Жители Челябинска стали чаще покупать жилье в ипотеку

В 2014 году жители Челябинска стали чаще покупать жилье в ипотеку. Новостройки эконом-класса по-прежнему пользуются популярностью, однако люди все меньше доверяют «котловану». Возвращается интерес покупателей к хрущевкам и брежневкам.

БН посмотрел, чем запомнится первая половина 2014 года на рынке жилья Челябинска и узнал, чего ждать от второй.

Все дорожает или только вторичка?

Оценки того, как изменились цены на жилье в Челябинске за первое полугодие, у экспертов разнятся. Так, по данным аналитиков «Мира квартир», средняя цена квадратного метра жилья в городе (и на первичном, и на вторичном рынке) с января по июнь выросла на 5,8%, достигнув 44,1 тыс. руб.

Похожие данные у президента регионального отделения Российской гильдии риэлторов «Южный Урал» Валентина Корытного. Так, по словам эксперта, средняя цена «квадрата» эконом-класса на первичном рынке Челябинска составила 43,3 тыс. руб., цены на вторичке оказались на уровне 43 тыс.

Рост цен эти эксперты связывают с геополитической ситуацией, оказавшей внимание на экономику: люди поспешили вложить накопления в жилье.

А вот по данным заместителя руководителя Челябинскстата Ольги Лосевой, за первое полугодие 2014 года средняя цена новостроек в регионе снизилась на 5,5%, составив 38,5 тыс. руб. за кв. м. На вторичном рынке жилье подорожало за полгода на 9,9%, достигнув 34,7 тыс. руб. за кв. м.

По данным официальной статистики, на первичном рынке заметнее всего подешевели квартиры комфорт-класса – на 6,4% (примерно на столько же подорожав на вторичке). Элитные квартиры показали нулевой рост на рынке строящегося жилья, зато на вторичном – подешевели на 11,4%.

Меньше доверия к «котловану»

«Пик продаж у нас был в январе-феврале этого года, когда менялся губернатор, чувствовалась неопределенность, – рассказывает специалист СК “Символ” Татьяна Гринь. – Во втором квартале показатели снижались».

«Заметный спад произошел на рынке жилья с мая по июль, – добавляет директор по маркетингу Группы предприятий “Компаньон” Михаил Истомин. – Связан он был с непонятной политической ситуацией в стране. В августе ситуация уже нормализовалась, уровень продаж приблизился к показателям прошлого года. В сентябре ожидается подъем – в России пока все спокойно. В рынке недвижимости есть определенная сезонность. С января по конец февраля активность снижена. Март и апрель люди обычно “раскачиваются”, а с мая наблюдается активность. Потом она снижается к августу, но с сентября и по декабрь опять возрастает, достигая своего пика. Такая закономерность наблюдается из года в год. Однако в этом году май был менее активным, чем в 2013-м».

Если в 2011-2013 годах челябинцы активно скупали жилье на нулевой стадии строительства, то в первом полугодии 2014 года интерес к долевому участию снизился. Одна из причин – строительство социальной инфраструктуры не успевает за темпами возведения жилых объектов. Так, например, микрорайон Чурилово начал застраиваться в 2005 году, а новая школа появилась только в 2014-м. Микрорайон Парковый застраивается с 2011 года, о строительстве школы там речи пока не идет.

«Темпы строительства жилья резко опережают темпы возведения социальной инфраструктуры. Отставание иногда достигает два-четыре года», – признал министр строительства Челябинской области Виктор Тупикин. По его словам, в ближайшее время будет объявлен конкурс на строительство 41 детсада на территории региона.

Еще один фактор, который негативно сказывается на рынке долевого строительства, – это то, что подавляющее большинство строительных компаний до сих пор не заключили договоры ни с банками, ни со страховщиками, как того требует закон об обязательном страховании ответственности. По данным исполнительного директора Межрегионального союза строителей Юрия Десяткова, ни одна из строительных организаций Челябинска также не вступила в общество взаимного страхования.

«С 1 января введено обязательное страхование ответственности застройщика, которое предполагает, что, если он обанкротился, у дольщиков есть гарантия, что страховая компания возместит им расходы, – рассказывает ведущий специалист по недвижимости СК “Символ” Татьяна Гринь. – Для дольщиков степень риска существенно снижается. Но многие застройщики будут перекладывать расходы по страхованию на плечи покупателей жилья. Например, если квартира стоит 2 млн руб., а дом строится два года, то страховка за год увеличит стоимость жилья на 60 тыс. руб. в год. От себя посоветовала бы потенциальным покупателям внимательно смотреть на репутацию застройщика».

