Банки Петербурга смягчили свою политику в отношении ипотечных заемщиков
В конце 2008 года, в разгар кризиса, в среднем ипотечные ставки в Санкт-Петербурге были на уровне 13,3% годовых. В 2009 году ставки достигли 14,8% годовых. Затем они постепенно стали снижаться, а требования к заемщикам – смягчаться. Например, в 2011 году средняя ипотечная ставка уже составляла 12,5%.
Что происходит на рынке ипотеки сегодня? Благодаря запуску программы господдержки ставки сегодня составляют в среднем 11,5%. Это даже меньше, чем в предыдущий кризис. Если в начале года банки сильно ужесточили свою политику в отношении заемщиков, то сегодня – смягчили.
Дают не всем
Согласно условиям ипотеки с госсподдержкой, первоначальный взнос начинается с 20% от стоимости квартиры. Реализация жилья должна вестись с заключением договора долевого участия, для Петербурга максимальная сумма кредита не должна быть более 8 млн. руб., а для Ленобласти – не более 3 млн. руб. Максимальный срок кредита – 30 лет.
«В настоящее время наш банк отказывает в выдаче кредита примерно 15% потенциальных заемщиков, обратившихся с заявкой на получение ипотечного кредита в филиал ВТБ24 в Санкт-Петербурге, – рассказывает Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО. – Основной причиной отказа является негативная кредитная история, а также выявление иных фактов финансовой недисциплинированности. Например, наличие долгов по оплате коммунальных услуг или по выплате алиментов. А вот наличие или отсутствие прописки никакой роли при принятии решения о выдаче кредита не играет, поскольку ВТБ24 выдает ипотечные кредиты на покупку жилья в Петербурге как гражданам страны, вне зависимости от региона их прописки, так и нерезидентам».
Как рассказывают участники рынка, большинство банков рассчитывает платежеспособность заемщиков по сходным схемам. И на оплату кредита банки «выделяют» заемщику не более 50% дохода. Это значит, что после оплаты ипотечного кредита у человека должно остаться не менее половины зарплаты. Если же есть еще кредиты, допустим, на покупку автомобиля, то их также вычитают из суммы заработка, и тогда доход считают уже за минусом этих платежей.
В среднем по программе господдержки с максимальным сроком кредитования ипотечный платеж может составить порядка 15-16 тыс. руб. Если доход составляет около 30 тыс. руб., то у человека есть все шансы взять ипотеку. Если же у него есть еще кредитные обязательства, допустим, ежемесячный платеж за покупку автомобиля в размере 10 тыс. руб., то его доход должен составлять минимум 40 тыс. руб.
Лидеры по выдаче ипотеки в рамках программы господдержке ипотеке известны – это Сбербанк, ВТБ 24 и Банк «Санкт-Петербург». Помимо вышеуказанных банков, это и Банк «Открытие», и «Дельта кредит», и многие другие. Однако, помимо выбора, который делает банк – дать или не дать кредит, человек тоже должен быть уверен в своем выборе – покупать квартиру у определенного застройщика или не покупать. Ведь даже наличие ипотеки и партнерства банка и девелопера, как в случае компании «Город», увы, не гарантирует достройки объекта.
Купить на «дне»
Сегодня один из самых низких денежных порогов вступления в ипотечную сделку – купить квартиру в ипотеку можно имея на руках 200-350 тыс. руб. Можно быть, это и есть то так называемое «дно кризиса», которого все так ждут?
«Если говорить о строящихся объектах компании Setl City, то сейчас минимальная цена студии в новостройках компании – 1,75 млн. руб., это квартира в проекте GreenЛандия у метро «Девяткино», – говорит Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость». – По ставке 11,4% ее можно приобрести в ипотеку, имея на руках 350 тыс. руб. Ежемесячный платеж составит 14129 руб., срок кредита – 25 лет, доход – около 30 тыс. руб. в месяц».
В группе компаний Normann, также работающей преимущественно в сегменте эконом-класса, средняя стоимость квартир-студий составляет примерно 1,9 млн рублей – цена зависит от метража и степени готовности объекта. При этом ГК Normann активно развивает сотрудничество в рамках ипотечных программ, и первый взнос и ипотечные ставки здесь могут быть даже ниже, чем в среднем по рынку.
При приобретении однокомнатной квартиры платежи несколько выше. «Чтобы получить кредит на покупку «однушки» площадью 36,5 кв. м по цене 2,5 млн. руб. в комплексе «Новая Охта» достаточно иметь ежемесячный доход порядка 47 тыс. руб. в месяц, – подсказывает Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». – В этом случае банк ВТБ24 выдаст кредит на 15 лет под 11,15% годовых (при условии страхования жизни и трудоспособности) в сумме 2 млн. руб. Сумма первоначального взноса составит 500 тыс. рублей, а ежемесячный платеж – 23 тыс. руб».
Чем дешевле квартира, – ставки по госпрограмме в разных банках несильно различаются, – тем меньше будет первый взнос. Так, базовая стоимость квартиры-студии в жилом комплексе «Морошкино» в Порошкино составляет 1,335 млн. руб. По данным отдела развития компании Normann – девелопера этого комплекса – первый взнос при покупке в ипотеку составит всего 227 тыс. руб. Если говорить о вариантах, которые не входят в программу ипотеки с господдержкой, то есть и программы с «нулевым» первым взносом от партнера застройщика – «Донхлеббанка». Но здесь и ставка будет выше – не 11,5%, а 14,5% годовых.
«Приобретение квартиры в ипотеку приравнивается к единовременной оплате, при которой покупателю предоставляется скидка от 10% до 27% в зависимости от лота, – говорит Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС». – Минимальный взнос на текущий момент составляет порядка 280 тысяч рублей для покупки студии площадью 22 кв. м. в жилом комплексе «Муринский посад».
«Первоначальный взнос на квартиру студию в нашем жилом комплексе «Ясно.Янино» составляет 339 тыс. руб. – дополняет Елена Тарабукина, начальник отдела ипотечного кредитования ГК «КВС». – Ежемесячный платеж при кредите на 20 лет от Сбербанка по ставке 11,4% составит 14,4 тыс. руб.».
Конечно, тот, кто берет ипотеку, понимает, что переплата, если выплачивать кредит в течение 25 лет, будет очень существенной. Тем не менее, как показывает банковская статистика, большинство заемщиков по ипотеке гасят кредит в среднем за 7-8 лет. Чтобы много не переплачивать.