Ипотека в Новосибирске: тренды, факты и перспективы

После взрывного роста прошлого года ипотека в Новосибирске начала стагнировать на фоне роста ставок и цены на жилье. РБК Новосибирск изучил тенденции и перспективы рынка.

По данным Центробанка, за первый квартал этого года банки выдали жителям Новосибирской области 7053 ипотечных кредита на общую сумму 14,1 млрд рублей. Это на 13% больше по объему кредитования и на 1% — по количеству кредитов, чем в первом квартале 2018 года.

По данным аналитиков Центробанка и Объединенного кредитного бюро, средний чек по ипотеке за год вырос. Сейчас средний ипотечный кредит составляет почти 2,1 млн. руб. По данным Сибирского ГУ Центробанка за первый квартал средневзвешенная процентная ставка увеличилась на 0,54% и составила в первом квартале 10,01%.

«Три года подряд ставки по ипотеке снижались. Жители региона рефинансировали свои жилищные кредиты на более выгодных условиях. Это снижало средний размер ипотечного кредита, поскольку часть кредита к моменту рефинансирования заемщик уже погасил, — пояснил начальник Сибирского ГУ Банка России Николай Морев. — В этом году ставки по ипотечным жилищным кредитам выросли, что сделало процесс рефинансирования менее выгодным. В результате по итогам первого квартала этого года средний размер ипотечного кредита вырос до 2 млн рублей. Это на 11% больше, чем в январе-марте 2018 года».

«Рост среднего чека по ипотеке объясняется изменением цен на недвижимость. В течение года она медленно росла. Кроме того, в 2018 году на рынке установились рекордно низкие ставки по ипотеке. Поэтому некоторые клиенты рассматривали и пользовались возможностью купить небольшую квартиру для инвестиционных целей. Но с коррекцией ипотечной ставки среди покупателей осталось больше тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия», — объясняет Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка.

Что покупают

«В начале 2019 года по-прежнему лидирует вторичная недвижимость: на готовые квартиры приходится 70% всех выдач, остальные 30% — выдачи по ДДУ, — рассказывает директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Станислав Тишуров. Этот тренд сформировался еще в прошлом году, когда ставки по ипотечным кредитам на готовые и строящиеся квартиры постепенно выровнялись, что сделало вторичное жилье более доступным. Ценовая стабильность и возможность заехать и жить в готовую квартиру сразу после сделки делают «вторичку» еще более привлекательным вариантом».

По словам руководителя пресс-службы N1.RU Анастасии Гриневой, самое популярное жилье у покупателей — это средний ценовой сегмент, удобное местоположение и развитая инфраструктура: «В последние пару лет покупательский спрос сместился на семейные квартиры, а именно — на «двушки» и «трешки».

По данным аналитиков «Авито Недвижимость», в Новосибирске квадратный метр на вторичном рынке за год подорожал на 12,37% и в апреле 2019 года стоил в среднем 71 465 рублей. По темпам роста цен город стал третьим среди российских городов-миллионеров. На первичном рынке Новосибирска ценники также растут: в среднем за год квадратный метр в новостройках города подорожал на 5,18% и достиг 62 093 рублей. За год разница между ценами в двух сегментах рынка увеличилась. В апреле 2018 года вторичная недвижимость была дороже первичной на 7,7%, или на 4 563 рубля за квадратный метр. Спустя год превышение уже составило 15,1%, то есть 9 372 рубля.

«Высокий спрос на более доступную по стоимости жилплощадь в новостройках вынуждает некоторых потенциальных покупателей, обратиться за поиском подходящих вариантов к вторичному рынку. Последний отвечает ростом цен — таким образом, в Новосибирске и России в целом сохраняется традиционное «подтягивание» вторичного рынка вслед за первичным», — пояснили в пресс-службе «Авито Недвижимость».

При этом эксперты предрекают рынку недвижимости перспективы дальнейшего ощутимого роста цены: в связи с переходом на проектное финансирование новостройки в ближайшие годы могут подорожать на четверть. За ними «подтянется» и вторичное жилье.

