В 2015 году рост в сегменте ипотечных сделок в Краснодаре сохранится
В Краснодаре продолжают расти объемы ввода жилья, и пока рынок с ними справляется, эта тенденция сохранится. Однако эксперты считают, что рынок близок к насыщению. Некоторые уже отмечают признаки профицита, который прогнозировался только на 2016 год.
Рынок жилой недвижимости Краснодара характеризуется низкими ценами, высокой емкостью спроса и девелоперской активностью. На сегодня он один из наиболее развитых во всей России. В 2013 году Краснодар стал лидером ЮФО по вводу жилья (1,3 млн кв. м).
По данным Macon Realty Group, текущий объем строительства составляет почти 4,56 млн кв. м. Это является максимальным значением в истории города. За январь-сентябрь 2014 года в Краснодаре введено 1,36 млн кв. м, что на 46% больше, чем за аналогичный период 2013-го.
Растет и число сделок в сфере жилой недвижимости. По итогам 2013 года оно достигло 26,2 тысячи. С января по август 2014-го было совершено 22,9 тысячи сделок (87% от уровня всего прошлого года).
Мелкие застройщики наступают
За последние восемь лет число строительных компаний, работающих в Краснодаре, увеличилось в пять раз, а объем возводимого ими многоэтажного жилья – почти в четыре раза. Только у четырех игроков («ВКБ-Новостройки», ГК «Европа-Риэлт», ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», СИК «Девелопмент-юг») доля рынка превышает 5%. Это говорит о высоком уровне конкуренции и преобладании мелких компаний.
«Обратная сторона роста числа застройщиков в том, что рынок становится более размытым с точки зрения лидеров и игроков, – считает генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько. – Если в 2010 году на самых крупных девелоперов приходилось по 10-15% рынка, то теперь – не более 10%».
Цены замерли
Сегодня средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Краснодара, по данным Macon, составляет около 42 тыс. руб. Аналитики БН оценивают ее в 44 тыс. руб. Эксперты утверждают, что по сравнению с ценами в крупных российских городах это очень скромные цифры. К примеру, в Ростове-на-Дону «квадрат» жилья в новостройке в среднем стоит 50 тыс. руб., в Екатеринбурге – 52 тыс., а во Владивостоке – 70 тыс.
Как сообщает Илья Володько, в последнее время стоимость квадратного метра в Краснодаре остается практически неизменной, а в эконом-сегменте наблюдается даже снижение. «Динамика цен сдерживается высоким уровнем конкуренции, поэтому роста не наблюдается с 2012 года. Это говорит о том, что есть баланс спроса и предложения. Хотя снижение в эконом-классе указывает на некоторые признаки профицита на рынке жилья», – отмечает эксперт.
По информации Macon, примерно 90 застройщиков города (82% от их общего числа) работает только в сегментах доступного жилья. В эконом-классе большинство компаний продает квартиры по цене от 30 до 40 тыс. руб. за кв. м, в среднем классе – от 35 до 45 тыс., в бизнес-классе – от 50 тыс.
По мнению независимого аналитика Эдуарда Давыденко, после летней рецессии краснодарский рынок жилья снова оживился, поэтому говорить о спаде продаж сейчас нельзя. «Однако мы ощущаем приближающееся перенасыщение рынка, которое ожидали увидеть только в 2016 году. Сегодня количество проектов увеличивается гораздо быстрее, чем число существующих покупателей», – говорит он.
Ипотека в зоне риска?
Объемы жилищного кредитования пока растут, и эта тенденция, по мнению экспертов, может сохраниться в 2015 году. Однако в дальнейшей перспективе развитие ипотеки может оказаться под угрозой. Ставки по ипотечным кредитам растут. По словам Ильи Володько, скорее всего, эта тенденция сохранится и в 2015-м. «Вполне вероятно снижение объемов выдачи ипотеки. Банки будут ужесточать требования к заемщикам. Спрос на ипотеку будет падать, поскольку доходы в реальном выражении не растут уже около двух лет. В 2014-2015 годах из-за высокой инфляции реальные доходы снизятся», – полагает он.
В то же время руководитель Межбанковского ипотечного центра (МИЦ) и брокерского отдела Жилищного центра «КАЯН» Дарья Сидорова, считает, что объем ипотечных сделок останется на высоком уровне. Инфляция будет «съедать» денежные сбережения граждан, поэтому те, у кого есть средства на первоначальный взнос, будут вкладывать их в покупку недвижимости, полагает она.
