Ипотека заняла выжидательную позицию
В первом полугодии 2022 года рынок ипотечного кредитования в Пермском крае упал более чем на 40%. Причиной стало резкое повышение ключевой ставки ЦБ в конце февраля, а также общая экономическая нестабильность. Летом спрос на ипотеку начал постепенно оживать, однако, по мнению экспертов, его полного восстановления в ближайшее время ожидать не стоит, так как потенциальным покупателям недвижимости необходимо привыкнуть к новым реалиям.
Взлеты и падения ставки
В общем объеме ИЖК кредитов на покупку квартир в новостройках (под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, ДУДС) выдано на сумму около 12 млрд руб., что на 12% меньше, чем в январе — июне 2021 года. Количество выданных кредитов сократилось на 22% — до 3,6 тыс. договоров. Сумма задолженности выросла на 14% — до 43,3 млрд руб. Объем просроченной задолженности по таким договорам снизился на 31%, составив 0,3% в общей сумме задолженности по ИЖК под залог прав требования по ДУДС. Средневзвешенный срок кредитования — 285,3 месяца, что на 39,9 месяца больше, чем годом ранее.
«Динамика ипотечного рынка определяется как изменением общих экономических условий в стране, так и развитием рынка жилья и жилищного строительства в регионе,— объясняет управляющий отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков.— В частности, увеличение среднего размера кредита, а также увеличение средневзвешенного срока кредитования отражает рост цен на рынке жилья, в том числе в первичном сегменте».
Коммерческие банки фиксировали неравномерный спрос на ипотеку в регионе. В ВТБ сообщают, что в марте он был повышенным, так как многие клиенты после резкого роста ключевой ставки ЦБ до 20% в конце февраля спешили заключить сделки на ранее одобренных условиях или воспользоваться льготными предложениями. Клиенты ВТБ в Пермском крае в марте оформили около 550 ипотечных кредитов на 1,5 млрд руб., что аналогично значениям за март 2021 года и пока остается максимальным показателем за один месяц в 2022 году. В целом в первом квартале 2022 года ВТБ выдал в Прикамье около 1,5 тыс. жилищных кредитов на 4 млрд руб., что на 17% превысило результат за январь — март прошлого года.
В Сбере говорят, что если сравнивать первую неделю февраля и первую неделю марта, то количество принятых заявок не изменилось. Объем выданных банком кредитов в I квартале 2022 превысил объем аналогичного периода прошлого года на 27%. Общий рост количества заявок к году составил 8%.
В региональном подразделении банка «Открытие» сообщают, что после повышения ключевой ставки до 20% ипотечное кредитование фактически замерло именно из-за того, что ипотечные ставки без льготных программ и субсидий были слишком высоки. В марте 2022 года сумма сделок по ипотеке, которые провело отделение, почти на 50% уменьшилась в сравнении с мартом 2021 года. Всего в I квартале 2022 года подразделение реализовало 170 сделок на сумму почти 450 млн руб., что в 1,5 раза меньше аналогичных показателей прошлого года.
Затем на рынке ипотечного кредитования произошло затишье, однако с середины апреля ключевая ставка начала снижаться и на сегодняшний день составляет 8% годовых. На фоне этого банки корректировали условия по ипотеке, и число сделок постепенно увеличивалось. Новая волна ощутимого роста спроса на ИЖК была зафиксирована в июне. По данным пермского отделения ЦБ, относительно мая было отмечено двукратное увеличение как числа заключенных договоров ипотеки, так и объема выданных кредитов. При этом объем срочной задолженности перешел к росту, увеличившись за месяц на 425 млн руб. О двукратном росте количества сделок и объемов выданных кредитов в июне по сравнению с маем сообщают и в Сбербанке. Клиенты ВТБ в Пермском крае в июне оформили более 220 жилищных кредитов на 718 млн руб., что в 2,5 раза превысило результат мая. В ВТБ ожидают, что в июле рост продолжился — предварительные итоги месяца показывают, что продажи ипотеки в июле превышают июньские более чем на 25%.
Однако в целом за полгода показатели отдельных банков, как и общая статистика ЦБ, демонстрируют отрицательную динамику. В «Открытии» жители Пермского края за шесть месяцев 2022 года оформили около 1 тыс. ипотечных кредитов на сумму примерно 2 млрд руб., это на 50% меньше показателей 2021 года. В ВТБ за это время пермяки взяли около 1,9 тыс. ИЖК на сумму 5,3 млрд руб., и пока, по данным банка, уровень спроса не восстановился до рекордных показателей 2021 года.