«В последние годы люди стремились приобрести жилье на стадии котлована, то есть участвовать в долевом строительстве при открытии продаж. По мере того как дом достраивался, цены на квартиры в нем постепенно росли. Сейчас они не хотят рисковать и приобретают квартиры преимущественно перед вводом в эксплуатацию», – говорит Михаил Истомин.

Цены на квартиры в новостройках Челябинска, август 2014 года

Источник: данные застройщиков

Хрущевки снова в тренде

Последние несколько лет челябинская вторичка теряла популярность, особенно в сегменте домов старше десяти лет. Жители города предпочитали покупать квартиры в строящихся массивах эконом-класса (микрорайоны Парковый, Чурилово, Академ). Однако в первом полугодии 2014 года часть покупателей вновь обратили внимание на хрущевки и брежневки. По словам риэлторов, семейных челябинцев интересует наличие поблизости с домом развитой инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник и магазинов. Кроме того, цены на брежневки и хрущевки ниже, чем на жилье той же площади в новых домах. Впрочем, старый жилищный фонд на окраине спросом не пользуется.

По словам Михаила Истомина, и в сегменте новостроек, и в сегменте советской вторички покупателей интересуют одно- и двухкомнатные квартиры. «Трехкомнатные у нас продаются чаще всего к моменту сдачи дома, – подтверждает Татьяна Гринь. – Потому что люди продают свое жилье, приобретая новое, то есть расширяются. В целом самые популярные квартиры – однокомнатные площадью 30-40 кв. м, двухкомнатные до 70 “квадратов”, “трешки” до 90 кв. м. Другие идут туговато».

На жилье бизнес-класса сохраняется стабильный спрос. По словам заместителя директора по развитию СК «Легион» Алексея Сахарова, все чаще жилье повышенной комфортности приобретают люди в возрасте от 26 до 40 лет.

Ипотека двигает рынок

Несмотря на тревожные прогнозы, все больше покупателей жилья в Челябинске используют кредитные средства. «Причем, если раньше челябинцы стремились досрочно гасить ипотеку, расплачиваясь с банком за 7-8 лет вместо 15, то теперь они привыкают жить в кредит, – отмечает руководитель АН “Форум” Игорь Чернядьев. – Часто жилье в ипотеку приобретается с целью вложить небольшие сбережения. Так, к примеру, накопив 300 тыс. руб., покупатель приобретает квартиру стоимостью порядка 1,5 млн руб. Ежемесячный платеж банку сравним с ежемесячной платой за аренду квартиры. Похожим образом поступают семейные люди, которые покупают жилье “на будущее” своим несовершеннолетним детям».

«У нас наблюдается рост ипотечных сделок, – подтверждает Татьяна Гринь, – с каждым месяцем количество “ипотечников” становится больше, а тех, кто готов приобретать за наличные, – меньше».

Средняя ставка по ипотеке в России, по данным АИЖК, в первом полугодии составила 12,2%.
Сегодня ВТБ24 в регионе предлагает займы на вторичное жилье по ставке от 12,15% годовых. В Сбербанке готовы выдать кредит от 12,5% годовых. В «Челябинвестбанке» ставка чуть выше – от 13% годовых, в «Челиндбанке» – от 13,5% годовых.

В ближайшие два-три года цены могут падать

У частных инвесторов сегодня нет общего мнения по поводу перспектив рынка. По словам директора компании «IBC-Недвижимость» Станислава Ахмедзянова, часть покупателей считает, что лучше подождать более существенного снижения цен на жилье, другая предпочитает вести более агрессивную политику, опасаясь обесценивания рубля.

Ряд экспертов не исключает повышения стоимости жилья по итогам второго полугодия 2014 года. В следующие несколько лет цены, наоборот, могут незначительно снизиться. Так, директор АН «Паритет» Андрей Ветхов полагает, что этому будут способствовать большие объемы ввода жилья в микрорайонах Академ и Парковый-2.

Кроме того, анонсированы крупные проекты по застройке микрорайона № 50 на Краснопольской площадке, где планируется возвести 130 тыс. кв. м жилья, и Чурилово Lake City на берегу озера Первое, где построят 250 тыс. кв. м. Оба проекта позиционируются как эконом-класс.