Упасть нельзя подняться
За первую половину 2022 года в Ростовской области ипотечных кредитов выдали на общую сумму чуть более 38,7 млрд руб., на 27,4% меньше, чем в прошлогодних январе-июне. Снижение связано с повышением кредитных ставок в начале года и общим удорожанием квадратных метров, отметили эксперты рынка. На этом фоне они заметили рост активности населения в сегменте льготной ипотеки, благодаря различным стимулирующим программам со стороны федеральной власти.
От остановки к восстановлению
По данным Банка России, в 2022 году на Дону зафиксировано значительное снижение выдачи ипотечных кредитов. С января по июнь жители Ростовской области оформили ипотеку на общую сумму 38, 73 млрд руб. Для сравнения, в первой половине 2021 года на Дону общая сумма ипотечных жилищных кредитов составила 53, 38 млрд руб. Опрошенные BG эксперты более чем 27-процентное сокращение объемов ипотечного кредитования связывают с повышением ставок по кредитам, подорожанием стройматериалов и строительных работ, что негативно сказалось на конечной стоимости квартир в новостройках, которые в основном приобретают в ипотеку.
В марте 2022 года Центральный Банк был вынужден увеличить ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых. «На фоне кардинально изменившихся внешних условий резкое повышение Банком России ключевой ставки 28 февраля поддержало финансовую стабильность и предотвратило неконтролируемый рост цен», — сообщала пресс-служба регулятора.
По словам руководителя департамента контроля качества портала Amulex.ru Нуриды Ибрагимовой, поскольку ключевая ставка резко выросла, то и ставки по ипотеке также пошли в рост. «Как следствие, большинство граждан отказалось от приобретения жилья на таких невыгодных условиях», — пояснила госпожа Ибрагимова.
По сообщению портала «Бробанк», уже в первом квартале 2022 года процентные ставки по жилищным кредитам увеличились до 20-25% годовых. «Рынок ипотечного кредитования буквально встал, — констатировали аналитики портала. — Во-первых, банки перестали рассматривать заявки, так как им нужно было перестроить свои продукты и модели анализа заемщиков. Во-вторых, сами заемщики не спешат обращаться за ипотекой <…> под огромные процентные ставки».
По словам директора кредитно-ипотечного центра «Партнер» Алексея Светлова, после начала специальной военной операции на Украине в феврале текущего года и последовавшими за этим западными санкциями, продавцы недвижимости поделились на два лагеря. «Одни полностью убрали лоты из продажи в надежде, что через пару месяцев цена вырастет в два-три раза. Другие — резко взвинтили цены», — заметил эксперт.
Представители банка «Открытие» также отметили, что в апреле-мае, когда ставка ЦБ была максимально высокой, выросли и процентные ставки в банках, что привело к падению рынка ипотечного кредитования.
В «Открытии» согласились, что в текущем году стоимость жилья существенно выросла, но это подорожание связали с ограничениями поставок строительных материалов из недружественных стран, удорожанием отечественного сырья и практически всех строительных работ. «Повышение стоимости объектов жилой недвижимости привело к тому, что значительно меньше стало людей, желающих тратить деньги на покупку квартир даже в ипотеку», — констатировали в банке.
По данным пресс-службы банка, за восемь месяцев 2022 года филиал «Южный» банка «Открытие» выдал ипотечных кредитов на сумму 717 млн руб. Это на 45% меньше аналогичного периода 2021 года.
На 15% сократился и объем ипотечных кредитов, выданных на Дону «Альфа-Банком». Однако сейчас, отмечает директор розничного бизнеса «Альфа-Банка» в Ростовской области Ирина Макелько, интерес к ипотечным программам возобновляется. «Льготное ипотечное кредитование снова на высоте, — уверена эксперт. — Если за весь 2021 год наш банк выдал 459 кредитов на сумму более 1,1 млрд руб., то только за первое полугодие 2022 года это уже 329 кредитов, общая сумма которых превысила 1,17 млрд руб.».
После снижения ключевой ставки ЦБ спрос на ипотеку восстанавливается, отметили в банке «Открытие» и в Сбербанке. Так, заместитель управляющего Ростовским отделением «Сбера» Антон Усачев уточнил, что за восемь месяцев 2022 года они выдали жилищных кредитов на 29 млрд руб. «В июле-августе выдачи превысили показатели прошлого года на 45% и составили 7,7 млрд руб.», — сообщил господин Усачев.
Льготная ипотека пошла в рост
Далее представители банков отметили значительный рост объемов льготного ипотечного кредитования. Практически все опрошенные приводили такие цифры: если в 2021 году доля льготных ипотек составляла 30% от общих объемов жилищного кредитования, то восемь месяцев года текущего показали значительное увеличение этой доли, которая к 1 сентября превысила 50%. Как правило, льготные ипотечные кредиты выдавались по минимальным ставкам: 6,1% в рамках «Госпрограммы 2020» и 5,1% — по программе «Семейная ипотека».
Так, по словам Антона Усачев, в первой половине 2022 года каждая вторая ипотека, которую выдали в Ростовском отделении «Сбера», была по льготным программам. «А в июле-августе объем выдачи льготной ипотеки превысил показатели 2021 года на 60% и составил 3,5 млрд руб.», — уточнил господин Усачев.