«На мой взгляд через полгода мы увидим совершенно другой рынок ипотеки, — комментирует старший вице-президент, управляющий филиалом «Сибирский» банка «ФК Открытие» Ирина Демчук. — Он будет перераспределяться в сторону вторичного жилья. Строительство первичного жилья будет снижаться. При этом многие застройщики уже построили жилье и будут предлагает его к реализации как вторичку. В этом направлении мы анализируем рынок. Считаю, что в ближайшее время более быстрыми темпами на рынке будет расти ипотека на вторичное жилье. В нашем портфеле сегодня эти кредиты 68%»

В рейтинге российских регионов по доступности ипотеки, составленном РИА Рейтинг в начале года, Новосибирская область заняла 44 позицию. Если в прошлом году ипотечный кредит могли себе позволить 20,7% семей, за год их число выросло почти на 8% и составило 28,5%.

Упадет ли ставка

Президент России Владимир Путин в послании Федеральному собранию в начале года сделал ряд заявлений, связанных с ипотекой. В частности, он поручил правительству и ЦБ постепенно двигаться в сторону снижения ставок по ипотеке сначала до 9%, а затем и до 8% и ниже, установить льготную ставку по ипотеке для семей с детьми на весь срок кредита, ввести ипотечные каникулы, а также компенсировать из бюджета семьям, где родился третий и последующий ребенок, 450 тысяч рублей по ипотечному кредиту.

Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка предположила, что спрос на ипотечные кредиты во втором полугодии сохранится. «Обновленная программа ипотеки с господдержкой для семей с двумя детьми и больше даст новый приток рефинансирования», — предполагает эксперт. Ярыгова отмечает еще один интересный момент: «Когда ставки идут вниз, многие люди откладывают покупку, ожидая самого привлекательного предложения. После коррекции ключевой ставки и изменения тренда клиенты начинают обращаться за ипотекой активнее».

«Доля ипотеки в сделках на рынке вторичного и первичного жилья растет год от года и продолжит расти, — соглашается Ирина Рогозина, директор по рекламе агентства недвижимости «Жилфонд». — Эта тенденция сохранится и дальше. Люди перестали бояться брать жилищный кредит. Уменьшения объемов выдачи ипотеки во втором полугодии ожидать не стоит».

По мнению аналитиков Райффайзенбанка, умеренное снижение ключевой ставки возможно в третьем квартале. «Мы, как и все банки, зависим от ключевой ставки. Если она будет снижаться, то, мы будем следовать за ней», — пояснила Ярыгова.

В «Открытии» от рынка ждут стагнации и небольшого снижения темпов выдачи на 5-7% от показателей прошлого года. Аналитики банка прогнозируют небольшой рост ставок на 0,5-1% в первой половине года, во второй — их стабилизацию или небольшое снижение.

«Сегодня нет долгосрочных финансовых ресурсов, которые позволили бы снизить ставку до 6% годовых, — рассуждает Ирина Демчук. — Плюс общая закредитованность населения высока. Рынок есть, но в большей степени рост возможен за счет рефинансирования кредитов. Как частный клиент, так и юрлица ищут более дешевые ставки, более эффективные продукты и условия».

Проблема стартового капитала

По наблюдениям специалистов «Жилфонда», меняется поведение заемщиков: «Банковские бренды уже не работают — люди идут за ипотечным кредитом туда, где предлагаются самые выгодные условия конкретно в их ситуации, — говорит Рогозина. — На выбор ипотечной программы влияет ставка и объем кредита, который могут получить. Важным моментом является опция «без первоначального взноса».

Ирина Демчук из банка «Открытие» говорит о том, что одним из трендов года станет рост среднего размера первоначального взноса с 15% до 20%. «Банк России повысил в прошлом году для банков коэффициенты риска по кредитам с небольшим первоначальным взносом, с 2019 года коэффициент увеличится еще больше, — поясняет эксперт. — К тому же, банки рассматривают наличие необходимого первоначального взноса как один из показателей того, что клиент умеет обращаться со своими финансами в состоянии накопить без помощи банка определенную сумму в качестве первоначального взноса по ипотеке».