Квартиры в Москве и Подмосковье в июне-июле 2021 года: ипотека поддерживает спрос, но ликвидных лотов не хватает
Благодаря дешевой ипотеке и нехватке ликвидного предложения покупательская активность на вторичном рынке остается высокой, а цены продолжают расти. Однако в обозримом будущем ситуация может измениться. Центробанк продолжает закручивать гайки: уже в июле ключевая ставка может вырасти до 6,5%, что неизбежно отразится на стоимости ипотеки, которая является не просто основным, а практически единственным драйвером спроса.
Спрос
В июне Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 14 375 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По словам Игоря Майданова, руководителя управления Росреестра по Москве, это абсолютный максимум июня за все время статистических наблюдений. Впрочем, динамика спроса не свидетельствует об ажиотаже. По сравнению с маем покупательская активность на вторичном рынке увеличилась на 9,9%, а относительно июня 2020 г. - на 65,4%. Так как май – традиционно провальный в плане спроса месяц из-за длинных праздников, к которым в этом году добавились незапланированные «нерабочие дни», а часть июня прошлого года еще прошла в карантине, такой рост вряд ли можно назвать выдающимся.
Судя по статистике риелторских агентств, спрос в основном сосредоточен в пределах «старой» Москвы. Например, «Инком» в июне собрал с покупателей вторичного жилья на 30% больше авансов, чем в том же месяце 2020-го, «когда рынок только начал восстанавливаться после окончания периода всеобщей самоизоляции», а по отношению к маю актуальный спрос вырос на 7% – «это незначительное повышение с учетом того, что май нельзя было назвать прибыльным из-за долгих праздников», говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».
В компании «Миэль» уровень потенциального спроса (число звонков от потенциальных покупателей) увеличился на 13% в годовом выражении, а реального (количество сделок) – почти в два раза. В целом показатели спроса соответствуют июню 2019 г., отмечает Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль».
Спрос на жилье по-прежнему поддерживает ипотека, стоимость которой растет в связи с ужесточением монетарной политики ЦБ, но все еще остается достаточно комфортной для покупателей. Средневзвешенная ипотечная ставка по топ-15 банкам, по информации «Дом.рф», к концу июня составила 8,44% годовых. По данным «Миэль», в июне в ипотеку было куплено 52% вторичных квартир в московском регионе.
В принципе, рынок в июне мог быть и активнее, полагает Сергей Шлома. Помешал рост заболеваемости коронавирусом и жара, из-за которой многие потенциальные покупатели уехали загород – из-за этих двух факторов компания недосчиталась 20% авансов, по оценке Шломы. «Еще около 5% потенциальных покупателей передумали выходить на сделку, считая, что приобретать квартиру сейчас невыгодно. Большинство игроков рынка недвижимости уже осознали, что цены на жилье не вырастут так же сильно, как в прошлом году. Поэтому в первую очередь те люди, которые планировали купить квартиру ради вложения средств, порой откладывают этот шаг. Кроме того, повышение ставок по ипотеке в некоторых банках также повлияло на решение потребителей повременить со сделкой», - резюмирует эксперт.
За МКАД – в Новой Москве и Подмосковье – местные риелторы практически не увидели роста спроса по сравнению с маем. «Да, активность со стороны покупателей сохранилась, но начавшийся период отпусков, сдача ОГЭ и ЕГЭ детьми, выпускные вечера заставили многих потенциальных покупателей отложить сделки, - рассказывает Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком». - Поэтому по числу сделок, например, в сегменте трехкомнатных квартир спрос по сравнению с маем в июне даже снизился на 3-5%, в сегменте двухкомнатных остался на майском уровне, а в сегменте однокомнатных вырос всего на 2%. Примерно такая же ситуация в июне была и с числом авансов, внесенных покупателями».
В Подмосковье спрос на «вторичку» в июне тоже почти не отличался от майского. «Если в каких-то муниципалитетах и наблюдался рост, то лишь пределах 1-3%, то есть совсем незначительный, а где-то и вовсе спрос снизился, пусть и на символичные 0,5-1%», - комментирует ситуацию на рынке Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, генеральный директор АН «Удачный выбор».
Невысокую покупательскую активность она объясняет продолжающимся ростом цен на жилье: «Казалось, что ценники на квартиры перестали расти, однако через месяц стоимость лотов вновь заметно увеличивается, поэтому в такой ситуации положение со спросом и предложением на рынке «вторички» остается ровным, без каких-либо всплесков».
