На рынке ипотеки СЗФО смещается интерес в сторону вторичного рынка
Банки в январе — марте 2019 года предоставили жителям Северо-Западного федерального округа 35,4 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 82,6 млрд рублей. Это на 8,8% больше в денежном выражении и на 1% меньше в количественном, чем в первом квартале 2018 года. Итоги второго квартала могут быть лучше, считают аналитики.
Более половины от общего объема кредитов региона (44 млрд рублей) получили петербуржцы (на 13,9% больше, чем в первом квартале 2018 года). При этом средняя сумма рублевого ипотечного кредита составила в СЗФО 2,3 млн рублей, а в Санкт-Петербурге — 2,9 млн рублей (за аналогичный период 2018 года — 2,1 и 2,6 млн рублей соответственно).
Объем задолженности жителей СЗФО перед банками по ипотечным жилищным кредитам на 1 апреля 2019 года по сравнению с началом года вырос на 5,9% (в Санкт-Петербурге — на 7,6%) и составил 834,1 млрд рублей, из которых на жителей Петербурга приходилось 407,9 млрд рублей. Доля просроченных кредитов и в СЗФО, и в Петербурге составила 0,8%.
Объем рублевых ипотечных ссуд жителей региона увеличился за первый квартал 2019 года на 6% (в Санкт-Петербурге — на 7,7%), а валютных — продолжал снижаться. В результате на долю валютных кредитов в общем ипотечном портфеле приходилось, по данным на 1 апреля 2019 года, в СЗФО всего 0,4%, в Петербурге — 0,7%.
Средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам, предоставленным жителям СЗФО в марте, составила 10,39% годовых (+ 0,53 п. п. к уровню января 2019 года), в Санкт-Петербурге — 10,38% годовых (+0,5 п. п.).
В этом году аналитики ожидали замедления темпов выдачи ипотечных кредитов. Этому могло способствовать повышение ключевой ставки Центробанка в декабре 2018 года, а также ожидаемое повышение цен на строящуюся жилую недвижимость в связи с изменениями в 214-ФЗ. Однако, судя по всему, прогнозы будут корректироваться. Во второй декаде мая стало известно, что Сбербанк — лидер рынка — снизил ставки по ипотеке. Снижение произошло на 0,3 п. п. на новостройки и на 0,6 п. п. на покупку готового жилья. Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства, говорит: «Теперь кредит на новостройки можно получить под 10,6% (а сочетание зарплатного проекта и электронной регистрации обеспечит 10,2%). На вторичном рынке ставка составит 10,8%, а при сочетании дополнительных параметров можно выйти на 9,6%». Эксперт указывает, что Сбербанк как основной игрок всегда задает тенденции на рынке, причем делает нечастые и основательные шаги по изменению ставок с опережением. «Это начало серьезного тренда на снижение ставок»,— уверен аналитик.
Господин Ельцов при этом отмечает, что несмотря на значимое снижение ставки от Сбербанка, на рынке есть и более низкие ставки. «Например, совсем недавно Россельхозбанк предложил 9,7% на новостройки. Остальные лидеры, вероятнее всего, отреагируют, и довольно быстро. Ждем новостей от Газпромбанка, ВТБ, "Дом.рф", чуть менее вероятно — от "Открытия"»,— прогнозирует эксперт. Господин Ельцов отмечает, что по итогам 2018 года на Сбербанк пришлось 56% выданной ипотеки в РФ. После серии повышений ставок с осени 2018 года у банков-конкурентов ставки были сопоставимыми или чуть лучше. «Если бы соотношение ставок среди банков первой пятерки сохранилось, вполне вероятно, доля лидера бы уменьшилась. Нынешнее снижение ставок говорит о том, что, вероятнее всего, свою долю рынка Сбербанк терять не будет»,— рассуждает господин Ельцов.
По его словам, новость о снижении ставок особенно позитивна на фоне явного торможения объемов выдачи ипотеки. «После повышения ставок с осени 2018 года у рынка не то что не было шансов повторить объемы рекордного 2018 года, речь шла о том, насколько сильно упадет выдача. Теперь есть основания ожидать, что снижение будет не таким сильным»,— заключает господин Ельцов.
При этом на рынке ипотеки продолжается смещение интереса в сторону вторичного рынка. Эта тенденция началась в 2017 году, а в первом квартале 2019 года проявилась еще отчетливее. По данным Первого ипотечного агентства, объем выданной ипотеки на вторичный рынок недвижимости составил 61% (по итогам прошлого года на «вторичку» пришлось 59%). «Доля ипотеки на рынке строящейся недвижимости составила 39%, что может говорить о том, что интерес потенциальных заемщиков смещается в пользу готового жилья — в связи с тем, что все ожидают изменений в законодательстве»,— уточнил господин Ельцов.