётся уже этой осенью», — поясняет г-н Геращенко. По словам Ильи Володько, основной драйвер роста цен на рынке жилья — застройщики, работающие на грани рентабельности. При этом он считает, что рынок, хотя и увидит традиционную положительную динамику продаж в III квартале 2016 года, серьёзно не вырастет.
Комплекс полумер
Неоднозначно относятся застройщики к принятым поправкам в 214-ФЗ, которые предусматривают увеличение размера уставного капитала строительных компаний, возможность строить социальную инфраструктуру за счёт средств дольщиков, формирование фонда обманутых дольщиков и возможность использования счетов эскроу.
Счет эскроу для застройщиков, по замыслу законодателей, — альтернативный способ обеспечения прав дольщиков. При открытии счета эскроу для размещения средств дольщиков застройщик не сможет ими воспользоваться до окончания строительства, что исключает возможность исчезновения застройщика с деньгами дольщиков. Строительство в таком случае ведётся за счёт собственных и кредитных средств, после его окончания застройщик может погашать кредит деньгами дольщиков со счёта эскроу. Участники рынка считают, что данный механизм может привести к перегибам со стороны банков и к повышению себестоимости строительства.
«Застройщик привык к тому, что деньги напрямую попадают на его счёт и он может их сразу использовать. Иным образом будет складываться ситуация, когда он должен строить на свои деньги, а потом получать средства от банка. Как именно это будет происходить? И где гарантии того, что завтра у банка не отзовут лицензию, и тогда банкротами окажутся и дольщик, и застройщик», — комментирует гендиректор краснодарской строительной компании «Инсити» Андрей Шадрин.
«Снимая риски банкротства застройщика с дольщика, счета эскроу одновременно рождают риски дольщика из-за банкротства банка, — соглашается Наталья Попова из “Кубань-Инвеста”. — Представьте себе такую ситуацию: банк выдаёт дольщику ипотечный кредит, эти деньги ложатся на счет эскроу опять же в банк, а банк снова берёт эти деньги и кредитует ими застройщика. Сколько в итоге будут стоить эти деньги? Насколько взлетит стоимость квадратного метра в такой ситуации?».
Счета эскроу вызывают неодобрительное отношение и в банковском секторе. «К такому инструменту, когда все риски, связанные со строительством, перекладываются на банк, мы относимся скептически, — признаётся управляющий региональным операционным офисом “Ростовский” банка ВТБ24 Владимир Стрельников. — Необходимо более жёсткое регулирование отрасли, а не простое перераспределение рисков между участниками рынка. При этом не нужно забывать, что законопроект может привести к ещё большей монополизации рынка в пользу банков, которые активно финансируют застройщиков. Инвестирование в строительство жилья неквалифицированными инвесторами — физическими лицами в целом неправильно, так рынок работать не должен. Во всём цивилизованном мире застройщик сначала полностью возводит дом, а потом продаёт в нём квартиры».
Увеличение уставного капитала строительных компаний также не гарантирует надёжности застройщика, считают игроки рынка. «Многим мелким застройщикам будет весьма затруднительно пополнить уставной капитал до требуемого размера, и они окажутся вынуждены уйти с рынка. В то же время увеличится риск появления обманутых дольщиков, купивших квартиры у такого застройщика», — говорит Андрей Шумеев. По словам Андрея Шадрина, увеличение уставного капитала большой роли не сыграет, но позволит немного отрегулировать рынок. В компании «Кубань-Инвест» считают, что при увеличении уставного капитала стоимость жилья вырастет, потому что эти деньги застройщик будет вынужден заморозить, а восполнять разрыв придётся уже кредитными средствами. Между тем, нынешнее состояние экономики не позволяет существенно повышать цены. «Прежде всего, надо найти баланс между снижением риска в долевом строительстве для граждан и стоимостью квадратного метра жилья, — говорит Наталья Попова. — В сегодняшних сложных условиях население не готово существенно доплачивать за возможное снижение рисков в будущем. Поэтому проводить реформу 214-ФЗ необходимо с оглядкой на реалии, сложившиеся в строительной отрасли и показывающие, что возможности населения на рынке недвижимости резко ограничены».
Строительство социальной инфраструктуры за счёт средств дольщиков при условии последующей безвозмездной передачи объектов в собственность муниципалитета хотя и выглядит привлекательной схемой в части развития комплексного строительства, но в сложившихся экономических условиях не кажется застройщикам реальной. «Конечно, эта норма перекладывает расходы на социальную инфраструктуру на конечного потребителя, который платит налоги для её строительства, — говорит Илья Володько. — Но я считаю её полезной для крупных компаний, которые реализуют проекты с объёмами от 500 тысяч до миллиона квадратных метров жилья и более. В таких случаях социальные объекты в новых микрорайонах будут строиться быстрее. Ведь потребитель покупает не только квадратные метры, но и инфраструктуру вокруг». По словам Андрея Шадрина, строительство инфраструктуры позволяет застройщику значительно повысить спрос на свои объекты, поэтому для многих крупных застройщиков этот вопрос уже давно стал привлекателен. Но ситуация на рынке далеко не простая, и обеспечение строительства социальных объектов за счёт продаж невозможно. «Продажи не позволяют в полном объёме обеспечивать строительство самих домов, не говоря уже об инфраструктуре. Да, когда рынок стабилизируется и вернётся к нормальным показателям по продажам, инфраструктура будет строиться. Но пока для многих застройщиков это может оказаться непосильным», — комментирует г-н Шадрин.
