В Петербурге выросла доля ипотечных кредитов на первичном рынке

Объемы рынка ипотеки в Петербурге превысили докризисный уровень, при этом произошли серьезные изменения как в тройке банков-лидеров ипотечного кредитования, так и в структуре: выросла доля кредитов на первичном рынке. 

Как сообщил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко в рамках ХXII Международного банковского конгресса, совокупный объем выданных в 2012 году ипотечных кредитов в городе превысил аналогичный показатель 2011-го на 45% (почти в полном соответствии с показателем по РФ — прирост 43,5%).

В прошлом году петербургские банки выдали более 26 тыс. ипотечных кредитов на 55,3 млрд рублей.

Совокупный объем ипотечных займов в Петербурге и Ленинградской области составил 64 млрд рублей, увеличившись на 48% относительно 2011 года и на 24% относительно максимального докризисного уровня — 2008 года (51,6 млрд рублей).

Средний размер ипотечного кредита в Петербурге составил в 2012-м 2,36 млн рублей против 2,25 млн в 2011 году, в Ленинградской области — 1,88 млн и 1,78 млн соответственно. Это объясняется ростом цен: за истекший год средняя стоимость квартир на рынке строящегося жилья Петербурга увеличилась на 13,1%, на вторичном рынке — на 8—11%.

Пьедестал поменялся

Согласно данным «Санкт-Петербургского центра доступного жилья», в первом квартале 2013 года по объемам ипотеки в Петербурге ВТБ24 обогнал Северо-Западный банк Сбербанка. Показатель ВТБ24—2200 ипотечных кредитов на 4,4 млрд рублей, Сбербанка — 1550 на 3 млрд рублей. На третьем месте банк «Санкт-Петербург» (1301 кредит на 2,6 млрд рублей), сместивший на пьедестале почета Газпромбанк (650 на 1,5 млрд рублей).

Начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ 24 Татьяна Хоботова комментирует лидерство: «Полностью оправдал себя расчет на планомерное наращивание специализированных ипотечных центров, число которых в прошлом году превысило докризисный уровень. Не меньшее значение имела и позиция ВТБ24 по удержанию процентных ставок на прежнем уровне, когда ключевые конкуренты их повышали, либерализация требований к строящимся объектам и активное продвижение программы «Ипотека с господдержкой», занимающей 30% в наших выдачах ипотечных кредитов».

Последний фактор немаловажен: весьма популярная программа с господдержкой Сбербанком в Петербурге была свернута по исчерпании лимита Внешэкономбанка (30 млрд рублей). Директор дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Марина Гориловская лаконична: «Рост количества центров ипотечного кредитования, активная работа с застройщиками — на текущий момент аккредитованы более 150 строящихся объектов, и улучшение продуктовой линейки».

Почем деньги?

Большую роль играют и процентные ставки. В 2012 году они росли, что сказалось на темпах выдачи кредитов. По статистике Центрального банка РФ, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам по стране выросла с 11,6% в январе до 12,5% в декабре. В первом квартале прирост составлял 72% по отношению к соответствующему периоду 2011-го, а в четвертом — 33%. В Петербурге средняя ставка за 2012 год составила 12,75%. «Общая тенденция последних месяцев — остановка роста средней ставки по рынку, так как среди банков заметно разнонаправленное движение по динамике уровня процентных ставок. В ближайшем будущем, вероятно, тенденция к росту будет преодолена, и мы увидим реальное, а не рекламное понижение ставок, в том числе крупнейшими игроками рынка», — считает Марина Гориловская. В марте снизил ставки на 1% Сбербанк, в мае — ВТБ24. Снизились ставки и в рамках программ АИЖК (агентства по ипотечному жилищному кредитованию).

«Стоимость ипотеки сейчас складывается, исходя из ожиданий 7% инфляции по итогам года, то есть стоимости фондирования на уровне 9%, плюс 1—2% риски и 2—3% средняя маржа. Средневзвешенная ставка вновь выданных кредитов составляет 12—13% годовых», — приводит цифры Татьяна Хоботова.

Эксперты констатируют смягчение требований к заемщикам, что также влияет на количество выдаваемых кредитов. «Минимальный первый взнос с 20% снизился до 15%, а в некоторых банках — до 10%. Практически не осталось банков, не принимающих подтверждения доходов по свободной форме. Сегодня фактически все кредитуют ИП и собственников бизнеса. У большинства лидеров рынка появились ипотечные программы по одному или двум документам, позволяющие получить кредит без документального подтверждения трудоустройства и доходов», — говорит руководитель отдела продаж Первого ипотечного агентства Сергей Топорников, приводя и средние параметры ипотеки в Петербурге. В среднем ипотечные кредиты берут на 15 лет, средний срок реального использования кредита — около 7 лет, поскольку многие предпочитают досрочное погашение. Здесь Петербург несколько опережает показатели по РФ: по данным АИЖК, средний срок ипотеки составляет 17 лет, средний срок погашения — 10 лет.

Способствует росту выдач кредитов и смягчение требований к застройщикам и возводимым ими объектам на первичном рынке.

На новенькое

Еще одна важная тенденция: опережающий рост темпов выдачи на первичном рынке. Это объяснимо, поскольку квартира на начальном этапе строительства в среднем на 30% дешевле, чем в готовом доме. Петербургские застройщики констатируют, что продажи с использованием ипотеки превысили 50—60%. В банке «Санкт-Петербург» уже 75% таких кредитов выдается на приобретение жилья на «первичке»,

в ВТБ24 — около 50%, в Сбербанке — 32%. «С 2010 года ведется планомерная работа по аккредитации строительных объектов, сроки ее снизились с полутора-двух месяцев до двух-трех недель», — рассказывает Марина Гориловская.

Директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Аркадий Бочарников указывает на зависимость цены ипотеки от количества аккредитованных строек: «Чем больше строек мы сможем аккредитовать, тем ниже будет средняя процентная ставка за счет появляющихся при аккредитации скидок. Механизм аккредитации сегодня — наиболее эффективный способ снижения процентных ставок по ипотеке.

В кредитных программах Северо-Западного Сбербанка участвуют уже более 300 новостроек на территории региона, 90 объектов возводятся с участием средств банка. Сбербанк постоянно совершенствует систему аккредитации застройщиков и работает уже не только с предприятиями, имеющими определенную историю на рынке, но и с застройщиками без опыта. Сегодня аккредитацию в банке может получить компания, завершившая нулевой цикл строительства и построившая 20% наземной конструкции».

На перспективу

По прогнозам «Эксперт РА», рынок ипотечного кредитования в 2013 году поставит очередной рекорд, достигнув объема не менее 1,2 трлн рублей (с темпом прироста 20—25% относительно 2012-го). Однако базовые условия этого — выполнение прогнозов/планов по темпу прироста российской экономики в 3%, а также отсутствие потрясений на финансовых рынках.