Ипотека в Калининградской области практически умерла

Для рынка ипотечного кредитования в Калининградской области прошедший год ознаменовался уверенным ростом объема выданных средств. По сравнению с 2013-м количество оформленных кредитов увеличилось более чем на четверть. Но события декабря эти достижения отодвинули на второй план.

БН выяснил, как отразилось увеличение процентных ставок на рынке недвижимости Калининградской области и как еще может отразиться.

Итоги 2014 года

За 11 месяцев (это самая свежая статистика ЦБ) 2014 года в Калининградской области было выдано 5494 ипотечных кредитов на общую сумму более 9 млрд руб. Оба показателя уже на тот момент превысили и запланированные региональными властями цифры (5300 займов, 7 млрд руб.), и результат 2013 года (+949 кредитов).

Средний уровень процентных ставок в регионе за 11 месяцев составил 12,09%. Увы, это уже история. После резкого повышения ЦБ ключевой ставки до 17% в декабре банки также резко подняли ставки по ипотечным кредитам. «Где-то – 16-17%, а где-то – 20-25%. Мы сегодня разрабатываем меры по контролю за этим явлением», – рассказал и. о. министра строительства Калининградской области Михаил Викторов. Даже после февральского понижения ключевой ставки до 15% некоторые банки не стали сразу же корректировать ставки по ипотеке.

Основную долю рынка ипотечного кредитования в регионе занимают Сбербанк и ВТБ24. Как отмечает начальник отдела по работе с партнерами Калининградского отделения ОАО «Сбербанк России» Ольга Бардунаева, Сбербанком в 2014 году было выдано больше три тысячи жилищных кредитов на общую сумму порядка 4,5 млрд руб. В сравнении с 2013-м этот показатель увеличился в 2,2 раза. Самая массовая категория заемщиков – супружеские пары с возрастом супругов от 30 до 45 лет с доходом семьи около 50 тыс. руб.

ВТБ24 в 2014 году выдал более полтора тысячи ипотечных займов на сумму свыше 2,55 млрд руб. – на 323 займа больше, чем в 2013-м. Сумма выданных кредитов увеличилась в полтора раза с 1,69 млрд руб.

Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области, предлагавший социальную ипотеку, отметился более скромными результатами. Несмотря на наличие различных жилищных программ и пониженные процентные ставки, ФЖСС было выдано за год всего 283 ипотечных кредита на сумму 480 млн руб.

Январь: первые выводы

По данным Михаила Викторова, в январе количество граждан, обратившихся за получением ипотеки в регионе, снизилось примерно на 50% к аналогичному периоду прошлого года. Это вызывает опасения властей, поскольку с доступностью ипотечного кредитования во многом связаны и успехи всего строительного рынка.

«Понять, насколько снизился ипотечный спрос в регионе, можно будет только в марте: активность покупателей обычно возрастает к весне, – считает специалист по недвижимости АН «Риэл Эстейт» Наталья Клепикова. – Мне кажется, жизнь не остановится. Мы в разное время работали с разными процентами, сейчас даже повышенный процент позволяет отдельным категориям граждан брать кредиты. Стабильные банки также продолжают обслуживать клиентов, там я не вижу каких-то сильной отрицательной динамики».

Ольга Бардунаева подтвердила: в январе по сравнению с декабрем ощущался незначительный спад интереса населения к ипотечным продуктам, в банке это связывают с влиянием сезонного фактора и общим повышением стоимости жилья. По данным регионального правительства, в декабре рост цен на жилье составил 5-7%.

Руководитель отдела развития программ кредитования физических лиц «Связь-Банка» Ольга Ланько также считает снижение активности клиентов в первый месяц 2015 года естественным: «Вероятно, это обусловлено не только новыми условиями банков, но и настороженностью клиентов, анализирующих ситуацию».

