Ипотека в Башкирии: как развиваться дальше, если ставки некуда снижать
Банки обсудили точки роста ипотечного кредитования: расширение охвата, отказ от формальностей, ипотека в один клик и подстройка под «поколение Y».
Революционный рост объемов, большие надежды и некоторая неопределенность, связанная с будущим. Так – в нескольких словах – можно определить то, что происходит с ипотекой в Башкирии. Редакция сайта РБК-Уфа организовала круглый стол «Ипотечное кредитование в Башкирии: рост объемов и снижение ставок. Куда дальше?».
В дискуссии приняли участие представители более 10 банков – ключевых игроков ипотечного рынка региона. Большинство из них сошлись во мнении, что ставке дальше падать некуда, по крайней мере, в нынешних экономических реалиях (они могут измениться, если Центробанк снизит ставку фондирования, но «собственный» ресурс удешевления ипотечных кредитов банки фактически исчерпали: дешевле уже не будет). Кроме того, в этом предельном снижении банки почти сравняли свои кредитные ставки, и, по мнению их представителей, это перестало быть фактором конкуренции: «Разница в платеже между нами – уже на уровне 100 рублей, надо признать, что с этой точки зрения ипотека сегодня максимально доступна». Следовательно, на первый план выходят другие факторы конкуренции и другие ресурсы увеличения объемов ипотечного кредитования.
То, что эти объемы должны расти, как бы очевидно: пока это единственный реальный двигатель роста объемов строительства, а этот рост (в полтора раза), в свою очередь, обозначен в новом «майском» указе президента РФ. В соответствии с этой федеральной повесткой, и власти Башкирии обозначили план увеличить рост объемов строительства с 2,5 – 2,7 млн кв.м. до 3,7 – 4 млн кв.м. в год в пятилетней перспективе.
На круглом столе в РБК-Уфа руководитель Дирекции по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ Республики Башкортостан (ФРЖС РБ) Евгений Декатов анонсировал, что правительство Башкирии «планирует беспрецедентную работу по формированию предложения [на рынке жилья]: это и ревизия площадок, и подготовка инженерной и социальной инфраструктуры на этих площадках, и решение проблемы строительных мощностей. Потому что существующего производства стройматериалов для таких нормативов Башкирии просто не хватит, и у соседей те же проблемы, поэтому выход один – наращивать свое производство». Что касается стимулирования спроса на жилье, то, перечислив ряд госпрограмм (в том числе программу жилстройсбережений, выплат за первого ребенка и т.д.), Евгений Декатов заключил: «В полтора раза увеличить спрос на жилье сегодня просто нереально. Но за шесть лет – мы должны».
Ипотека становится демократичнее?
В ситуации, когда удешевлять кредиты уже некуда, банки могут только максимально увеличивать охват потенциальных заемщиков. Этот тезис был ключевым в большинстве выступлений.
– Увеличить количество платежеспособных граждан мы не можем, но можем сделать то самое хорошее предложение, чтобы ипотеку оформляли активнее, – рассказал, в частности, директор центра ипотечного кредитования банка «Открытие» Николай Григорьев. – Как и большинство коллег, мы снижаем ставки и сейчас предлагаем ипотеку от 8,7% – это не какой-то маркетинговый ход, не для каких-то отдельных слоев населения, а реальная, «живая» ставка. Перспективы мы видим в том, чтобы делать ипотечные программы более доступными. Мы меняем требования к размеру первоначального взноса, что раньше было очень острой проблемой для многих заемщиков, меняем требования по занятости, зону покрытия возможного кредитования. Перспективен для нас и рост спроса на «первичку», именно в этом сегменте мы наблюдаем самый активный рост: в первые четыре месяца 2018 года доля «первички» в нашем ипотечном портфеле превысила 30%, а в том же периоде прошлого года не превышала 25%.
Ранее РБК-Уфа писал о том, что перераспределение спроса в пользу «первички» – одна из ключевых тенденций на рынке жилья Башкирии: за 2017 год доля новостроек в общем объеме реализованных квартир выросла на 10% (до 50%). Это сказалось на том, что «первичка» и «вторичка» разошлись в динамике цен: в то время как квадратный метр в новых домах дорожает на 5,5% в год, во вторичном жилье его стоимость снижается (на 1,4% в 2017 году).
На круглом столе Камила Фазлыева («Ипотечное бюро Камилы Фазлыевой») предостерегла от «популистских», по ее словам, разговоров о резком росте спроса на новостройки: «Покупатель предпочитает новое жилье – но не стройку. Скорее, если есть возможность выбирать, он хочет готовый дом, в котором нет рисков – достроят, не достроят, в котором видно реальное качество отделки и т.д., и уже не нужно доверяться застройщику, который обещает город-сад, а потом втыкает парковку вместо заявленной детской площадки».
