Ипотека в Приморье бьет рекорды
Ипотека в Приморском крае вновь бьет рекорды по сравнению с соседними субъектами Дальнего Востока. Объем выданных ипотечных кредитов вырос в 1,6 раза по сравнению с прошлым годом и превысил 28,6 млрд рублей.
V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
Кто и зачем берет ипотеку
Банки в Приморье предлагают исключительно рублевую ипотеку на срок до 30 лет с обязательным взносом от 10 до 25%. Валютные кредиты для приобретения жилья приморцы, как и все дальневосточники, уже не оформляют. А средняя процентная ставка, под которую приморцы брали ипотеку в текущем году, составила 9,55% (примерно на 1,35% ниже, чем в прошлом).
Наши земляки предпочитают рассчитаться с банком за кредит в течение 15,7 лет. Сумма ипотечного кредита в 2018 году, как правило, составляет 3-6 млн рублей, что позволяет с учетом собственных средств приобрести квартиру общей площадью 55-65 кв. м. При этом 10% используют при покупке квартир в ипотеку материнский капитал. Средний возраст заемщиков – 35 лет, а их доход – от 55 000 рублей в месяц.
По информации Дальневосточного банка Сбербанка России, ипотечный заемщик из Приморья в 62,55% случаев человек семейный, в 25,71% – холостой, 10,51% заемщиков находятся в разводе и 57,32% не имеют детей.
Спрос приморцев в 2018 году по-прежнему смещен в пользу недвижимости на вторичном рынке (на нее приходится примерно 80% ипотек), и 20% кредитов оформляют для приобретения жилья в новостройках.
По информации Приморскстата, стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке составила 70 500 рублей, на вторичном рынке – 84 000 рублей.
По оценкам руководителя розничного бизнеса ВТБ в Приморском крае Александра Вялкова, среди жилья, оформленного в ипотеку, лидируют однокомнатные квартиры до 40 кв. м и стоимостью около 3,6 млн рублей.
В Сбербанке зафиксировали минимальный ипотечный кредит на 300 000 рублей, а максимальный – 36,5 млн рублей на покупку жилья во Владивостоке.
В 2018 году в Дальневосточном банке максимальные суммы ипотечных займов, которые оформляли на 10-15 лет, находились в рамках 9-10 млн рублей, их использовали для приобретения готового жилья большой площади и домов с участками во Владивостоке и пригороде.
Всего в январе-октябре приморцы заключили 12 700 договоров ипотечного жилищного кредитования. Это на 40% больше, чем в прошлом году за тот же период. При этом уровень просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам остается низким – 0,7% от всего объема займов. Как отмечают сами игроки рынка, треть всей ипотеки в Приморье – рефинансируемые кредиты других банков, а также собственных ипотечных продуктов, выданных в свое время под более высокие ставки. Например, еще в середине 2016 года банки выдавали ипотечный кредит под среднюю ставку 12,8% годовых.
Приморские заемщики практически не рассматривают покупку жилой недвижимости в качестве инвестиций. Хотя территориально удаленные сделки по-прежнему актуальны, пусть даже с целью не скорого переезда с Дальнего Востока в другие города. В числе топовых регионов покупки жилья приморцами – Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, даже Красноярск и Хабаровск. В ряде банков такие сделки составляют 10% от всех оформленных ипотечных кредитов за 2018 год.
Чего ждать от повышения первоначального взноса по ипотеке
Увеличение первоначального взноса по ипотеке, которое периодически анонсирует Центробанк, вряд ли существенно повлияет на спрос, как и ключевая ставка. Как замечают эксперты приморского рынка, люди не перестанут испытывать потребность в крыше над головой и в улучшении жилищных условий.
С точки зрения директора банка «ДельтаКредит» в Сибирско-Дальневосточном округе Алены Путинцевой, спрос на ипотеку по этой причине не изменится, потому что средний первоначальный взнос от заемщиков по региону уже составляет 40,15%.
Александр Вялков также не ожидает изменений в связи с увеличением первоначального взноса ипотеки. Например, в ВТБ его размер достаточно стабилен, заемщики Приморского края предоставляют в качестве взноса 35% от стоимости жилья.
Начальник департамента розничного кредитования и кредитования малого и среднего бизнеса Дальневосточного банка Наталья Маракова говорит, что размер первоначального взноса заемщиков ДВБ, как правило, составляет 20-35% от стоимости недвижимости.
В пресс-службе Дальневосточного Сбербанка отмечают, что в Приморье 39,97% кредитов выдаются с первоначальным взносом от 15 до 20%. А так как эта доля довольно низкая, ее повышение может привести как к снижению спроса, так и к переориентированию заемщика на покупку более дешевого жилья.
От чего зависит и на что влияет оценочная стоимость ипотечной квартиры
Что касается стоимости ипотечного жилья, по ряду оценок, 95% объектов в Приморье приобретается с существенным дисконтом, по дорогим квартирам скидка может доходить до 1 млн рублей.
Эксперты ипотечного кредитования приморских банков рассказывают, что буквально пять лет назад практика завышения цен на квартиры вторичного рынка был вполне распространена. Сегодня же за трехкомнатную квартиру, за которую продавец планировал получить 6,5 млн рублей, оценочная компания укажет в справке для банка 4,9 млн рублей.
Директор «Городского риэлтерского центра» Сергей Косиков замечает, что оценщики, формируя данные для банка, оценивают конструкции стен, пола, потолка, год постройки и рыночную стоимость квартиры, например, в соответствии с объектами-аналогами, которые имеются справа и слева от этого дома. В итоге квартира с голыми стенами, со старой сантехникой и квартира с дорогим ремонтом в том же районе будут стоить одинаково.
Оценочная стоимость – это вероятная цена продажи в случае дефолта заемщика. Банк берет эту квартиру в залог, и отследить дальнейшее состояние ремонта кредитная организация не может, на первый план выходит тезис – объект не должен быть переоценен.
Банковские специалисты делятся впечатлениями по дефолтным ипотечным заемщикам: получив предмет залога, банк приобретает назад квадратные метры со сбитым кафелем, скрученными розетками и лампочками, хотя на момент перехода к новому владельцу квартира значилась с мебелью и евроремонтом. В итоге квартиру на продажу банк порой вынужден выставлять в убогом состоянии.
Как советуют специалисты «Центра оценки и экспертизы собственности», продавцу недвижимости надо понимать, что стоимость за квадрат должна быть такой, чтобы она могла «проходить» в банке и быть адекватна рынку. Дорогая квартира может продаваться очень долго.
«Мы пытаемся в своих оценках придерживаться реального соотношения цен на рынке, если, конечно, это не заоблачные 150 000 рублей за кв. м. Как правило, в стоимость таких квартир включают люксовую мебель, которая стоит миллионы. Но оценочная компания мебель не учитывает, и ее продажу надо обговаривать с покупателем отдельно. Кроме того, надо иметь в виду, что квартира с неоформленной перепланировкой не подходит под ипотеку. Оценочная компания ведет фотосъемку внутри и снаружи жилого объекта и скрыть расхождения от первоначального плана квартиры не сможет», – рассказывают собеседники VL.ru.