Непрерывный рост регионального ипотечного рынка, невзирая на традиционный сезонный фактор летних отпусков, отметил управляющий ВТБ в Ростовской области Юрий Авдеев. Катализатором роста, уверен господин Авдеев, выступил отложенный спрос первого квартала наряду с продлением государственных программ и снижением ставок по базовым банковским продуктам. По словам управляющего, с начала 2022 года банк предоставил населению Дона 3,7 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 12,7 млрд руб. В рамках льготных программ было выдано 2,1 тыс. займов на 7,4 млрд руб., из которых 4,3 млрд руб. были выданы по программе «Госпрограммы 2020», а оставшиеся 3,1 млрд — по «Семейной ипотеке».
Руководитель ипотечного направления банка «Кубань Кредит» Ксения Соболева также сообщила BG о росте объемов льготной ипотеки, но конкретных цифр приводить не стала.
На сегодняшний день в России действует несколько программ льготного ипотечного кредитования. В частности, есть госпрограмма льготной ипотеки на новостройки («Господдержка 2020»), которая была запущена в апреле 2020 года и предполагала ставку 6,1%. После того как с конца февраля 2022 года ключевая ставка взлетела до 20%, с 1 апреля ставка по льготной ипотеке выросла с 7% до 12% годовых. С 1 мая ставку по этой программе снизили с 12% до 9% годовых. «Сегодня получить кредит по льготной программе со ставкой до 7% годовых можно на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства», — сообщил портал правительства России.
Для семей с детьми действует ипотечная программа с процентной ставкой до 6% годовых («Семейная ипотека»). Действие программы распространяется на семьи, в которых ребенок родился не раньше 2018 года.
Для россиян, желающих приобрести жилье в сельской местности, запущена программа «Сельская ипотека» со ставкой 3% годовых. Получить ее можно на недвижимость в деревне, селе, поселке или городском поселении с числом жителей не более 30 тыс.
Для военнослужащих по контракту в России действует программа «Военная ипотека». Ставка по этой программе «зависит от банка», Кроме того, на условия выдачи такого кредита влияют возраст и срок службы заемщика.
В 2022 году начала действовать льготная ипотечная программа для IT-специалистов: сотрудники компаний, входящих в реестр Минцифры РФ, могут получить кредит на покупку жилой недвижимости по ставке до 5% годовых.
Коварство пониженных ставок
По данным пресс-службы отделения Банка России по Ростовской области, в июле 2022 года ипотечные кредиты выдавались на Дону в среднем под 6,53% годовых. Это на 1,09 п. п. ниже, чем в июле 2021 года, и на 1,38 п. п. уступает средней ставке по ипотеке в январе года текущего.
«В России никогда не было таких низких процентных ставок, — прокомментировал BG Алексей Светлов. — Низкие ставки и, как следствие, низкий платеж породили так называемый класс инвесторов, составляющий, по моим подсчетам, до 70% покупателей. Они приобретают недвижимость в новостройке, ждут ее сдачи и затем перепродают с наценкой». По оценкам господина Светлова, благодаря сформировавшемуся таким образом высокому спросу на «первичку» новостройки выросли в цене. «Средний рост от начала программы в мае 2020 года по середину 2022-го, например, в Ростове-на-Дону составил 100%: с 45 тыс. руб. за квадратный метр до 90 тыс. руб. за жилой “квадрат”, — заметил Алексей Светлов. — Однако с августа наблюдается медленное, по 1-3% в месяц, снижение цен в крупных городах (юга России). При этом, цены в Ростове-на-Дону пока держатся на высоком уровне».
Сегодня у потребителя есть возможность взять ипотеку даже под беспрецедентные 0,1% годовых. Такую программу в мае 2022 года разработали маркетологи группы компаний «Пик». Алексей Светлов уверен, что заемщикам надо осторожно относиться к подобным предложениям, поскольку, по мнению эксперта, «застройщик повышает цену квартиры, которая вчера стоила, например, 10 млн руб., до 13 млн руб., и вы реально оформляете ипотеку по ставке 0,1% годовых, но покупаете квартиру на 30% дороже, чем купили бы за наличный расчет».
Глава Банка России Эльвира Набиуллина во время пресс-конференции также предупредила насчет низких ставок: «Ставки, близкие к нулю, это — маркетинговый ход. Недвижимость продается по завышенной стоимости, которой застройщик единоразово делится с банком. Мы будем с этим бороться».
Вера в осенний спрос
Опрошенные эксперты дали в основном благоприятный прогноз дальнейшего развития на юге ипотечного кредитования, в том числе и льготного. Так, по словам директора агентства недвижимости «Высотка 1» Ирины Подольной, с конца сентября произойдет увеличение спроса на покупку недвижимости в ипотеку. «При этом спрос на новое жилье будет выше, чем на вторичное», — предположила риэлтор.
По прогнозам Ирины Макелько, российские банки, скорее всего, разработают и запустят новые программы для вторичного рынка жилья, призванные стимулировать спрос в данном сегменте.
По словам Алексея Светлова, если Банк России продолжит политику снижения процентной ставки, то к концу 2022 года ставка рефинансирования может достигнуть 5% годовых. «А учитывая, что банки кредитуют по схеме “ставка ЦБ плюс полтора-два пункта”, то уже к декабрю 2022 года ставка на “вторичку” может оказаться 6,5-7% годовых», — объяснил эксперт.
Практически все опрошенные эксперты единодушно признали, что государство продолжит поддерживать льготными ставками по ипотеке целевые категории граждан. Это видно по тем шагам, которые федеральное правительство предпринимает в отношении программ льготного ипотечного кредитования: продление, повышение лояльности условий, субсидирование льготных ставок и т. д., заметила, в частности, Ксения Соболева. «И у нас не возникает сомнений в том, что такие программы будут продолжаться», — резюмировала госпожа Соболева.