Господдержка кредитоспособности
В настоящее время действует несколько госпрограмм, которые позволяют приобрести жилье в кредит под низкий процент: льготная ипотека на новостройки под 7% годовых, семейная ипотека для семей с детьми по ставке до 6% годовых, сельская ипотека для покупки жилья в сельской местности под 3% годовых. Кроме того, господдержку могут получить военнослужащие, IT-специалисты, молодые и многодетные семьи.
В «Открытии» считают, что государственные программы на период марта — мая нынешнего года стали практически единственным рабочим инструментом на рынке ипотеки. В первом квартале на госпрограммы пришлось 45% всех ипотечных сделок, осуществленных банком в Пермском крае, во втором — 64%.
В ВТБ в первом полугодии жители Пермского края оформили по госпрограммам более 900 кредитов на 2,8 млрд руб., что составляет 48% от всех ипотечных сделок по количеству и 52% — по объему. В марте — апреле на льготные программы приходился основной объем выдач, к лету рынок постепенно выровнялся до стандартных пропорций.
Управляющий пермским отделением ВТБ поясняет, что популярности госпрограмм способствовало и расширение лимитов по ним: весной максимальная сумма кредита по ипотеке с господдержкой для объектов в Пермском крае была увеличена с 3 до 6 млн руб., что значительно расширило для заемщиков выбор квартир и частных домов. «Увеличенные лимиты кредитов по госпрограммам во многом стимулировали интерес к загородной недвижимости. По данным ВТБ, в первом полугодии спрос в этом сегменте в целом по России вырос в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Для Пермского края этот тренд также характерен»,— говорит Владимир Стрельников.
0,5% надежды
По прогнозам ВТБ, улучшение условий по ипотеке и накопленный отложенный спрос должны простимулировать рост выдачи ипотеки. В сегменте первичного жилья льготные ставки по господдержке, по оценке ВТБ, увеличат продажи на рынке на 35% во втором полугодии по сравнению с первым. Дополнительными факторами станут коррекция цен на объекты на рынке, а также значительный рост интереса к загородной недвижимости. «Кроме того, сыграет свою роль и фактор сезонности — осенью и в декабре интерес к ипотеке традиционно выше. Также благодаря снижению ставок можно ожидать „перезапуска“ вторичного рынка, на котором совершается большая часть жилищных сделок. Косвенно позитивное влияние на него оказывает и рост первичного рынка, поскольку многие сделки проходят в рамках цепочек купли-продажи объектов»,— отмечает Владимир Стрельников.
В итоге, по прогнозам ВТБ, в целом по российскому рынку выдачи ипотеки во втором полугодии 2022 года превысят показатели первого в 1,5 раза. Объем продаж жилищных кредитов в целом по стране в 2022 году составит свыше 4,5 трлн руб. Такой результат будет ниже, чем в прошлом году, но превысит уровень «пандемийного» 2020 года. В банке ожидают, что эти тенденции будут характерны и для рынка Пермского края.
Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов также полагает, что в предстоящие месяцы оживление ипотечного рынка продолжится благодаря дальнейшему снижению ставок и определенной стабилизации экономической ситуации в стране. Он ожидает, что до конца года Центробанк опустит ключевую ставку еще на 0,5–1 процентный пункт. «Однако восстановления объемов выдачи до докризисных уровней в нынешнем году мы, думаю, все же не увидим. Экономическая неопределенность будет еще долго оставаться на повышенном уровне, и в таких условиях граждане будут более осторожно подходить к наращиванию своей долговой нагрузки, особенно к такому важному делу, как покупка жилья в ипотеку. По моим оценкам, по итогам текущего года ипотечный портфель российских банков увеличится на 12–14%»,— говорит господин Додонов.
Аналогичного мнения придерживается гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев. По его оценке, на восстановление рынка ипотечного кредитования «при хорошем раскладе» уйдет не менее года. «За последние два года цены существенно выросли — на 30–50% по некоторым проектам, особенно по новостройкам, и даже снижение ставки по ипотечному кредитованию не может компенсировать этот рост. При этом люди находятся в некоторой апатии, они не уверены в завтрашнем дне и взяли курс на сбережение средств. Им нужно какое-то время, чтобы привыкнуть к новым ценам и новым реалиям, а затем они смогут вернуться к мысли о покупке жилья в ипотеку. Думаю, к показателям, которые были в 2019–2020 годах, на пике популярности ипотеки при минимальной ставке, мы уже не вернемся. Можно сказать, что нам придется восстанавливать рынок ипотечного кредитования с нуля»,— считает господин Ананьев.