Предложения банков: дороже и жестче

Разброс процентных ставок по ипотеке в Калининграде на сегодняшний день велик: от 14,5% до 35% годовых. Многие банки вовсе приостановили ипотечные программы, а те, что остались на рынке, сократили число предложений.

Фонд жилищного и социального строительства – оператор АИЖК в Калининградской области – свернул социальные программы со специальными условиями для молодых семей, учителей и ученых. Теперь минимальная ставка, по которой ФЖСС предоставляет кредит, – 15,75%. По словам замдиректора ФЖСС Кирилла Лило, в разработке находится региональная социальная программа, процентная ставка по которой будет ниже. Скорее всего, воспользоваться ей можно будет, только приобретая квартиры в рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи» у застройщиков, которые также в ней участвуют. Пока в Калининградской области не начат прием заявок от граждан на участие в программе.

В Сбербанке можно получить кредит на приобретение готового и строящегося жилья под 14,5% – при условии обязательного страхования жизни и здоровья заемщиков. В противном случае ставка повышается на 1 процентный пункт. Если жилье построено без участия кредитных средств Сбербанка, то ставка повышается на 0,5%. Молодые семьи, где один из супругов младше 35 лет, имеют шанс на скидку в 0,5%, то есть минимальная ставка может быть равна 14%, но лишь при покупке готового жилья. Также в банке продолжают действовать программы для военных: максимальная сумма кредита ограничена 1,9 млн руб. на срок до 15 лет, ставка – 12,5%.

Одним из условий получения минимальной процентной ставки в большинстве банков стало обязательное страхование жизни и здоровья заемщика. Власти также отмечают ужесточение требований банков к ежемесячному доходу граждан, подающих заявку на получение ипотеки. При этом сами банки эту информацию не подтверждают.

Ставки по ипотечным программам банков в Калининградской области, на февраль 2014 года

Прогнозы: чего ждать в 2015 году

По словам генерального директора ГК «Ремжилстрой» Ирины Губко, ипотечные сделки на региональном рынке жилья составляли в 2014 году 50% от всех продаж. «Если не будет ипотеки, то не будет половины покупателей. Строители не закажут материалы, и так пойдет дальше: не будет спроса – не будет рынка», – отмечает эксперт.

Покупатели не ушли с рынка, а выжидают момент, делится наблюдениями частный риэлтор (ИП) Наталья Чертакова: «Если ставки по ипотеке останутся на нынешнем уровне, рынок жилья ждет стагнация. Активность возможна, только если упадут цены на квартиры либо если у банков появится возможность снизить стоимость кредитов. Кроме того, вместе с повышением ставок банки ужесточили требования к заемщикам и объектам недвижимости. С этим я столкнулась уже в декабре, когда часть кредитных организаций стали кредитовать только покупателей менее рискового готового жилья».

«Обстановка сложная, – согласен директор АН «Альфа Риелт» Артур Карбовец. – Ипотека при таких ставках практически умерла. Граждане берут кредиты, при условии что собственных средств от 50% и больше». Эксперт также отмечает более осторожный подход банков к аккредитации застройщиков, особенно если строительство ведется только на кредитные средства.

По мнению большинства опрошенных БН риэлторов, сейчас рынок замер. Чтобы избежать окончательного застоя, региональное правительство совместно с застройщиками и кредитными организациями разрабатывает комплекс мер по стимуляции рынка. Основная задача – максимальное сдерживание цен на жилье. Их рост считается неминуемым из-за повышения стоимости зарубежных строительных материалов от 20 до 70%. По словам Михаила Викторова, правительство активно ищет возможность импортозамещения. Второй фактор – повышение ставок по ипотеке. Будет рассмотрена возможность компенсации части процентной ставки для нуждающихся в жилье.

Тем временем федеральное правительство также пообещало банкам субсидирование ставки по ипотеке. Для граждан ставка составит 13%, речь идет о приобретении жилья только на первичном рынке. В правительстве Калининградской области пока эту информацию не комментируют.