В Ленобласти пока не отмечают критичного снижения ипотечных сделок

Тотальное повышение ставки по ипотечным кредитам, ужесточение требований по кредитованию бизнеса, изменение экономической ситуации приведет к падению рынка недвижимости в 2015 году, говорят эксперты. Однако девелоперы уверены, что правильный подход – оптимизация затрат, гибкая ценовая политика и помощь властей – позволят если не увеличить темпы строительства и рост продаж, то по крайней мере не откатиться назад. О том, кто и как может поддержать рынок, говорили на конференции «Девелопмент в Ленинградской области: курс на переходный период»

По итогам 2014 года в Ленинградской области введено 1,603 млн кв. м жилья, что на 20% больше, чем в прошлом (показатель 2013 года составил 1,29 млн кв. м). В нынешнем году объем сдаваемого жилья сократится. Тем не менее, по мнению генерального директора компании «Ленстройтрест» Александра Лелина, нижний предел сдачи и продажи жилья – 1,5 млн кв. м в год, и в текущем году показатели будут на этом же уровне. «Недвижимость – долгоиграющий актив, он сохраняет свою ценность на протяжении десятков лет», – убежден генеральный директор компании «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев. Кроме того, считает эксперт, именно у новостроек в Ленинградской области есть несомненный плюс: «В 2014 году на развитие рынка недвижимости Ленобласти повлияло стремительное увеличение объема предложения, а также трансформация восприятия покупателем – Петербург и прилегающие районы Ленинградской области теперь видятся как единое целое».

Заморозит ли кризис проекты

Показатели 2015 года будут явно хуже. Но как избежать замораживания проектов и пополнения рядов пострадавших дольщиков? Александр Лелин считает, что необходимо в первую очередь заставить застройщика достроить то, что уже выведено в продажу. Новые проекты, по мнению эксперта, необходимо планировать чрезвычайно аккуратно и при условии гарантированного финансирования. Арсений Васильев поделился также своим видением тех текущих проблем, в решении которых участие органов госвласти было бы уместно и полезно. По его мнению, традиционно больное место – подключение к инженерной инфраструктуре, работа с монополистами. «В сложившейся ситуации существенно выросли риски неисполнения договоров, направленных на подключение к инженерным мощностям, заключенных и оплаченных, затягивание сроков на всех этапах и, как следствие, затягивание сроков ввода объектов, – отметил эксперт. – Необходимы координация и ускорение работы организаций, отвечающих за инженерную инфраструктуру, обеспечение соблюдения условий контрактов, сокращение сроков бумажной работы». По его мнению, на данный момент открытым остается вопрос и с выделением коридоров для транспортной и инженерной инфраструктур. После подготовки и утверждения генерального плана и проекта межевания территорий зачастую на последних этапах могут появиться новые идеи. «Внесение изменений в градостроительный план – процедура достаточно тяжелая, особенно если строительство уже началось, – заявил Арсений Васильев. – Однако нет ни одного ответственного девелопера, который бы отказался посильно участвовать в решении проблемы транспортного обеспечения на территории собственного строительства. Но для этого со стороны властей необходим шаг навстречу в моментах документарного оформления. Процедура диалога, координации совместных действий, безусловно, важна, и важна выработка механизма этого диалога, по которому можно будет всем вместе успешно работать».

Правительство области в свою очередь обещает сотрудничество и содействие девелоперам. «Я продолжаю выполнять те задачи, которые были поставлены. Соответственно, курс по отношению к застройщикам меняться не будет, – говорит вице-губернатор Ленинградской области Михаил Москвин. – Мы обязательства, взятые на себя, будем исполнять, конечно, при условии встречного исполнения всех обязательств. Первостепенная задача на сегодня – систематизирование работы Комитета по строительству и Комитета по дорожному хозяйству, для того чтобы бюджетные инвестиции, заложенные в развитие региона, использовались эффективно и в должном качестве». Не так давно Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области получил порядка 15 новых полномочий. «Мы не стали забирать все полномочия в области градостроительной деятельности и взяли только утверждение, то есть финальную стадию, чтобы проконтролировать качество документов, – комментирует заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Владимир Демин. – Правительство будет утверждать схему территориального планирования, генеральные планы, а комитет – правила землепользования и застройки, документы по планировке территории».

Ипотечная зависимость

Ожидания и прогнозы специалистов по вопросу дальнейшего развития рынка жилой недвижимости Ленинградской области теснейшим образом связаны со стабилизацией ставки по ипотеке. По мнению Александра Лелина, только после этого рынок оживет, и люди вновь вернутся к приобретению квартир. Сейчас же покупателям предоставляют альтернативу в виде различных вариантов рассрочки. Кроме того, Александр Лелин считает возможным и возвращение бартерных схем, когда с подрядчиками будут расплачиваться квартирами, но надеется, что доля таких сделок будет минимальной.