– Стоп-факторы развития ипотеки в Башкирии – это не высокие ставки по жилищным кредитам и не отсутствие привлекательных по цене и качеству вариантов жилья, – заявил управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Уфе Руслан Габдрахманов. – На первом месте – высокая закредитованность населения. На втором – низкие доходы. Со своей стороны, мы в Абсолют Банке предлагаем кредиты на срок до 30 лет, это позволяет уменьшить ежемесячный платеж. Также мы пересмотрели некоторые позиции по трудоустройству клиентов: сначала это был год (стаж на текущем месте работы), потом 6 месяцев, сейчас 3 месяца. Мы понимаем, что сегодня люди, особенно моложе 30 лет, в силу многих причин часто меняют работу. Мы повысили максимальный возраст заемщика на момент полной выплаты кредита до 65 лет. Как правило, заемщики пенсионного возраста приобретают с помощью ипотеки жилье для детей и внуков, но оформляют недвижимость на себя. Ставка по кредиту на сегодня снижена до 8,99% годовых. Все это привело к тому, что за четыре месяца 2018 года мы наблюдаем серьезный рост выдач ипотеки – на 15–17% по отношению к началу года, а то, что ставка по кредиту не привязана к размеру первоначального взноса, привело к снижению этого взноса – в среднем с 39% до 36%.
Есть ли будущее у ипотеки в малых городах?
Бывает и так, что у человека есть потребность в ипотеке, но нет возможности предоставить полный перечь необходимых документов для ее оформления. Даже в этом случае банки готовы идти навстречу своим клиентам:
– Мы запустили программу, которая так и называется «Победа над формальностью», где получить ипотечный кредит можно всего по двум документам – паспорту и СНИЛСу. Однако стоит учитывать, что в этом случае первоначальный взнос должен быть не менее 40% от стоимости жилья. Это довольно популярный вариант у клиентов, которые по каким-то причинам не могут предоставить в банк справку о заработной плате, - рассказала управляющий директор по ипотечному кредитованию розничного бизнеса банка ВТБ в Башкортостане Алия Тастанова. – Для всех заемщиков существует базовая ставка – 9,3%, но при этом действует ряд спецпрограмм, позволяющих сделать ее еще ниже. Так, в рамках программы «Больше метров – меньше ставка» ипотечный кредит доступен по ставке от 8,9%. Предложение действует в случае приобретения недвижимости с общей или проектной площадью от 65 кв. м. (включительно). Ипотечный кредит с целью рефинансирования ипотеки стороннего банка по ставке 8,8% доступен зарплатным клиентам банка в рамках специальной программы «Люди дела», которой могут воспользоваться работники сфер образования или здравоохранения, правоохранительных, налоговых органов, таможни, органов федерального и муниципального управления. Мы стараемся расширять и географию нашего присутствия в Башкортостане. Если раньше ипотеку в нашем банке можно было оформить только в четырех подразделениях, которые расположены в Уфе, то сегодня наши продукты доступны жителям Октябрьского, Нефтекамска, Туймазов, в планах открытие ипотечного офиса в городе Салават. За 5 месяцев текущего года мы выдали ипотеки в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Говоря об ипотечных перспективах малых городов Башкирии, не все участники круглого стола были настроены так оптимистично. По крайней мере, если речь идет о «первичке». Заявив о том, что перспективы серьезного развития ипотеки можно рассматривать только в контексте общего роста экономики, зам. территориального директора по розничному бизнесу банка «Уралсиб» Елена Попова рассказала: «Что мы наблюдаем как банк, у которого мощно представлена территориальная сеть? Большую миграцию населения в крупные города. «Накачивается» Уфа. Понятно: здесь трудоустройство, применение себя как личности, образование для детей. Соответственно, здесь развивается «первичка». А по республике сделки идут только по вторичному жилью, потому что в Белорецке ничего не строится, в Белебее почти ничего не строится, и так далее. Нам надо думать, как развивать филиальную сеть: есть ли перспективы развития у того или иного офиса? Я бы больше беспокоилась об этой проблеме ипотеки, а не на ставках и процентах».
Есть ли обратная сторона «массовости» ипотеки?
– Коллеги, когда мы говорим, что теперь первоначальный взнос может быть ниже 20%, или что не требуются справки, и т.д., у меня начинает ёкать сердце, – признался Евгений Декатов. – Сейчас всё хорошо, процент просроченной задолженности (1 – 1,5%) гораздо ниже, чем по потребительским кредитам, но дай нам бог роста рынка на ближайшие годы. Потому что если возникнет даже небольшой кризисный период, мы тут же получим дефолты и будем ломать голову, как реконструировать эти долги. Мы не хотим повторения истории 2008 года, когда банки сказали: государство, это твои просроченные заемщики, если ты не хочешь социальных взрывов, создай агентство по реструктуризации и закрой эти проблемы. Тогда беспрецедентным вливанием в АИЖК удалось ситуацию не выплеснуть на улицы. От имени Госкомстроя обращаюсь к банкам: пожалуйста, адекватно оценивайте платежеспособность заемщиков. Государство устает в пожарном порядке решать одну проблему за другой: тогда у него были ипотечные заемщики, сейчас – обманутые дольщики... Никому это не надо. Тем более, недвижимость не растет в цене так быстро, как в «нулевые» годы, и в случае проблем заемщикам быстро выпутаться из кредита не получится. Поэтому вся надежда на качество ваших кредитных продуктов.