При оформлении ипотеки банки сейчас страхуют недвижимость, жизнь клиента, титул. Сумма страховки для клиентов МИЦ составляет 0,5-0,7% от суммы кредита, в разных банках страховая премия может доходить и до 2%. Возможно, из-за этих – теперь обязательных – условий будет небольшой спад сделок, и объемы выдачи ипотеки немного сократятся, но в целом по итогам 2015-го показатели будут на уровне текущего года, прогнозирует Дарья Сидорова. Если же заемщик не сможет выплачивать кредит, у него будет возможность взять в банке отсрочку. В крайнем случае, можно продать объект по более высокой цене, погасив таким образом кредит.
В крупных банках процентные ставки по ипотеке составляют 12-15%, хотя можно найти программы со ставками от 10,5%. «При росте цен, зарплат и инфляции платеж по ипотеке останется прежним, и, соответственно, сокращаются расходы на оплату кредита», – считает Дарья Сидорова.
Эдуард Давыденко полагает, что в 2015 году рост в сегменте ипотечных сделок сохранится. Однако настораживают заявления правительства по поводу отмены материнского капитала (пока его выдачу продлили до 2017 года). «В будущем, если маткапитал отменят, это приведет к замедлению развития ипотечного рынка, ведь сейчас большая часть сделок идет именно за счет него», – говорит он.
Взгляд в будущее
Судя по прогнозам экспертов, некоторое время рынок по-прежнему будет развиваться интенсивно. Однако 2015 год станет показательным для оценки его перспектив.
Позитивным фактором, по мнению Ильи Володько, можно считать то, что по итогам этого года число сделок будет выше, чем в прошлом году. «Основа рынка недвижимости – наличие у граждан денег. Если бы их не было, мы не видели бы прироста спроса. Однако нужно понимать: он происходил за счет большой доли ипотеки и миграции из других регионов. «Живых» денег становится меньше. Это показывает нам первичный рынок, где около 65% сделок совершается с помощью ипотеки и рассрочки», – говорит эксперт.
По его мнению, миграция для Краснодара также является серьезным двигателем рынка. В некоторых проектах доля квартир, купленных иногородними, достигала 45%. В 2014 году число переселенцев (особенно жителей Украины и Ставропольского края) продолжает расти. Этот фактор стабилизирует рынок. В 2015-м миграционный поток сохранится на высоком уровне, однако доходы населения упадут, считает Илья Володько.
Он допускает два варианта развития событий – оптимистичный и пессимистичный. Согласно первому, спрос останется на том же уровне, что и сейчас, а предложение, и так большое, некоторое время будет расти по инерции. «Мы будем иметь некоторый профицит на рынке жилья. Цены, скорее всего, падать не будут, потому что ниже падать некуда. Возможен и пессимистический вариант, согласно которому число сделок по итогам 2015 года снизится на 10-15%. Предложение будет высоким и может еще вырасти, что приведет к затовариванию рынка. Тогда нас ждут более серьезные потрясения, и средняя цена по рынку может упасть ниже 40 тыс. руб.», – считает эксперт.
Эдуард Давыденко отмечает, что застройщики по-прежнему открывают новые проекты и скупают земли. Они рассчитывают на строительство за счет привлеченных денег. Банки, в свою очередь, повышают проценты (и будут повышать, пока инфляция растет). Но застройщиков это не пугает, поскольку при грамотной работе можно обеспечить окупаемость строительства. Однако это не будет длиться вечно. «В перспективе мы увидим снижение маржинальности и перенасыщение рынка. Когда это произойдет, возможна его сегментация: кто-то из застройщиков уйдет в другую отрасль, кто-то сменит формат, кто-то перейдет в бюджетное строительство, то есть в эконом-класс. Однако делать долгосрочные прогнозы сегодня рискованно, ведь рынок нестабилен», – говорит он.
По словам генерального директора «Южного инновационно-консалтингового центра» Владислава Варшавского, в Краснодаре уже существует переизбыток вводимого жилья с точки зрения платежеспособного спроса. «Сейчас рынок держится на профессионалах, которые умеют продавать, но этот период закончится достаточно быстро. Застройщики же столкнутся с дефицитом банковского финансирования, придется строить на свои средства либо не строить вообще. Период спада может быть преодолен в течение трех лет», – прогнозирует он.