Девелоперы же пока не отмечают критичного снижения ипотечных сделок. «Ставки на сегодня выросли до 14,5-22%. В первые два месяца 2015 года мы продали 20-30% квартир (в зависимости от города) с ипотекой. Падение в среднем на 10%, что ниже ожиданий. Думали, падение будет больше. При этом количество банков-партнеров не сократилось, но ставки выросли в некоторых банках даже по уже одобренным заявкам, а количество отказов увеличилось», – рассказывает исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников. Руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев отмечает, что количество сделок с ипотекой резко снизилось в январе до 10-15% от общего количества: «Для сравнения, в прошлом году количество доходило до 40%. Однако в феврале ситуация стала выправляться, и количество увеличилось до 20-25%. В связи со снижением некоторыми нашими ключевыми партнерами процентных ставок мы ожидаем дальнейший рост до 30-35% в течение марта-апреля. Многие банки-партнеры в ситуации неопределенности то закрывали, то снова открывали ипотечное кредитование в конце декабря, начале января, но сейчас ситуация вступила в более спокойную стадию, и все наши банки-партнеры продолжают работать в штатном режиме, и ставка 15,5-17% воспринимается как совершенно нормальная».

«Объем ипотечного кредитования в 2014 году вырос примерно на 30%, в банке «ВТБ24» показатель роста достиг 44%. Сейчас банки рассчитывают на поддержку ипотечного кредитования, потому что это не просто банковский бизнес, это социально значимый и экономически важный вопрос. От ипотеки зависит строительство и другие отрасли, – говорит начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова. – Для того чтобы ипотечное кредитование дальше существовало, нужно субсидирование процентной ставки государством и рефинансирование ипотечных кредитов по сниженным ставкам в залог ипотечных ценных бумаг».

Государственный стимул

В соответствии с пессимистичными прогнозами, в этом году рынок ипотеки ждет значительное падение спроса на кредиты и жилье в целом; заморозка строящегося и отсутствие нового строительства. Впрочем, есть надежда и на улучшение ситуации: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) может получить до 200 млрд на поддержку и расширение стимулирования кредитования строительства жилья экономкласса. Как говорят в АИЖК, средства пойдут и для субсидирования процентной ставки по ипотеке. Сейчас агентство разрабатывает ряд антикризисных мер по поддержке рынка ипотеки. А премьер-министр уже дал поручение представить проект постановления Правительства РФ о внесении изменений в федеральную целевую программу «Жилище» на 2011-2015 годы – о предоставлении 9 млрд рублей на субсидирование процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам и займам, выдаваемым в 2015 году на приобретение жилых помещений на первичном рынке.

Тем не менее, по мнению экспертов, массово вернуть дешевую ипотеку будет сложно. «Внешнее финансирование закрыто, а внутреннее – слишком дорогое. Под нынешний процент будут брать только для того, чтобы срастить какую-то сделку с участием вторички и быстро закрыть кредит. Количество потенциальных заемщиков на рынке, способных обслуживать типовой кредит 1-2 млн по такой ставке, также сократится в несколько раз», – считает директор УК Docklands Екатерина Запорожченко. «Поддержка рынка ипотечного кредитования со стороны государства может выражаться либо в субсидировании процентных ставок, либо в снижении суммы кредита за счет субсидии. Данные меры однозначно простимулируют рынок. Однако степень влияния будет зависеть от масштабов поддержки. Если субсидирование затронет все ипотечные программы, а не только социальную ипотеку, такие меры приведут к росту спроса на покупку жилой недвижимости», – говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

Несмотря на то что пока девелоперы не наблюдают критического снижения доли ипотечных сделок, практически все рассматривают или пересматривают альтернативу ипотеки – рассрочку. При кажущейся обывателю похожести инструментов – это совершенно разные подходы, говорят девелоперы. «Условия по рассрочке максимально выгодны для тех, кто готов сразу внести достаточно существенную сумму – от 50% стоимости недвижимости. В этом случае рассрочка будет беспроцентной до окончания строительства дома. По некоторым объектам компании «Строительный трест» рассрочка предоставляется до конца 2016 года – практически на два года», – рассказывает заместитель директора по продажам компании Валерий Елисеев. «Рассрочка, если сравнивать с ипотекой, предоставляется на более короткий срок до завершения строительства дома. Сейчас по ряду объектов наши условия выгодней, чем у банков. У нас действуют три основные программы – беспроцентная рассрочка до пяти лет с первым взносом 30%, по остальным – до трех лет и схема: 50% сейчас и 50 через год. Главное преимущество рассрочки – простота ее оформления. Не нужно собирать документы, дожидаться одобрения заявки, подписывать кредитный договор, согласовывать и оплачивать страховки. В нынешних условиях, когда непонятно, как меняется экономическая ситуация, рассрочка получается выгодней», – рассказал руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

Специалисты убеждены, что уже в марте доля покупок в рассрочку достигнет 15-20% от общего объема продаж, при 10% в прошлом году и начале этого года. Но при нестабильной валюте рассрочка становится привлекательной для покупателя и затратной для продавца. Тем не менее, это может стать единственным инструментом, стимулирующим продажи. «Для застройщика рассрочка – единственная альтернатива исчезнувшей с рынка ипотеки. Конечно, это не тот мощный инструмент поддержания спроса, каким была ипотека, но, образно говоря, это нечто вроде временного протеза, без которого рынок может совсем встать», – говорит генеральный директор СК «С.Э.Р.» Павел Белоусов.