По мнению участников круглого стола, рост массовости ипотеки не обернется кризисом платежной дисциплины. В отличие от получателей потребительских кредитов, заемщики в ипотечной сфере – ответственные люди, к тому же, их финансовая и юридическая грамотность растет: «Обычно у каждого уже есть решения 2 – 5 банков по ипотеке, люди взвешенно выбирают». Тем не менее, жизненные обстоятельства возможны разные, и в этом контексте банкам кажется странной репутация страхования кредитов.
– Я включаю телевизор, там огромными буквами написано что-то в духе: «Вам навязали страховку? Вы что, мы вам поможем, это несправедливо». Реклама какой-то юридической фирмы, – рассказала Елена Попова («Уралсиб»). – У нас нет культуры страхования кредитных рисков. Это считается навязыванием услуги, эти настроения подогревают юристы. Но если вы оформляете ипотеку, разве не логично застраховаться от потери трудоспособности или работы?
По мнению участников дискуссии, угрозу ипотечной системы создают и те банки, которые закрывают глаза на реальные возможности клиента: иногда недобросовестные кредиторы допускают, чтобы платеж по ипотеке достигал почти 100% ежемесячного дохода клиента, хотя в таких случаях должен следовать отказ или снижение суммы кредита.
– Когда клиент обращается в банк, и ему выносят положительное решение, в 80% случаев у клиента начинается эйфория, – считает Николай Григорьев («Открытие»). – Пришел клиент, ему дали на однокомнатную на 100 тыс. больше, чем он рассчитывал. Он думает: а может, тогда взять «двушку»? Одобрили на 200 тыс. больше, – а может, «трешку»? Вопрос «Смогу ли я платить?» уходит на второй план. Банки не могут запретить клиенту брать эти деньги, но нельзя выносить такое решение, при котором клиент будет отдавать больше 50% от дохода. Рано или поздно такой заемщик «сломается».
Виртуальные пути для поколения Y
По мнению Камилы Фазлыевой, завтрашний день ипотеки – это конкуренция «не процентами, а технологиями», создание сервисов, которые позволят максимально упростить процесс оформления ипотеки, сегодня все еще сложный. По ее данным, такие технологии появляются на рынке, но существуют разрывы – между разработчиками этих IT-стартапов и банками, между банками и госорганами в диапазоне от Росреестра до налоговой. По ее мнению, ближе всего к такой модели сегодня приблизился Сбербанк (что не удивительно, потому что только банки-гиганты могут позволить себе собственные технологические платформы, а не поиск готовых продуктов на рынке), но и у него «неделимой цепочки нет, есть люди, стыковочные узлы, которые разные этапы соединяют». Лидером станет тот, кто внедрит такую цепочку, которая позволит – в идеале – оформить ипотеку через приложение в смартфоне.
Она же поделилась соображениями о «поколении Y», людях в возрасте до 30 лет, «у которых нет жажды накопления. Сегодня молодежь хочет переехать в более комфортабельный город, где больше возможностей заработать, больше эмоций. Они мобильны, им выгоднее разные формы аренды, а не ситуация, что вот ты в Уфе оформил ипотеку на 15 лет, захотел переехать в Москву и должен придумывать сложную схему, как из этого выпутаться». С этим некоторые участники дискуссии связывали возможное угасание популярности ипотеки в дальней перспективе: «Возможно, придет время, когда человеку не нужно будет держаться за собственность. Миграция по всему миру дает обогащение культур, люди не будут в таких объемах покупать жилье навсегда: вот, ты взял квартиру в ипотеку и 20 лет в ней живешь, потому что должен. Новое поколение уже не хочет никаких квартир, а хочет мягкий пуфик и планшет. Это не конец ипотеки, а изменение ее объемов и формы. Возможно, в сторону увеличения первоначального взноса, потому что новое поколение более бизнесовое, они крутят деньги».
Впрочем, Евгений Декатов немного «приземлил» этот эйфорический взгляд на новое поколение, напомнив, что «если мы лишим людей собственности, еще неизвестно, куда они пойдут. Появятся такие цифровые люмпены: купил очередной танк в World of Tanks, а за душой ничего нет. Как представитель госорганов напоминаю, что мы нацелены на то, чтобы обеспечить человека своим жильем».