Объем выдачи ипотеки в Татарстане за год рухнул на 33%

По данным ЦБ, количество выданных жилищных кредитов в Татарстане по сравнению с прошлым годом снизилось на 29%. При этом их объем за тот же период рухнул и вовсе на 33%. Тем временем просроченная задолженность по ипотечным кредитам, хотя и находится пока на низком уровне, уже показала предпосылки к резкому росту. Эти и другие тенденции рынка ипотечного кредитования — в обзоре аналитической службы «Реального времени».

Минус треть объемов

Число выданных жилищных кредитов, предоставленных банками физическим лицам в РТ, за 8 месяцев 2015 года упало почти на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (среднемесячная выдача сократилась на 26%). По данным ЦБ, этот показатель на 1 сентября 2015 года составил 17 259 штук, что на 29% меньше, чем на 1 сентября 2014 года – 24 290 штук. Общий же объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов снизился на 33% — банки «недодали» «физикам» ипотеки на сумму более 10 млрд рублей.

Несмотря на то что просрочка по ипотечным кредитам находится на низком уровне 0,7%, наблюдается резкий ее рост. За год показатель просроченной задолженности увеличился на 157% — с 389 до 612 млн рублей.

Если сравнивать с началом года, то динамика выдачи и объемов ипотеки положительная. Оно и понятно — на фоне резкого удорожания денег для банков минувшей зимой жилищное кредитование рухнуло, оказавшись под угрозой полного исчезновения.

Господдержка исказила картину рынка

Тем временем, несмотря на рост средней стоимости недвижимости — по крайней мере на первичном рынке, — снижается средний размер выдаваемого банками ипотечного кредита и растет средний размер ежемесячного платежа. Если в сентябре 2014 года он равнялся 1,41 млн рублей, то в сентябре 2015 года – уже 1,205 млн рублей. Хотя, если сравнивать с началом года, наблюдается тренд на увеличение, но до показателей прошлого года еще далеко. Причины снижения среднего размера ипотечной ссуды, по мнению банкиров, связаны с тем, что большая часть ипотечных кредитов была выдана на приобретение первичного жилья, ставка по которому благодаря господдержке существенного меньше, чем ставка на «вторичку», а во-вторых, заемщики не только стали брать такие кредиты, платеж по которым будет для них комфортным, но и выбирают более дешевое жилье.

В банке «ВТБ24» в Татарстане, например, средняя выдача по ипотечному кредиту в сентябре 2015 года составила 1,62 млн рублей, что на 12% меньше показателей сентября прошлого года (1,85 млн рублей). На этот показатель влияют в разное время совершенно разнообразные факторы, констатирует заместитель управляющего ВТБ24 в Татарстане Александр Михалицын. «Я бы не придавал динамике средней суммы кредита серьезное значение. Например, в автокредитовании запускается какая-нибудь спецпрограмма на автомобили в ценовом сегменте 500-700 тысяч рублей, это сразу же влияет на потребительский спрос в данном сегменте — значит средняя сумма будет варьироваться в пределах 350-400 тысяч рублей с учетом первоначального взноса. В ипотеке на это может повлиять начало продаж в каких-то крупных жилых комплексов. В кредитах наличными могут измениться параметры кредитования, банки могут более лояльно подходить к оценке рисков и утверждать более высокие суммы кредитов для клиентов».

В отделении «Банк Татарстан» Сбербанка России связывают изменения среднего чека с тем, что у населения снизилась платежеспособность из-за сложившейся ситуации в стране, хотя при этом уточняют, что средний размер ипотечного кредита, если сравнить данные за 9 месяцев 2014 года и за 9 месяцев 2015 года, остался на прежнем уровне, а вот средний размер потребительского кредита ощутил небольшое падение: по данным за 9 месяцев 2014 года, составлял 163 тысячи рублей, а за 9 месяцев 2015 года составил 143 тысячи рублей.

В банке «Аверс» средний чек у заемщиков в 2015 году не изменился по сравнению с 2014 годом и составил порядка 1,25 млн рублей. Средний срок по сравнению с 2014 годом также не увеличился и составляет в среднем 12 лет. Как отметил заместитель председателя правления банка «Аверс» Ренат Шакиров, стабильность таких факторов, как средний чек и срок, связана с тем, что основная целевая аудитория заемщиков банка относится к среднему слою населения, которая в основном ориентирована на приобретение жилья эконом-класса: «В 2014-2015 годах у данной группы населения роста реального уровня доходов не отмечено. Средний же срок в 12 лет связан исключительно с экономической целесообразностью, поскольку увеличение срока кредита выше 15 лет не сильно сказывается на размере ежемесячного платежа по кредиту», — отмечает он.

Что удивительно, так это тот факт, что вырос средний ежемесячный платеж на одного заемщика – с 17,2 до 18,2 тысячи рублей. И это на фоне ежемесячного снижения средневзвешенной процентной ставки с 14,67% на начало года до сентябрьских показателей в 14,2%. Данная диспропорция связана в первую очередь со снижением средневзвешенного срока кредитования, который с начала года снизился на 12 месяцев.

«Партнеры ищут нестандартные пути продаж»

Если первичный рынок жилья поддерживается программой субсидирования ипотеки, то, для того чтобы хоть как-то растормошить вторичный рынок, банки идут на улучшение условий по кредитам. Несмотря на то что ключевая ставка осталась без изменений, банки продолжают хоть и ненамного, но понижать процентные ставки.

Помимо улучшения условий по ипотечным кредитам есть и другие инструменты, которые могут оживить рынок вторичного жилья. «Это можно сделать двумя способами: увеличением доходов населения или же снижением текущей стоимости жилья. Рыночные продавцы могут влиять оперативно только на второй фактор. В следующем периоде ценам на вторичное жилье эксперты пророчат два пути движения. Некоторые считают, что нет факторов, которые бы остановили их снижение, – увеличения спроса, сокращения объемов предложения. Нет и предпосылок к снижению цен на «первичку», от которой зависит «вторичка»: уже сейчас застройщики «замораживают» будущие объекты, чем будут уменьшать объем строительства и пытаться сохранить стоимость «квадратного метра». Есть оптимисты, которые допускают, что цены будут расти, потому как население со временем поймет, что ждать дальнейшего снижения цен не стоит, и начнет покупать объекты. Наша текущая работа с застройщиками на сегодняшний день показывает, что партнеры ищут нестандартные пути продаж — предложения на рынке уникальных процентных ставок, которые кардинально ниже даже программ с господдержкой. Фактически они пытаются оставить цены на прежнем уровне и заинтересовать покупателя уникальными условиями за свой счет», — добавил Ренат Шакиров.