Создание фонда обманутых дольщиков напоминает застройщикам историю со страхованием, показавшим себя неэффективным. «Как известно, механизм страхования не сработал в должной мере, а платить за него приходится по-прежнему. Насколько будет эффективным механизм создания такого фонда, мы пока ещё не можем предположить, — поясняет гендиректор “Инсити”. — Застройщик будет вынужден увеличивать стоимость квадратного метра жилья».
«Всё это — комплекс полумер, — комментирует поправки в закон Илья Володько. — Государство говорит о важности снижения стоимости жилья для повышения его доступности и при этом создаёт механизмы, которые увеличивают себестоимость строительства и не гарантируют защиту от банкротства компаний».
Реальный резерв экономии
Существенно снизить себестоимость строительства жилья сможет законопроект по изменению норм потребления воды в жилых домах. Инициаторами федеральной законодательной инициативы стали ростовские застройщики — ООО «Плюс-К» и АО «ЮИТ Дон», ООО «КСМ-14», ООО «Фирма “Кристина”». Они проанализировали потребление воды в построенных жилых домах и сравнили их с нормативами расхода воды для жилых и общественных зданий, утверждёнными в СНиП и практически не менявшимися с 1976 года. Инициативная группа предложила внести изменения в действующие нормативы по расчётному потреблению воды, основанные на анализе фактического потребления воды в жилых домах. Проведённый анализ послужил основанием для обращения 11 мая 2016 года в Минстрой России и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, подписанного руководителями шести ростовских застройщиков. Законопроект был разработан Минстроем России и 29 июня внесён в Государственную Думу. По информации ведомства, полномочиями по проверке установленного норматива планируется наделить органы государственного жилищного надзора. «Изменение нормативов расхода воды для жилых зданий, с учётом фактического потребления воды в эксплуатируемых жилых домах, оснащённых приборами учёта, позволит значительно сократить затраты застройщиков на подключение к сетям водоснабжения и канализации, что, несомненно, отразится на себестоимости жилья», — пояснил Андрей Шумеев.
«Действительно, на сегодняшний день фактическое потребление ресурсов значительно меньше расчётного показателя, по которому мы оплачиваем присоединение к инженерным сетям, — солидарен с ростовскими застройщиками Андрей Шадрин. — Это требует больших финансовых затрат для любого застройщика. Хотелось бы, чтобы данные нормативы либо были пересчитаны по фактическому потреблению, либо претерпели изменения, которые позволят значительно снизить себестоимость строительства».
Виртуальная конференция: Что, на ваш взгляд, может стать драйвером развития жилищного рынка юга России во втором полугодии 2016 года?
Сергей Анискин, генеральный директор ООО «ПАТРИОТ-Девелопмент Юг»:
— Важно понимать, что никакого готового рецепта успешного развития рынка недвижимости не существует. Есть комплекс мер, которые работают сейчас, есть новые меры, которые, скорее всего, сработают в ближайшем будущем.
Одним из главных драйверов рынка жилой недвижимости была и остается ипотека — в первую очередь это относится к эконом-классу. В частности, субсидированная ипотечная ставка стала одним из первых и самых эффективных инструментов поддержки рынка в ситуации кризиса. Программа льготной ипотеки действует до конца 2016 года, а это означает, что и во втором полугодии она продолжит способствовать развитию рынка.
Среди других мер, способных оказать значительное влияние на рынок, можно назвать последние поправки в ФЗ-214. Некоторые из них пока вызывают опасения у игроков строительного и банковского сектора — так, на сегодняшний день ни один банк не готов обеспечить размещение денежных средств участников долевого строительства на эскроу-счетах. В то же время, например, создание компенсационного фонда вполне может обеспечить приток покупателей на рынок, поскольку этот фонд станет реальным механизмом защиты интересов дольщиков. С его помощью строительство жилых домов будет гарантированно завершено даже в случае банкротства застройщика. Зная это, потенциальный покупатель перестанет опасаться недостроя. Для нас это означает возвращение спроса на жилье на ранних стадиях строительства и более равномерный приток денег от реализации квартир.
Руслан Хисматуллин, директор филиала «БКС Премьер» в Ростове-на-Дону:
— Основным драйвером развития жилищного рынка юга России во 2 полугодии продолжит оставаться ипотечное кредитование. На первичном рынке доля ипотеки сейчас достигает 70 процентов. При этом статистика за 1 полугодие показывает тренд на возвращение спроса на ипотеку в ЮФО. Так, в Ростовской области за первые шесть месяцев 2016 выдано 8,5 тысячи ипотечных кредитов, что на 35 процентов выше показателя за аналогичный период прошлого года. В Краснодарском крае прирост составил порядка 25 процентов. Главным образом, спрос на ипотечные займы растёт благодаря программе государственного субсидирования ставок, и как ни парадоксально звучит, вероятность её отмены может стать серьезным стимулом к покупке для тех, кто хочет успеть попасть на подножку уходящего поезда. То есть, в ноябре-декабре, в случае подтверждения отмены господдержки, мы можем увидеть резкий рост продаж, подкреплённый к тому же традиционными новогодними акциями. Впрочем, по нашим прогнозам, уже с февраля 2017 рынок вернётся на траекторию медленного спада.