Ипотека с плавающей ставкой не выгодна ни заемщикам, ни властям – только самим банкам
Плавающая ставка по ипотеке выгодна банкам – таким образом они перекладывают свои риски на заемщиков. Но зачем это заемщикам и властям, которым – хотят они того или нет – придется вмешаться в конфликт между банкирами и их клиентами? А он непременно возникнет, когда заемщики внезапно обнаружат, что платежи по кредиту выросли в два раза. Банки – профессиональные участники рынка, и именно они должны нести риски, связанные с колебанием макроэкономических показателей, а отнюдь не обыватели, которые имеют право не разбираться в экономике. Так что политика ЦБ, направленная на ограничение выдачи ипотеки с плавающими ставками, совершенно разумна и уместна, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В настоящее время банки могут предлагать кредиты с плавающими процентными ставками без ограничений – в законодательстве этот вопрос никак не оговорен. Однако в начале марта президент России Владимир Путин поручил правительству и ЦБ до 15 июля обеспечить принятие закона, регулирующего порядок изменения плавающих ставок и сроков по кредитам населению, включая ипотеку. Буквально через сутки после обращения президента к этой теме Центробанк представил доклад «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». Авторы доклада отмечают, что широкое распространение ипотеки с плавающими ставками может привести к чрезмерному росту долговой нагрузки россиян, что чревато рисками для экономики.
«В ситуации широкого распространения ипотечных кредитов с плавающими ставками повышение ставок могло бы привести к чрезмерному росту долговой нагрузки значительной части заемщиков и их неплатежеспособности. Это несло бы серьезные социальные и макроэкономические риски, так как долговые проблемы граждан неизбежно привели бы к спаду потребления, кризису на рынке недвижимости, потере жилья», - говорится в докладе.
ЦБ предлагает шесть вариантов регулирования ипотеки с плавающей ставкой, включая полный ее запрет, ограничение доли таких ссуд на рынке, круга потенциальных заемщиков или величины изменения ставки.
Наиболее разумным был бы полный запрет на выдачу физлицам ипотеки с плавающий ставкой, полагает Олег Репченко. Сторонники плавающих ставок обычно упирают на то, что такие кредиты дешевле, а значит, и более доступны для граждан. Когда экономика относительно стабильна, это действительно так - разница между фиксированной и плавающей ставкой составляет примерно 1-1,5 п.п. Однако есть один, очень существенный нюанс: ипотека берется на 15-30 лет, а за такой срок непременно случится какой-нибудь кризис, а с ним и резкий рост платежей по ипотеке с нефиксированной ставкой. Причем как раз в кризис люди теряют работу, в результате получается «идеальный шторм», когда и дохода нет, и банку надо платить значительно больше, чем вчера…
Да, ставки по фиксированной ипотеке не снижаются автоматически в периоды падения кредитных ставок в экономике. И никто не застрахован от того, что привлекательная в настоящий момент ставка через несколько лет будет казаться слишком высокой. Например, в 2015 г. ипотека под 12% годовых считалась льготной, а сейчас средняя ставка по несубсидируемым кредитам (на покупку вторичного жилья) опустилась до 8%, по данным «Дом.рф». Но для таких ситуаций предусмотрены программы рефинансирования – они есть практически в каждом банке. Причем если раньше перекредитоваться под более низкий процент и зафиксировать его на весь срок кредита можно было только в другом банке, что было достаточно затратно в плане времени и денег (на оценку залога и т.п.), то с прошлого года многие банки запустили программы рефинансирования для своих собственных клиентов.
Некоторые эксперты считают, что главное – заставить банки лучше разъяснять заемщикам риски, и тогда никаких ограничений не понадобится. Но эта идея утопична. Большинство думает только о том, что происходит здесь и сейчас, и живет «на авось». К примеру, даже несмотря на проблемы валютных ипотечников после кризиса 2008 г., в период 2010-2013 гг., когда рубль укреплялся, немало людей снова набрали валютных кредитов, так как ставки по ним были ниже, чем по рублевым. И схлопотали новые «вилы» в 2014 г. Так что радикальный запрет ипотеки с плавающими ставками – единственный способ избежать серьезных проблем в будущем.