Спрос на ипотечные продукты в Приморье растет из года в год
Банкиры называют ипотеку самым перспективным сегментом розничного кредитования: в России отношение общего объема ипотечной задолженности к ВВП составляет всего 2,6%, что в разы меньше даже наших соседей по Восточной Европе. В Чехии этот показатель составляет 13%, за ней идут Польша (19,6%), Венгрия (22,5%) и далее до Дании и Нидерландов, где объем ипотеки превышает 100% ВВП. Но приблизиться к европейским соседям удастся не скоро: и процентные ставки по ипотеке снизиться не могут, и стоимость жилья доступной быть не обещает.
По оценкам специалистов, Приморский край в первом полугодии 2013 года значится в числе самых активных регионов Дальнего Востока по числу ипотечных сделок. Средняя сумма жилищных займов в течение полугода менялась как в сторону незначительного уменьшения, так и в сторону увеличения. В среднем стандартные ипотечные займы в банках варьировались от 1,6 до 2,2 млн рублей. Между тем проникновение ипотечных сделок в жизнь приморцев эксперты оценивают как очень низкое. Причем основная проблема не только в процентных ставках, но и в высокой стоимости жилья в крае, что в свою очередь вызвано недостатком предложения. В особенности для развития ипотеки не хватает массовой застройки многоквартирными домами с доступными «квадратами».
«Спрос на ипотечные продукты растет из года в год в среднем на 5-10%, - отметил региональный директор Дальневосточного филиала Росбанка Сергей БЕЛАВИН. - Это связано с высокой стоимостью жилья на фоне низкой динамики роста доходов населения в регионе. В текущем году незначительно изменилась структура спроса на кредиты под залог недвижимости в пользу первичного жилья. Эта ситуация спровоцирована недостатком предложения и качеством вторичного фонда».
Те немногие новостройки эконом-класса, которые имеются на рынке, по словам экспертов, «разлетаются на ура». В этой связи банками проводится активная работа с застройщиками по аккредитации их проектов. Так, специалисты ВТБ24 отметили, что банк рассматривает сегмент кредитования покупателей новостроек как один из приоритетных. На текущий момент в ВТБ24 аккредитовано более 2,5 тыс. строящихся объектов, которые находятся в продаже, и это количество растет с каждым днем, а процесс аккредитации только упрощается.
«Надо сказать, что за последние годы рынок строительства жилья становится все более цивилизованным, и на нем остаются компании, которые работают в строгом соответствии с законодательством и которые зарекомендовали себя как финансово устойчивые и надежные партнеры. Поэтому мы не планируем ужесточать требования к застройщикам, а скорее, наоборот, стремимся сделать наш процесс сотрудничества более простым, прозрачным и более эффективным для всех сторон. Ведь ипотека - одно из стратегических направлений бизнеса банка. Устанавливая сотрудничество с ВТБ24, застройщик приобретает надежного, долгосрочного партнера в сфере ипотечного кредитования», - прокомментировал Андрей ОСИПОВ, директор Департамента ипотечного кредитования ВТБ24.
Вместе с тем проблемы на строительном рынке остаются. Банкиры до сих пор подходят к некоторым застройщикам с осторожностью, тем самым ограждая себя и своих клиентов от ненужных проблем.
«В ряде случаев строительные компании не готовы надлежащим образом раскрывать информацию о договорах, на основании которых привлекается дополнительное финансирование строительства, - говорит управляющий Приморским филиалом Связь-банка Михаил ОРЛЕНКО. - Также встречаются недостатки документов, связанные с ограничениями, установленными в отношении земельных участков. В частности, имел место случай строительства в т.н. «зоне охране ландшафта объекта культурного наследия федерального значения», где проведение работ допускается в исключительных случаях по согласованию с органом охраны памятников. Строительная компания, получающая правовое сопровождение на условиях аутсорсинга, затруднилась не только предоставить документальное согласование, но и вообще не смогла прокомментировать сложившуюся ситуацию.
Нередко банки сталкиваются с надежной компанией, состояние документов которой не удовлетворяет требованиям финансовой организации. Чаще всего нарушаются заявленные в проектной декларации сроки завершения строительства. Также имеют место случаи несвоевременного обращения застройщика с заявлением о продлении разрешения на строительство. «Еще одной проблемой является судебный статус компании, анализируемый по данным картотеки арбитражных дел. Нередки случаи, когда аккредитация строительного проекта блокируется негативной информацией об исках, предъявленных к компании и/или информацией о ее поведении в вопросах исполнения вступивших в законную силу судебных решений», - сообщил Михаил Орленко.
Также сейчас возрастает интерес населения к строительству собственных домов, коттеджей, отмечает Сергей Белавин. «Так как эта задача является затратным делом, наши клиенты часто спрашивают о возможности финансирования таких расходов, - продолжил он. - В Росбанке существуют специальные программы кредитования под залог уже имеющейся в собственности недвижимости на приобретение индивидуальных жилых домов. В данный момент обсуждается вопрос оформления классического ипотечного договора для застройки собственного дома, что, несомненно, должно упростить процедуру получения заемных средств».
Кроме того, отмечается активность жителей Приморья в области вложения в недвижимость с целью сбережения: и в таких случае нередко используется ипотека. «Нередко приобретаются однокомнатные квартиры и жилье гостиничного типа. Для таких кредитов характерен более высокий первоначальный взнос при меньшей сумме самого займа», - рассказал Сергей Белавин.
Первое полугодие 2013 года в области ипотечного кредитования, помимо прочего, ознаменовалось и понижением процентных ставок по жилищным кредитам - в среднем на 1%. Кроме того, в начале года, а также ближе к лету многие банки представили целый ряд интересных акций, специальных программ и льготных условий, что также не могло не наложить отпечаток на спросе.
«В последние месяцы на рынке ипотеки наметился тренд на снижение ставок - до 12,6% на конец I полугодия, - отметил Андрей Оcипов. - По всей видимости, к концу года ставки могут опуститься еще на 0,1-0,3% годовых, при этом ситуация будет полностью зависеть от ценовой политики двух крупнейших игроков рынка. Предпосылок для более значительных изменений нет - ставки по вкладам находятся на достаточно высоком уровне, и по-прежнему высока инфляция. Корректировка ставок на 0,1-0,3% не настолько существенна, чтобы ипотека к концу года стала «массовым продуктом».