При этом в годовом разрезе, относительно июня 2020 г., спрос по понятным причинам (пандемия коронавируса, режим самоизоляциии и т.д.) вырос серьезно – минимум на 55-60%.
В июле положение дел на подмосковном рынке не изменилось: и по количеству сделок, и по количеству авансов спрос на вторичные квартиры остается на уровне предыдущих месяцев. По мнению Власовой, покупатели могут активизироваться только в случае заметного роста объема предложения и, как минимум, при условии стабилизации цен.
А вот в Новой Москве в первой половине июля спрос вырос, и существенно: по словам Анастасии Ковалевой, число авансов от покупателей увеличилось вдвое. Она считает, что это следствие пополнения рынка ликвидными объектами в предыдущем месяце, а также возвращения покупателей, которые по каким-то причинам не смогли заняться квартирным вопросом в июне.
Но надолго ли хватит этих вернувшихся покупателей – вопрос открытый. В июле Центробанк намеревается в очередной раз повысить ключевую ставку, а значит, рынок ждет новый раунд подорожания ипотеки, которая является основным драйвером спроса на жилье – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU».
Предложение
Вторичный рынок «старой» Москвы остается дефицитным – согласно подсчетам «Инкома», в месячном разрезе число квартир в экспозиции увеличилось лишь на 0,7%, а в годовом – на 0,8%. При этом, по наблюдениям «Миэль», предложение растет только в Восточном, Северо-Западном и Южном административных округах. В других локациях пока лишь замедлились темпы сокращения объектов, отмечает Екатерина Бережнова.
По словам Сергей Шломы, спрос и предложение сейчас формально находятся в равновесии, но количество наиболее ликвидных лотов – качественных и адекватно оцененных квартир – по-прежнему ограничено.
Для Новой Москвы июнь в плане предложения стал позитивным месяцем: число квартир на рынке по сравнению с маем выросло на 8%, а относительно июня 2020 г. - не менее, чем на 60%.
«Основная причина роста объема предложения, на мой взгляд, в том, что многие продавцы ожидали дальнейшего роста цен, а этого не произошло, - говорит Анастасия Ковалева. - Да, цены на «вторичку» выросли, но скорее символически. Рубль в июне укрепился по отношению к доллару, а завершающаяся на прежних условиях льготная ипотека на первичном рынке только добавила пессимизма собственникам. В итоге на рынок начали выходить те из них, кто рассчитывал продать свою недвижимость максимально дорого, так как ожидать было уже нечего. В результате появились интересные объекты. Некоторые, правда, все еще с завышенными ценниками, но те, кто хотел выйти на сделку оперативно, быстро сориентировались и снизили цену».
В Подмосковье предложение серьезно сократилось в начале весны, что, по словам Ольги Власовой, привело к катастрофическому дефициту ликвидных объектов. В мае объем экспозиции несколько увеличился и по итогам июня остался на майском уровне, но ликвидных лотов все равно недостаточно. «Наверное, по-другому и быть не могло, так как квартиры, вышедшие на рынок весной, сейчас по-прежнему на нем присутствуют, только поднявшись в цене на 10-15%. При таком положение дел не удивительно, что у значительной части продавцов все еще присутствует уверенность в том, что они продадут свою квартиру дорого. И пока рост цен хотя бы не стабилизируется, надеяться на увеличение объема предложения подмосковным риелторам не приходится», - уверена Власова.
Цены
На фоне дефицита предложения и все еще дешевой ипотеки продолжается рост цен на вторичное жилье. По данным аналитического центра www.irn.ru, квартиры в «старой» Москве за июнь подорожали на 2,7% до 227 370 руб. за кв. м в среднем, в Новой – на 1,6% до 181 500 за «квадрат», а в Подмосковье – на 3,4% до 122 800 руб.
Примечательно, что весь прошлый год и в начале текущего темпы роста цен на жилье в Новой Москве были выше, чем в «старой». Однако в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а за май-июнь «старая» Москва не только полностью компенсировала отставание начала года, но и сумела выйти вперед по итогам полугодия. В Новой Москве, слишком быстро дорожавшей в предыдущие годы, цены уперлись в потолок: средняя стоимость метра на присоединенных территориях уже превышает таковую в некоторых внутримкадных районах.
Что касается Подмосковья, то оно вышло в лидеры по темпам роста цен в основном за счет низкой стартовой базы – на фоне прошлогоднего ажиотажа в Москве практически исчезли более-менее недорогие предложения, как следствие, область оттянула на себя существенную часть спроса. (См. «Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 1-го полугодия 2021 года».).